Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, um dos momentos que mais geram dúvidas na hora de preencher a declaração do Imposto de Renda (IR) consiste na venda e na compra de imóveis. Além de declarar a propriedade como um bem, o contribuinte precisa estar atento a ganhos com a valorização. Caso não tenha trocado de residência e tenha ganhado dinheiro com a operação, poderá ter de pagar 15% de imposto sobre a diferença.
Além da ficha “Bens e Direitos”, onde listará o patrimônio, o contribuinte precisa acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Na plataforma, o vendedor precisará declarar a forma de pagamento e o custo do imóvel, além de detalhar as informações técnicas da propriedade e dados sobre o comprador. Com base nos dados, o Fisco cruzará as informações para detectar eventuais erros ou inconsistências.
Confira como o contribuinte deve declarar as seguintes operações no Imposto de Renda 2021:
Compra de imóvel em 2020
Primeiramente, o contribuinte que adquiriu um imóvel no ano passado deverá abrir um item na ficha “Bens e Direitos”, onde informará o código correspondente a cada tipo de imóvel (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóvel rural e 15 para sala ou conjunto). No campo “Situação em 31/12/2019”, informará valor zero e, no campo “Situação em 31/12/2020”, informará apenas o valor definitivamente desembolsado no ano passado.
No campo “Discriminação”, o contribuinte deve detalhar informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF, Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) e informar se a compra foi à vista ou financiada. Também é necessário informar data de compra, número de matrícula e cartório, área e números de inscrição municipal (para imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (para imóvel rural).
O financiamento de imóveis deve ser informado apenas na ficha “Bens e direitos”, de maneira semelhante à do financiamento de veículos. A cada declaração, o comprador informará a soma dos valores pagos no ano anterior, até concluir as prestações. A partir daí, o valor total pago, que inclui os custos do financiamento, deverá ser repetido todos os anos, enquanto o contribuinte for o proprietário.
No caso dos financiamentos imobiliários, a ficha “Dívidas e Ônus Reais” deve ser ignorada. Ela destina-se somente a dívidas sem nenhum bem como garantia, como empréstimos bancários ou empréstimos entre pessoas físicas. Como o imóvel pode ser tomado de volta pelo banco no caso de inadimplência, essa operação não se enquadra nessa ficha.
Venda de imóvel em 2020
Quem vendeu um imóvel em 2020 precisa atualizar “Bens e Direitos”. O valor deve estar zerado no campo “Situação em 31/12/2020” e igual ao montante da declaração anterior no campo “Situação em 31/12/2019”.
A venda deve ser detalhada no campo “Discriminação”, incluindo o nome e o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do comprador, o valor e a data da operação.
Quem vende imóveis precisa apurar se houve ganho de capital (renda obtida com a valorização de um ativo) com a operação. Caso tenha lucrado com a venda, o contribuinte será tributado em 15% do lucro.
A apuração do ganho de capital deve ser feita no mês seguinte à venda do imóvel, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020), disponível na página da Receita Federal na internet. O Imposto de Renda deverá ser recolhido até o último dia útil do mês posterior à venda, por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) emitido pelo GCAP.
Ao preencher a declaração do Imposto de Renda, o contribuinte deve importar os dados do GCAP2020 para o programa gerador da declaração da Receita Federal. O próprio sistema preencherá automaticamente os dados e classificará uma parte do ganho de capital como rendimento isento e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.
A legislação estabelece três circunstâncias para a isenção total de Imposto de Renda sobre ganhos de capital com a venda de imóveis. A primeira é a venda do único imóvel por até R$ 440 mil, independentemente do tipo de bem. Caso a propriedade esteja em regime de condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser superior a R$ 440 mil.
Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, tributada ou não. O ganho de capital nessas operações deve ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 06.
O segundo tipo de isenção diz respeito a imóveis comprados até 1969. O terceiro é representado pela venda de imóveis residenciais no Brasil, desde que o dinheiro da operação tenha sido usado para comprar outros imóveis residenciais no Brasil em até 180 após a assinatura do contrato. Se o contribuinte usar apenas parte do valor para comprar o novo imóvel residencial, o ganho de capital correspondente à diferença será tributado proporcionalmente. O lucro da venda deverá ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 07.
Também existe uma isenção parcial para ganhos de capital, para imóveis comprados entre 1969 e 1988. O próprio Programa de Apuração de Ganhos de Capitais calcula automaticamente as situações de isenção parcial ou total, cabendo ao contribuinte apenas importar as informações para a declaração do Imposto de Renda. Dessa forma, é recomendável que o declarante baixe e preencha o GCAP em todas as operações, mesmo as isentas de imposto, para evitar erros.
