Glauco Duarte Diniz – Quando o imóvel não tem escritura

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a escritura do imóvel é um documento público, feito no Cartório de Notas, que materializa a manifestação de vontade entre uma ou mais pessoas envolvidas, perante um Tabelião ou escrevente autorizado do Tabelião, que tem a responsabilidade de formalizar o evento que lhe foi descrito.

A escritura pública é indispensável para dar validade formal ao ato de compra e venda e proporciona maior segurança jurídica a todos os interessados.

Além de formalizar as cláusulas acordadas, a escritura fica registrada eternamente em livro próprio do Cartório de Notas. Isso significa que a qualquer tempo poderá ser solicitada uma nova via da certidão, e utilizá-la para oficializar a transmissão de propriedade no cartório de Registro de Imóveis, averbando na matrícula do imóvel a informação.

O Código Civil Brasileiro, que regula os direitos na vida em sociedade, em seu artigo 108 dispõe que “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. ”

Ou seja, caso alguém realize a venda um imóvel no valor superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente, essa venda deve ser feita com a Escritura Pública, caso contrário não terá validade perante a lei, o que torna a venda propícia à nulidade.

Então, toda transação que envolva imóvel e seja superior a 30 salários-mínimos deve ser feito por meio de escritura? A resposta é não! A regra é esta, porém existem algumas exceções.

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Abaixo serão listadas algumas situações que, independentemente do valor, não é necessária a escritura pública, veja-se:

• Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e Alienação Fiduciária – art. 38 da Lei nº 9.514/97;

• Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH) – art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/64;

• Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) – art. 79-A da Lei nº 11.977/04;

• Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais – art. 7º do Decreto Lei 2.375/87;

• Programa de arrendamento residencial – art. 8º da Lei 10.188/01;

• Lote adquirido diretamente da loteadora – § 6º do artigo 26 da Lei 6.766/79 (também vale para cessão de direitos do contrato celebrado entre o adquirente e a loteadora).

2. O que deve ser feito?

Caso você ainda não tenha a escritura do seu imóvel, logo abaixo serão abordadas algumas soluções a serem tomadas nessa situação.

2.1 Verificar se o seu caso se enquadra na hipótese de obrigatoriedade da escritura

Uma das primeiras coisas a ser feita é analisar se a compra do imóvel não se enquadra nas exceções em que a escritura pública não é obrigatória. Nestes casos, basta levar o contrato e os outros documentos necessários ao Registro de Imóveis competente.

Mas atenção, é de suma importância observar se o contrato preenche os requisitos para o registro, bem como esteja instruído com os documentos necessários.

O contrato precisa estar assinado pelas partes e testemunhas, com o devido reconhecimento de firma, salvo os atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), conforme estabelece o artigo 222, alínea c da Lei 6.015/73.

2.2 Localizar os antigos proprietários

Uma das opções para regularizar o imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários. Esta é a alternativa mais simples e eficiente. Após a localização, basta comparecer no Cartório de Notas de sua preferência para solicitar a lavratura do documento.

Deverão ser apresentados vários documentos como RG, CPF, se for casado Certidão de Casamento, Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel, entre outros. Por isso, recomenda-se o contato antecipado com o cartório para obter a lista completa do que será preciso.

Caso o antigo proprietário seja localizado e se negue a outorgar a escritura e, tendo no contrato cláusula de irretratabilidade, a solução é entrar com uma ação de adjudicação compulsória ou, se for o caso, uma ação de obrigação de fazer.

2.2.1 Antigos proprietários não localizados

Pode não ocorrer êxito na localização dos antigos proprietários ou pode ser que o promitente vendedor tenha falecido antes da realização da escritura, especialmente quando já se passaram vários anos desde a aquisição da propriedade.

Nestas situações, o comprador do imóvel pode adotar as seguintes medidas:

• Requerer a abertura do inventário do vendedor, caso os herdeiros não queiram fazer o inventário;

• Propor ação de adjudicação compulsória ou obrigação de fazer em face dos herdeiros, se já finalizado o inventário, ou em face do espólio se estiver em andamento o inventário;

• Usucapião.

Importante frisar que a usucapião deverá ser a última alternativa, já que este procedimento não pode ser usado para burlar o pagamento de impostos. Ou seja, ao requerer a usucapião deverá ser comprovado por qual motivo não é possível concluir o negócio pelo o rito comum, com o recolhimento dos impostos devidos.

O pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ou judicialmente, de acordo com cada caso, observados os requisitos necessários.

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