Glauco Diniz Duarte Empresário – Porque investir em imóveis no Brasil

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, sejam empreendimentos residenciais, comerciais, sejam terrenos ou loteamentos, imóveis são, historicamente, uma das formas mais tradicionais de investimento. Reflita: você conhece alguém rico que não tem ao menos parte do seu patrimônio investido em imóveis?

Existem razões para isso, é claro. Fazer investimento em imóveis é uma forma de construir um patrimônio seguro e lucrativo, combinando estabilidade com excelentes retornos.

Por isso, vamos citar alguns dos motivos irrefutáveis que fazem deste o investimento preferido dos mais abastados. Confira!

Segurança

Todos necessitamos de um local para morar, um local para trabalhar, para fazer as compras do mês, banco, academia, clube do bairro, etc. Em todas as atividades da nossa vida, há sempre um imóvel envolvido. Sendo assim, mesmo na maior das crises, sempre existirá demanda por imóveis.

Além disso, esse tipo de investimento está imune à quebra de bancos e não pode ser congelado pelo governo, como a poupança. São sem dúvida a forma de investimento historicamente mais estável, especialmente em um país que já viveu tantas eras de instabilidade, como o nosso.

Ao escolher imóveis em construção, dê preferência sempre a incorporadoras de renome, que provêm ainda mais segurança ao seu investimento.

Potencial de valorização

Segundo números do IBGE, existe um déficit habitacional no Brasil de 5,5 milhões de residências (CBIC Dados, Fundação João Pinheiro; Déficit Habitacional no Brasil, 2015).

Esse fato, somado ao aumento populacional, gera um aumento consistente na demanda por imóveis. O efeito desse aumento da procura é uma valorização dos imóveis existentes, pois, as empresas do setor não têm capacidade de produção para atender toda a demanda.

Além disso, alguns fatores potencializam ainda mais essa valorização, como projetos arquitetônicos diferenciados.

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Proteção da inflação

O valor das parcelas da compra de um apartamento, o valor dos aluguéis e outros pagamentos e transações do mercado imobiliário são automaticamente atualizados pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), uma espécie de índice de inflação de preços do setor da construção civil.

Com isso, investir na incorporação imobiliária ou alugar algum imóvel que você possua vai proteger de forma direta o poder de compra do seu dinheiro.

Renda

Que tal ganhar dinheiro sem precisar trabalhar para isso? Investir em imóveis permite que você gere uma renda passiva, ou seja, uma espécie de salário que não depende do seu esforço.

É muito mais sensato — economicamente — alugar um apartamento do que arcar com os altos juros da compra de um imóvel próprio. Além disso, muitas pessoas ainda não têm condições financeiras de comprar um imóvel ou não estão no momento de vida adequado para isso.

Por isso, sempre há procura por um bom imóvel para alugar, e os dados demonstram que essa demanda raramente diminui em tempos de crise.

Diversificação

O investimento em imóveis é muito usado para diversificar o portfólio de investimentos e reduzir os riscos do investidor. Mesmo aqueles que preferem investir na bolsa de valores possuem ao menos parte de seu dinheiro alocado em imóveis; seja de forma direta, adquirindo um imóvel, ou indireta, através de fundos imobiliários.

Estes são apenas alguns dos motivos pelos quais quase todo investidor possui recursos investidos em imóveis. Uma análise mais aprofundada dos números do setor também justifica a fama desta modalidade de investimento:

O gráfico abaixo mostra a evolução do preço dos imóveis entre outubro de 2014 e outubro de 2015, bem como a variação do Índice Bovespa no mesmo período.

Observe que, mesmo no momento frágil pelo qual passa a economia brasileira, o preço dos imóveis (em laranja) não sofreu os efeitos da redução no nível de renda e de crédito. Este gráfico reflete a resiliência usual do preço dos imóveis em tempos de crise, e esta solidez é uma grande vantagem do investimento imobiliário.

Comparemos agora o preço dos imóveis com o valor do Índice Bovespa (em azul), que reflete a variação de preço das ações mais negociadas da bolsa brasileira.

Enquanto os preços do mercado imobiliário permaneceram constantes, o Ibovespa passou por alta volatilidade — inerente ao mercado de renda variável — e finalizou o período analisado com desvalorização de mais de 15% (em que pese uma momentânea recuperação em abril, devido às expectativas da divulgação do balanço auditado da Petrobrás).

Da mesma forma, vamos analisar informações sobre o valor dos aluguéis. Usando os dados do preço do aluguel de apartamentos em uma área central de São Paulo, temos a seguinte variação de outubro de 2014 a outubro de 2015.

