Glauco Duarte Diniz – Tendências do mercado imobiliário para 2022

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, 2021 foi marcado pela alta da Selic depois de cerca de quatro anos em queda. Para 2022, a previsão é passar por novas altas e atingir, ao final do ano, a mediana de 11,50%, segundo projeção do Relatório de Mercado Focus, do Banco Central ― o que consequentemente impacta o mercado imobiliário. Isso porque, se a Selic seguir em elevação, o valor da taxa de financiamento de imóveis e aluguéis aumenta.

Apesar disso, para Kristian Huber, co-fundador e vice-presidente de negócios da Loft, “a demanda por compra e venda de imóveis seguirá sendo uma forte tendência em 2022”, diz em entrevista à Casa Vogue. O motivo? “O mercado imobiliário é um investimento sólido, é uma classe de ativos consolidada e o imóvel residencial no Brasil sempre foi uma reserva de valor. Ou seja, se houver uma crise muito grande, o imóvel estará lá”, afirma.

A previsão de Huber vai ao encontro dos dados de 2021 em que as vendas de imóveis novos registraram aumento de 46,1% no primeiro semestre, de acordo com balanço divulgado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). “O mercado imobiliário foi o que se recuperou mais rapidamente dos reflexos da pandemia nesses quase dois anos. Então nossa expectativa é de que, em 2022, tenhamos a continuidade desse movimento, com novos empreendimentos sendo lançados”, conta José Augusto Viana Neto, presidente do conselho regional de corretores de imóveis de São Paulo.

Do ponto de vista de locação, “em 2022, as pessoas devem procurar imóveis de um quarto próximos aos transportes públicos”, afirma Admar Cruz, diretor do QuintoAndar. “O ano passado terminou com altas consecutivas no preço do aluguel, o que indica que o mercado está ganhando tração. (…) De acordo com Índice QuintoAndar, no Rio de Janeiro, o preço médio do metro quadrado superou o patamar registrado na pré-pandemia. Em São Paulo, o valor médio ainda está 7,8% abaixo, mas 40% dos bairros já estão acima do registrado antes da crise sanitária. Para este ano, a perspectiva é de continuidade desse movimento nessas cidades”, diz Cruz.

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E as startups neste cenário?

Em 2021, as proptechs, startups do mercado imobiliário, ganharam destaque, com volumes recordes de aporte. Para 2022, por conta do cenário econômico brasileiro ― com a alta de juros ―, “o ponto de atenção é que os investimentos de alto risco passam a não ser tão interessantes para os investidores tradicionais”, diz à Casa Vogue Raphael Augusto, sócio-diretor de produtos e inteligência de mercados da Liga Ventures, hub que faz ponte entre startups e grandes empresas.

“No entanto, analisando a evolução do cenário e o quanto as pessoas e os fundos estão se mobilizando para conseguir captar mais capital para investimento nesse tipo de negócio, a gente ainda deve ver um movimento contínuo de crescimento em aportes”, conta Augusto. O interesse acontece porque “o mercado começou a entender que esse tipo de desenvolvimento de negócios pode trazer um retorno interessante para a carteira dos investidores”, completa.

Prova disso são as proptechs que atuam na experiência de aluguel, compra e venda como o QuintoAndar e a Loft. “Elas mostram o quanto esse movimento é interessante aqui no Brasil e o quanto estava defasado de oportunidades”, afirma Augusto.

Novas proptechs
Segundo o sócio-diretor da Liga Ventures, novas proptechs vão surgir neste ano, mas não para concorrer diretamente com grandes players citados acima. Elas serão voltadas “para sistemas de gestão de condomínios, pontos de venda remotos e minimercados”, conta o especialista.

Fusões e aquisições
As fusões e aquisições devem continuar, mas com ressalvas: “é importante analisar o cenário de empreendimentos no Brasil. [As proptechs] estão crescendo, mas ainda existem algumas barreiras para que os empreendedores consigam construir negócios relevantes. Barreiras de capital, por exemplo”, explica.

Ou seja, fechar negócios vai depender de que “todos os atores desse ecossistema de inovação enxerguem a importância de estimular o nascimento das startups. (…) A Soft Bank [corporação japonesa que tem chamado atenção por seus investimentos neste modelo de empresa] é um exemplo que construiu um fundo com alguns bilhões de dólares focados somente na América Latina”, diz o especialista.

6 tendências do mercado imobiliário para 2022

Minicidade dentro de condomínio, com espaço para morar e trabalhar
Não é segredo que, durante o período de isolamento social, passamos muito tempo dentro de casa. Esse hábito acendeu a tendência do modelo de trabalho híbrido ― mistura entre o home office e o escritório ― e deve impactar o mercado imobiliário neste ano.

Isso porque, a busca por imóveis que comporte o escritório e seja adequado às necessidades de cada um já está em alta. Condomínios com coworking, loja de conveniência e lavanderia compartilhada começam a ganhar destaque. “O aumento por conveniência e autoatendimento é algo que vai ganhar ainda mais força neste ano. O impulso vem dos minimercados dentro de condomínios que começaram a crescer [em 2021]”, diz Augusto.
Imóveis com mais espaço em pontos estratégicos
“As características que tornam um imóvel atrativo são muito particulares. Dependem do contexto familiar e do momento de vida de cada pessoa”, diz Huber. Por exemplo, em um estudo feito pela Loft, com 800 pessoas que moram na capital de São Paulo, a maioria tem interesse em comprar apartamentos prontos para morar, com cerca de 100 m², e com valor de até R$ 500 mil.

“A conveniência ― como proximidade de supermercados, farmácias e padarias ―, ficou em primeiro lugar como informação relevante na hora da escolha do imóvel, seguido por segurança na região e proximidade a meios de transportes (trem, metrô e ônibus)”, afirma Huber. O que faz sentido já que com o modelo híbrido, as pessoas precisarão ir ao escritório, e elas não querem mais passar horas no percurso entre residência e trabalho.

Usados e aluguel sem fiador
Outro movimento que tem crescido é a demanda por imóvel usado. “Isso porque, o comprador consegue um melhor custo-benefício, já que a diferença de preço do metro quadrado entre o imóvel secundário e novo é alta”, conta o executivo da Loft.

Do ponto de vista do aluguel, a figura do fiador deve ficar para trás.
Metaverso promete impulsionar a compra de imóveis virtuais
A união entre o mundo físico e virtual está a todo vapor. Ainda em passos curtos, claro. Mas não podemos deixar de notar que tem sido acelerado pela pandemia de coronavírus, inclusive no mercado imobiliário. Para você ter uma ideia, no mês passado, a empresa Republic Realm anunciou um acordo de US$ 4,3 milhões para comprar terrenos digitais no The Sandbox ― mundo virtual do qual as pessoas socializam. Mas não foi o único caso, em novembro de 2021, a Tokens.com, companhia de criptomoedas, comprou uma área na Decentraland por US$ 2,4 milhões. O movimento futurístico deve continuar em 2022.

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