Glauco Duarte Diniz – Como vender imóvel financiado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a forma de pagamento mais comum hoje em dia na compra e venda de imóveis é o financiamento bancário, representando 70% do total das compras e vendas de imóveis no Brasil.

Com um volume tão grande de financiamentos é comum que algumas pessoas não consigam honrar com as parcelas. Uma situação bastante comum acontece pelo fato destes financiamentos possuírem normalmente um alto tempo de duração, o que pode se tornar um grande problema caso o imóvel adquirido no passado não seja viável no presente.

Dessa forma, o que é corriqueiro de ocorrer são as vendas desses imóveis que foram financiados anteriormente. Contudo, por mais comum que seja, a venda de imóvel financiado é um processo que ainda não é totalmente conhecido por muitos. Pensando nisso, abaixo você esclarecerá todas as suas dúvidas a respeito do assunto.

Como funciona a compra de um imóvel financiado?

A primeira regra é: o dono do imóvel financiado é o credor, ou seja, quem deu crédito para esse financiamento. Na maioria dos casos são os bancos.

Quando um imóvel é financiado, é feito um contrato de financiamento entre a instituição e o tomador do crédito imobiliário. Esse contrato tem sim força de escritura de imóvel, porém no registro do imóvel estará a alienação fiduciária dizendo que aquele imóvel foi adquirido por meio de financiamento através do banco X. Enquanto não houver a quitação o imóvel tem um dono: o banco.

Sendo o banco o dono, só existe uma forma legal de vender este imóvel: quitando o financiamento.

É possível vender um imóvel financiado sem quitar o financiamento?

Depende. Legalmente não.

Como dito anteriormente, o dono do imóvel é o banco. Então, quem está pagando o financiamento não é dono enquanto não quitar. Por isso, ele só pode vender o imóvel em questão após quitá-lo.

Muitas pessoas recorrem então para o Contrato de Gaveta. O famoso: assumir prestações.

Mas, na prática isso não é correto, afinal o banco não tem conhecimento que outra pessoa está pagando as prestações e que existe um outro contrato.

Há grandes riscos nessa prática, uma vez que o Contrato de Gaveta não é público.

Portanto, para evitar dor de cabeça, faça da maneira correta.

Quais são as formas de vender um imóvel financiado?

Agora que já foi entendido que só pode ser vendido um imóvel pelo proprietário, veja as formas que um imóvel já financiado pode ser vendido.

Pagamento à vista

Neste cenário temos um comprador que deseja pagar a vista o imóvel. Então, o vendedor deverá solicitar ao banco o cálculo do saldo credor do seu financiamento. 

O saldo credor é o valor para quitação do financiamento na data solicitada. Nesse valor serão considerados os abatimentos e será um valor bem menor caso o financiamento fosse quitado no fim do contrato.

Feito o cálculo, o banco irá gerar um boleto para quitação.

O boleto deverá ser pago e, após isso, o vendedor irá levar uma carta de quitação que o banco irá lhe fornecer informando que o financiamento foi quitado.

Essa carta deverá ser entregue no Registro de Imóveis onde o imóvel foi matriculado.

Após essa etapa será registrado na matrícula que o financiamento foi quitado e, finalmente, será  dado a baixa na alienação fiduciária, passando então o vendedor a ser o dono da propriedade.

Somente neste momento é que ele poderá transferir o imóvel para quem desejar.

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Escrituração do imóvel

Agora que o imóvel está quitado e com alienação baixada é preciso fazer a escritura de compra e venda e, posteriormente, registrá-lo  no nome do comprador.

Vale lembrar que sempre é importante fazer um contrato particular antes de todo esse processo, afinal, o comprador precisa de uma segurança antes de quitar um financiamento que não é dele.

Novo financiamento por parte do comprador

Popularmente é conhecido como “transferência de financiamento”.

Na prática não existe transferência de financiamento. Sempre quando houver venda de imóvel financiado, seja na compra à vista ou financiada, o banco irá quitar o financiamento atual.

O novo financiamento pode ser feito no mesmo banco do atual ou em um banco diferente.

Como funciona a venda com financiamento no mesmo banco?

Neste caso, o banco irá quitar o saldo devedor do financiamento do vendedor e fará um novo contrato com o comprador. 

Por exemplo, o Sr. João deseja vender ao Sr. José.

O banco apura o valor do saldo devedor do financiamento do Sr. João, digamos que a venda seja no valor de R$200.000 e o saldo devedor seja de R$60.000.

Feito isso, a instituição irá fazer um novo contrato figurando o Sr. João como Vendedor, o Sr. José como comprador e o banco como credor do financiamento.

Novo contrato

Como explicado anteriormente, será  feito então um financiamento em nome do Sr. José comprador de R$200.000. Deste valor, R$60.000 quitam o antigo financiamento do Sr. João.

O novo contrato é levado ao Registro de Imóveis e registrado na matrícula que o financiamento anterior foi quitado e o Sr. João vendeu ao Sr. José por meio de financiamento do banco. Portanto, o imóvel continua com alienação fiduciária, mas o Sr José como posseiro, isto é, dono da posse, mas não dono do domínio.

Após e somente após o registro desses fatos na matrícula é que o vendedor Sr. João receberá a sua parte de R$140.000.

Como funciona a venda com financiamento em outro branco?

Esse procedimento envolve mais de um banco, e é chamado de Interveniente Quitante. O procedimento é similar ao anterior.

A diferença é que o financiamento do vendedor está em um banco e o comprador irá financiar através de outro banco.

Então, nesse caso haverá uma comunicação entre os dois bancos.

O banco que detém o financiamento irá enviar ao banco do comprador o valor do saldo devedor.

O comprador por sua vez irá quitar com recursos próprios o valor do saldo devedor.

E, então, o comprador assume um financiamento deste imóvel com o banco que ele escolheu. Irá realizar o pagamento normalmente das parcelas.

A partir disso, o financiamento do vendedor será quitado e será dado baixa na alienação fiduciária do banco anterior.

Dessa maneira, o imóvel será novamente alienado em nome do comprador com a alienação do novo banco.

Após todo esse processo, é recebido pelo Registro de Imóveis o novo contrato com o novo financiamento. O vendedor, então, irá receber a sua parte já abatido o valor pago pelo saldo devedor.

Cuidados especiais

Por ser um procedimento burocrático e com muitos processos, alguns cuidados devem ser tomados:

• Buscar ajuda profissional, como com um Corretor de Imóveis e um advogado especialista em Direito imobiliário.

• Antes de quitar qualquer financiamento, principalmente se for compra à vista, retire todas as certidões do vendedor e do imóvel. Evitando assim fraude ao credor e prejuízos financeiros.

• Procure fazer da forma correta, evitando fazer contratos particulares que não são públicos e muitas vezes, em caso de desentendimentos entre comprador e vendedor, será necessário ingressar com ação na justiça, sendo muito oneroso todo o processo.

Seja financiado ou não, o processo de compra e venda de imóveis pode trazer muita dor de cabeça e prejuízo quando feito sem a vistoria do imóvel propriamente dito.

Muito usado para locação, a vistoria de imóvel não pode ser desconsiderada ao assinar um contrato de compra e venda, já que é por meio deste procedimento que você terá certeza das condições da propriedade.

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