Glauco Duarte Diniz – Quando surgiu o registro de imóveis no Brasil

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o Sistema do Registro de Imóveis surgiu no Brasil em 1864, com a Lei Hipotecária, a fim de atender uma necessidade do mercado financeiro emergente, visando a total publicidade das hipotecas, a fim de conceder uma maior segurança aos negócios imobiliários.

Portanto, inicialmente o Registro de Imóveis no Brasil limitava-se a ser mero instrumento de publicidade.

No transcorrer dos anos, vislumbraram-se várias transformações e evoluções no registro de imóveis, originando com isso um sistema dirigido à própria eficácia constitutiva de direitos reais e a transmissão da propriedade imóvel por ato “inter vivos”, as quais culminaram no atual sistema registrário, instituído desde a promulgação do Código Civil Brasileiro em 01.01.1917, onde a aquisição da propriedade imóvel passou a se concretizar no momento em que o título aquisitivo é registrado em nome do adquirente, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispunha o artigo 530, I do já revogado Código Civil Brasileiro:

“Adquire-se a propriedade imóvel:

I – Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”

Hoje, no novo Código Civil Brasileiro, tal instituto é abraçado pelo artigo 1245, que reza in verbis:

 “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Pela análise dos artigos transcritos, observa-se que quando a lei se refere a “título de transferência” ou a “título translativo”, ela determina a forma em que se processa a transação do negócio imobiliário.

Portanto a Escritura Pública lavrada em notas de tabelião, referente à aquisição da propriedade, apesar de ser dotada de fé pública, consubstanciando título hábil a transferência da propriedade, por si só, não faz prova de domínio, para tanto deve ser levada a registro junto ao Registro de Imóveis.

Mormente, a posse do imóvel é transacionada através de instrumentos públicos (Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios) ou mesmo particulares. Tal transação não integrará o sistema de registro de imóveis, porquanto se tratar de transferência da posse do imóvel, e não da propriedade.

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Todavia, aquele que detém meramente posse de imóvel, de acordo com os ditames legais (Artigo 1196 e seguintes do Novo Código Civil Brasileiro), poderá eventualmente adquirir a propriedade, por intermédio de procedimento judicial denominado de Ação de Usucapião.

Relevante mudança no sistema nacional de registro de imóveis foi à introdução do Princípio da Continuidade, com o advento do Decreto nº 18.542, de 1928, determinando o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas nele interessadas. Por esse princípio, só a pessoa nominalmente referida no registro como titular do domínio de um imóvel pode transmitir a outrem seu direito ou onerá-lo de qualquer modo. Atualmente o sistema do Registro de Imóveis é regulado pela Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos ou LRP). A partir da vigência da referida lei, foi introduzido no sistema a figura da matrícula, em substituição ao antigo sistema da transcrição dos títulos.

Assim, com a inovadora legislação, todos os atos de registro referente a imóveis, passaram a ser lançados na matrícula específica de cada imóvel, espécie de registro matriz, que permanecerá indefinidamente, enquanto não desintegrado o imóvel matriculado em virtude de desmembramentos ou alienações parciais.

Com isso, o imóvel passou a ser individualizado e caracterizado através do novo instituto, de modo a estremá-lo de dúvida em relação a outro para, a contar dela, serem feitos os registros referentes ao bem.

É certo que a instituição da matrícula no sistema de Registro Imobiliário, tem por finalidade a constituição, para o futuro, de um registro fundiário, a partir do qual, quando afinal completo, poderá tornar-se possível à adoção de um regime semelhante ao do atual direito alemão, ou seja, um sistema cadastral.

Todavia, o sistema brasileiro diverge do alemão, no sentido de que entre nós, a transcrição do título aquisitivo da propriedade imóvel produz efeitos limitados, pois relativa, e não absoluta, a presunção de pertencer o imóvel a pessoa cujo nome figura na transcrição como adquirente (artigo 1245, parágrafo 2o, do Novo do Código Civil Brasileiro), admitindo-se prova em contrário, enquanto que no sistema alemão essa presunção é absoluta, porquanto não se admite prova em contrário.

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