Dentro do período analisado, o preço por m2 dos aluguéis iniciou em aproximadamente R$ 63,00, chegou a R$ 67,00 e finalizou a série próximo a R$ 60,00. Sendo assim, a queda no período foi de apenas 4,8%, contrastando com a substancial desvalorização pela qual passaram outros ativos como, por exemplo, ações.

Gerar renda a partir do aluguel de imóveis pode ser um excelente negócio, e existem alguns casos famosos de como isso alavancou patrimônios e até mesmo a operação de algumas empresas.

Por mais surpreendente que possa parecer, um dos mais notórios casos de sucesso do investimento imobiliário é o caso do McDonald’s (GROSS, Daniel. Forbes Greatest Business Stories of All Time, 1997. Editora Wiley).

Apesar de ser uma rede de fast food, a empresa deve muito do seu êxito à estratégia de investir em imóveis. Tudo começou na década de 50, nos Estados Unidos, quando Ray Kroc, o lendário CEO do McDonald’s, deparou-se com o seguinte problema: era difícil encontrar franqueados com recursos suficientes para comprar o terreno e construir o restaurante.

Então, um dos executivos da empresa, Harry Sonnerborn, teve a brilhante ideia de, com a ajuda de investidores, comprar o terreno, construir a loja e alugá-la para o franqueado. O aluguel seria pago com o fluxo da venda de hambúrgueres.

Esta operação atingiu um nível tão significativo que Sonnerborn chegou ao ponto de descrever o McDonald’s como “uma empresa do setor de imóveis que vende hambúrgueres para que quem aluga os seus terrenos possa pagar o aluguel”.

O formidável crescimento da rede só foi possibilitado pela estratégia imobiliária da empresa, e hoje 70% do resultado operacional do McDonald’s está atrelado às suas propriedades. Segundo o último balanço patrimonial, o valor dos imóveis da companhia totaliza incríveis US$39 bilhões.

Não obstante, a forte influência que o investimento em imóveis exerceu sobre o sucesso do McDonald’s, as vantagens do mercado imobiliário não são restritas apenas a grandes empresas.

Valorização da região

Ao escolher um imóvel para investir, observe bem a região em que ele está localizado e dê preferência para bairros que tenham bom potencial de valorização, de forma que o valor do seu imóvel se beneficie disso.

Alguns dos fatores que devem ser observados para fazer essa análise são os planos do poder público para a região, como a abertura de hospitais e a chegada de estações de metrô. Além disso, observe também os projetos da iniciativa privada, como planos de construção de shopping centers e abertura de boas escolas.

Os bairros adjacentes à região central da cidade costumam ser boas opções para investimento, uma vez que são a próxima fronteira de especulação e ocupação e, logo, de valorização.

Benefícios fiscais

Dependendo da forma como você investir, pode obter diversos benefícios fiscais, como deduções com:

• juros de hipotecas;

• despesas operacionais;

• seguros;

• depreciação.

Para quem vende um imóvel residencial, há isenção de Imposto de Renda se a pessoa usar todo o dinheiro da venda na aquisição de outro imóvel residencial no país em até 180 dias.

Há também isenção de IR se o valor da venda for de até R$440 mil, mesmo que não haja nenhuma compra subsequente, desde que o proprietário não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Vale destacar que essas isenções valem apenas para imóveis residenciais.

Formação de patrimônio

Não é todo mundo que tem disciplina para reservar um dinheiro todo mês para colocar em uma aplicação financeira, mesmo sabendo que essa é uma necessidade para conseguir formar um patrimônio para o futuro.

Quando se compra um imóvel financiado, no entanto, temos aquela conta para pagar e sabemos que temos que pagá-la. Caso contrário, as consequências são muito sérias. Isso ajuda a ter disciplina para formar nosso patrimônio.

Além disso, com as aplicações financeiras, temos sempre a tentação de resgatar o dinheiro na primeira necessidade. Com o capital imobilizado, pensamos várias vezes antes de fazer isso, afinal, ninguém decide vender um imóvel para pagar uma conta atrasada.

Assim, o investimento em imóveis nos ajuda a ter disciplina para investir e deixar aquele investimento render os frutos programados, seja obtendo uma renda de aluguel, seja revendo mais tarde e embolsando o ganho de capital.

Proteção para a família

Os imóveis também podem funcionar como uma espécie de seguro para proteger a sua família. Vamos imaginar que você tenha a principal renda da casa e que sua família dependa dela para viver.

Se você vier a faltar, essa renda cessa e seus dependentes podem ficar em uma situação bastante delicada. No entanto, se você tiver alguns imóveis alugados, que geram renda, esse valor pode suprir, ainda que parcialmente, as necessidades e garantir a sobrevivência nessa fase mais difícil.

Ademais, também serão uma boa herança para os seus descendentes, ajudando-os na formação do seu próprio patrimônio, uma vez que os imóveis têm enorme durabilidade.

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