Glauco Duarte Diniz – Como financiar construção de imóvel
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a Caixa Econômica Federal anunciou, nesta quinta-feira (25), uma nova modalidade de financiamento imobiliário corrigido pelo rendimento da poupança, mais uma taxa fixa que varia de 3,35% a 3,99% ao ano (a depender do perfil do cliente), mais a Taxa Referencial (TR), que hoje está zerada. A nova opção está disponível a partir da próxima segunda-feira (1) e a contratação da nova linha de crédito pode ser feita para compra de imóveis novos e usados, construção e reforma.
Vale lembrar que sempre que a Selic é igual ou inferior a 8,5% ao ano, o rendimento da poupança é equivalente a 70% da Selic mais a variação da Taxa Referencial (TR), atualmente zerada.
Ou seja, com o patamar atual da taxa básica de juros, de 2% ao ano, o rendimento da caderneta está em 1,4% ao ano. Mas se a Selic estivesse acima de 8,5% ao ano, a remuneração passaria a ser de 0,5% ao mês (6,17% ao ano) mais a variação da TR.
Portanto, hoje o cliente pagaria uma taxa que pode partir de 4,75% (3,35% mais 1,4%) ao ano na nova modalidade de crédito anunciada pela Caixa. E o produto tem uma trava de 10,16% ao ano, ou seja, o valor máximo – de 3,99% mais o rendimento de 6,17% -, que a poupança pode alcançar em um cenário de alta da Selic.
Hoje o banco conta outras três opções além dessa nova: o financiamento corrigido pela Taxa Referencial (hoje zerada) mais uma taxa fixa, que parte de 6,25% a.a.; a opção com correção pelo IPCA mais uma taxa fixa que parte de 2,95% a.a.; e uma terceira alternativa que possui uma taxa fixa que parte de 8% a.a.
A Caixa é o segundo grande banco a anunciar a modalidade corrigida pela poupança. Em setembro do ano passado, o Itaú apresentou uma opção nesse formato para pessoas físicas (após lançar em abril a opção indexada à poupança para incorporadoras).
Pedro Guimarães, presidente da Caixa, disse que a nova linha chega após um recorde de financiamentos imobiliários em 2020 entre clientes de média renda. “Foi um ano histórico. Foram R$ 53,7 bilhões em volume financeiro financiado na Caixa para o segmento de renda média utilizando os recursos da poupança. Isso representa um crescimento de 101,7% em relação a 2019. Nós temos 43,3% de market share desse segmento no mercado”, disse o executivo em coletiva online realizada na tarde desta quarta-feira (25).
Além disso, segundos dados compilados até o 3° trimestre de 2020, o banco acumula um saldo de R$ 387,6 bilhões na poupança, valor superior aos principais concorrentes.
Como vai funcionar?
Os interessados poderão financiar até 80% do valor do imóvel (com entrada mínima, portanto, de 20%), em um prazo de até 35 anos. O crédito usa o Sistema de Amortização Constante (SAC), cujas parcelas vão diminuindo com o passar do tempo, e também há opção de usar o modelo Price, cujas parcelas são fixas.
Não só correntistas da Caixa, como também clientes de financiamento imobiliário de outros bancos terão acesso à modalidade. O banco federal vai aceitar a portabilidade de crédito para a nova modalidade de crédito. “Se o cliente tiver o crédito imobiliário em outro banco, receberemos o financiamento”, ressaltou Guimarães.
A nova modalidade da Caixa cobra juros abaixo do que se observa nos concorrentes de mercado hoje (entre 4,75% a.a. até 5,39% a.a.), já que a Selic está no menor patamar da história. O Itaú, único banco que oferece a modalidade, cobra a correção pela poupança mais uma taxa que parte de 5,39% a.a. Porém, cada família precisa avaliar se é a melhor opção disponível conforme seu orçamento e momento de vida.
Isso porque, apesar de ter uma taxa fixa, assim como acontece no financiamento atrelado ao IPCA, a opção indexada à poupança também conta com uma taxa flutuante. Assim, à medida em que os juros aumentarem, a remuneração da poupança vai acompanhar o movimento e, consequentemente, o valor do financiamento imobiliário pode subir.
