Glauco Duarte Diniz – Mercado imobiliário com a crise

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a China vive um momento desafiador. A situação delicada das incorporadoras Evergrande, segunda maior do país, e da Fantasia em honrar suas dívidas ameaça a estabilidade econômica do gigante asiático.

Entretanto, esse cenário não tem nenhuma relação com o atual mercado imobiliário brasileiro. O caminho escolhido para expandir seus negócios levou a Evergrande a contrair alto volume de empréstimos e a diversificar demais seus investimentos. Porém, o mercado imobiliário brasileiro segue saudável.

Os ambientes para esse setor são bem distintos quando olhamos para a China e o Brasil. Não temos aqui a prática de alavancagem, o que reduz a matriz de riscos. Em geral, as nossas incorporadoras têm um bom caixa e fácil acesso ao mercado de capitais. O país contabiliza 30 empresas desse segmento com capital aberto no setor de Real Estate.

O financiamento habitacional no Brasil é lastreado por um robusto arcabouço jurídico, que evoluiu muito nos últimos anos, fruto do aprendizado vindo com a falência da Encol em 1999. Em 2004, houve a implantação da Alienação Fiduciária e do Patrimônio de Afetação; em 2018, demos outro passo importante com a aprovação da Lei do Distrato.

Essa legislação garante proteção a investidores e compradores e mitiga os riscos de forma substancial. Todo esse arcabouço legal propiciou um forte e sustentável desenvolvimento no mercado brasileiro de crédito imobiliário. Uma prova disso é que ao avaliarmos a média de unidades financiadas nos dez anos antes da implantação do marco legal, em 2004, e os 10 anos depois tivemos um aumento de 800%.

O ano de 2020, marcado pela crise sanitária e econômica, foi positivo para a construção, que gerou um saldo positivo de empregos. Nos últimos 12 meses, foram criados 312 mil empregos formais, de acordo com o Caged, sendo que a construção civil foi o setor que mais contribui para a geração de empregos.

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Atualmente, a inadimplência do crédito imobiliário no Brasil segue em patamares bastante baixos; o índice de atraso acima de 90 dias no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) está em 0,98%. Os processos para financiamento de imóveis por aqui são bem rigorosos, exigindo diversos comprovantes tanto para o financiamento de imóveis prontos quanto para o financiamento de construção, cujos recursos somente são liberados de acordo com o andamento da obra. Tudo isso garante uma forte segurança ao financiamento habitacional e inibe a prática de alavancagem por parte das empresas do setor.

Em vários pontos do país a valorização dos imóveis é sensivelmente visível, motivada pelas boas condições de crédito imobiliário e pela taxa de juros real (juros menos inflação) negativa. De acordo com o indicador IGMI-R (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial) da Abecip, houve um crescimento de 11% no preço dos imóveis nos últimos 12 meses. Em São Paulo, a valorização chegou a 19%.

O fato é que a oferta de crédito imobiliário segue crescente. Em 2021, as contratações desse tipo de financiamento subiram 108% no primeiro semestre, em relação a igual período do ano passado, atingindo seu maior volume histórico. Também é crescente a venda de imóveis novos.

De acordo com indicadores do setor, a venda de imóveis no primeiro semestre subiu 25%, se comparada ao mesmo intervalo de 2020; já os lançamentos subiram 61%. E os incorporadores seguem confiantes: dados da pesquisa Abrainc/Delloitte mostram que 94% dos empresários pretendem comprar um terreno nos próximos 12 meses.

Temos, ainda, um alto déficit habitacional — cerca de 7,8 milhões de famílias ainda buscam a casa própria. Além disso, estima-se que cerca de 1,1 milhão de novas famílias serão formadas anualmente. Esse volume é cerca de duas vezes acima da quantidade de imóveis novos produzidos no último ano. Portanto, os pilares que vão garantir o crescimento sustentável do mercado estão bem constituídos: forte demanda, segurança jurídica, capacidade de financiamento e uma série de empresas bem capitalizadas e com boa governança. Desse modo, a recente crise imobiliária chinesa não tem nenhuma hipótese de afetar as incorporadoras brasileiras.

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