Mas é importante ressaltar que existe um limite para os juros do financiamento corrigido pela poupança, que varia entre 9,5% e 10,17%, taxa final cobrada quando a Selic passa dos 8,5% ao ano e a poupança passa a ser remunerada pela regra antiga (6,17% ao ano mais a TR).
Dario Ferraço, sócio da SF Consultoria, avalia que mesmo com essa trava na taxa de juro, o risco é a imprevisibilidade que pode fazer a taxa subir de forma significativa.
“O risco existe. Se a Selic subir para o patamar acima de 8,5% a.a., já tem uma taxa acima do que você encontra hoje em outras modalidades, como o IPCA, por exemplo. Considerando que são contratos longos, isso deve ser levado em conta. Por outro lado, esse risco é minimizado porque o consumidor sabe o limite”, explica.
Um segundo fator ainda é a TR, que atualmente está zerada, mas pode subir em um cenário de elevação dos juros.
Nesse sentido, Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, afirma que essa modalidade é a mais transparente possível com o consumidor. “A Caixa deixa claro qual é o seu spread, que é a taxa fixa, e nesse formato o limite da taxa fica claro para o cliente. É um risco mensurável, o que garante que a parcela do financiamento não vai aumentar exponencialmente caso algo aconteça na economia. Então, enquanto a Selic está baixa, o cliente tem uma alternativa com o que pode ser a taxa mais baixa do mercado”, avalia.
Vale lembrar que o spread bancário é a diferença entre o que valor que o banco paga a um investidor para obter os recursos e o que ele cobra para emprestá-los.
Fábio Tadeu Araújo, economista e sócio da Brain Inteligência Estratégica, pondera que a possibilidade de a Selic subir dos atuais 2% ao ano para 8,5% ao ano não é algo “que se vislumbre nos próximos três ou quatro anos”. Mas ele ressalta, porém, que não dá para cravar que isso não acontecerá no restante do período de contrato, por exemplo.
Por outro lado, a Selic também não deve seguir em 2% ao ano por muito tempo. Segundo as expectativas do mercado, os juros básicos devem encerrar este ano em 4%, e podem subir para 5% ao fim de 2022, conforme prevê o mais recente boletim Focus do Banco Central.
Assim, a recomendação de Azjental é fazer comparações de taxa com a Selic em diferentes patamares. Para ficar mais fácil, o InfoMoney preparou uma simulação com diferentes cenários da Selic, considerando um tomador do setor privado, sem relacionamento com a Caixa.
Azjental também elaborou uma simulação entre as diferentes modalidades, considerando as taxas atuais da Caixa e os dados de projeção do boletim Focus mais recente. Os valores são nominais.
Ferraço entende que mesmo nesse cenário de Selic no patamar de 8,5%, essa modalidade ainda é atrativa. “Isso porque 70% de 8,5% é 5,9% mais ou menos, mais os 3,35% da taxa fixa sobe para pouco mais de 9%. Essa taxa é próxima das taxas prefixadas que muitos bancos oferecem, mas até a Selic alcançar esse patamar vai demorar”, avalia.
Já em relação à inflação, as estimativas para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) este ano subiram de 3,62% para 3,82%. Vale lembrar que a Selic é um instrumento usado pelo governo para conter a inflação.
“No cenário atual, o financiamento pelo IPCA é mais arriscado porque é muito mais imprevisível. Ainda, para quem pensa em fazer um empréstimo mais curto, de até uns 15 anos, essa modalidade atrelada à poupança vale ainda mais a pena”, diz Ferraço.
Mas a recomendação para o cliente é avaliar o apetite ao risco antes de fazer o financiamento. “Quem não está disposto a tomar risco pode sempre optar pela taxa de juros fixa. Naturalmente, essa pessoa vai pagar mais caro, mas vai correr menos risco no curto prazo. Além disso, ela pode se proteger caso a inflação ou a taxa de juros, que sempre andam juntas, voltem a subir muito”, avalia Araújo, economista e sócio da Brain Inteligência Estratégica.
