Glauco Duarte Diniz – Consórcio de imóveis como funciona

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, comprar um imóvel próprio à vista é o sonho de muitas pessoas, mas não é uma realidade para a maioria. Mesmo assim, fazer a compra de uma casa está muito mais perto do que parece, afinal, há outras formas de tornar esse sonho possível. Uma delas é fazer um consórcio imobiliário.

‍Nele, um grupo de interessados se junta para fazer o financiamento do imóvel, pagando parcelas mensais para uma administradora.

E o melhor, quando se compara com o meio tradicional, uma das principais vantagens do consórcio é poder fazer o pagamento das mensalidades sem a cobrança de juros.

Apenas uma taxa de administração será embutida nas parcelas, mais baixa do que a taxa de juros das outras modalidades de compra. Ou seja, um benefício que torna o consórcio excelente opção de investimento em longo prazo.

Ficou interessado e quer saber mais sobre o consórcio imobiliário? Então, continue a leitura e saiba como funciona, quais as vantagens e, principalmente, descubra o que considerar na hora de contratar esse plano! Boa leitura!

O que é consórcio imobiliário?

Há vários tipos de consórcio, e o imobiliário é um deles. Podemos resumir o consórcio de imóveis como um grupo de pessoas que se juntam em prol de um mesmo interesse -nesse caso, adquirir uma casa, a fim de arrecadar uma determinada quantia durante certo tempo.

Assim, a cada mês, um integrante é contemplado com a carta de crédito — documento que é repassado ao consorciado para a aquisição do imóvel.

Como funciona o consórcio imobiliário?

O consórcio funciona da seguinte forma: a cada mês, todos os integrantes contribuem com um determinado valor, que é definido conforme o valor do crédito.

Como estamos falando de uma modalidade formada por um grupo de consorciados, vale ressaltar que a pessoa interessada em participar do consórcio vai adquirir a cota, passando a fazer parte do grupo.

Até o final do consórcio, todos os meses um participante é contemplado e obtém o valor necessário para fazer a compra do seu imóvel. Lembrando que todos os consorciados vão competir em igualdade de condições em todos os sorteios.

Existe, também, a possibilidade do consorciado ofertar lances para que antecipe a contemplação e adquira a carta de crédito mais rápido.

Além disso, é importante destacar que é possível fazer uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para ofertar os lances ou até mesmo para complementar o valor da carta de crédito.

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Quais as vantagens do consórcio de imóveis?

Não há cobrança de taxa de juros

Consórcio não tem juros. E, por isso, essa modalidade de financiamento de imóveis tem sido a escolha dos consumidores que pretendem fugir das altas taxas de juros praticadas por outras formas de compra.

Apenas uma taxa de administração é cobrada nos consórcios, que é totalmente diluída nas parcelas durante todo o prazo de pagamento, além de ser bem inferior quando comparada às taxas dos bancos.

Então, o custo final passa a ser bem menor – assim como o valor das parcelas mensais, o que torna a modalidade de compra cada vez mais uma opção econômica para a compra do tão sonhado imóvel.

Não precisa dar entrada

Todo o valor que o participante escolher para o consórcio de imóvel será parcelado de forma integral, ou seja, não é necessário pagar uma porcentagem antecipada.

É a alternativa ideal para aqueles que não contam com o montante necessário para dar de entrada ou que gostaria de usar o dinheiro destinado ao pagamento à vista para outros objetivos, como pequenas reformas ou despesas de transferência, por exemplo.

Variedade de prazos e planos

As administradoras têm investido muito na variedade de prazos e planos, a fim de possibilitar ao integrante a escolha do melhor consórcio conforme o seu perfil.

É possível, portanto, definir o valor da carta proporcional ao imóvel pretendido, com as mensalidades acessíveis e, claro, optar pelo melhor prazo para fazer o pagamento das parcelas.

Essa flexibilidade permite que o consorciado se planeje, estruturando todos os seus planos de acordo com a sua condição financeira – o que não prejudica o seu orçamento e o incentiva a ter um consumo responsável.

É possível tentar acelerar a contemplação

Há duas maneiras de ser contemplado no consórcio: lance e sorteio. Aqueles que não desejam esperar pela sorte, podem ofertar lances. Em alguns programas, é possível usar uma porcentagem da própria carta, o famoso lance embutido.

Caso o lance ofertado não seja o vencedor, o integrante não precisa fazer o pagamento da quantia que ofereceu, podendo utilizá-la no próximo mês para oferecer outro lance.

Burocracia mínima

Um benefício característico dos consórcios é exatamente a menor burocracia para aquisição do imóvel.

Normalmente não é necessário comprovar renda para conseguir uma cota, o que acaba sendo uma excelente oportunidade para as pessoas que trabalham informalmente.

Liberdade para usar o crédito

Ao obter a carta de crédito, o consorciado contemplado tem toda a liberdade para fazer uso do valor no que desejar, contanto que se enquadre na categoria do bem desejado.

Vale destacar que, no consórcio imobiliário, é possível obter imóveis comerciais ou residenciais, sejam eles usados ou novos.

Também pode-se adquirir terrenos ou utilizar a quantia para reformar ou construir. Para aqueles que já possuem imóveis financiados, é permitido quitar a dívida com a carta de crédito.

Os consórcios são fiscalizados pelo Banco Central

O Banco Central é o órgão que fiscaliza as administradoras de consórcio. Ele tem total autoridade para normalizar e fiscalizar as empresas desse tipo de financiamento, a fim de resguardar os interesses do grupo de consorciados.

Todos os contratos entre as administradoras e os integrantes são regidos pela lei nº 11.795/2008, e isso acaba garantindo uma segurança necessária para finalizar um negócio envolvendo um valor de uma casa.

Porém, atenção: é sempre indicado verificar se a empresa está credenciada ao Banco Central, antes de fazer a aquisição da cota.

Como fazer um consórcio?

Um grupo de interessados se reúne para fazer a compra de um imóvel. Cada consorciado arca com parcelas mensais para a administradora, responsável por fazer o gerenciamento do dinheiro.

Assim, quando as parcelas atingem o valor determinado, por exemplo, um consórcio de R$ 150 mil, um integrante é sorteado e pode fazer a compra da casa.

Vale frisar que um consórcio imobiliário costuma durar de 10 a 15 anos. Isso quer dizer que o consorciado pode ser sorteado logo no começo, ou, então, esperar anos para receber a carta de crédito. É por isso que essa modalidade costuma ser uma ótima opção para quem não tem pressa.

Então, para fazer um consórcio de imóvel, é preciso procurar uma administradora confiável. É ela quem vai reunir as pessoas que querem uma casa. Assim, quando um número mínimo de participantes for atingido, o processo tem seu início.

Porém, antes de entrar em um consórcio, é imprescindível que se conheça as parcelas para o imóvel que deseja comprar.

Como é feito o pagamento das parcelas?

O primeiro passo para compreender tudo o que diz respeito às parcelas de um consórcio imobiliário é entender como funciona o cálculo das prestações e o pagamento por parte do consorciado.

Vale ressaltar que geralmente o boleto chega na casa do participante todos os meses e pode ser pago na rede bancária ou em caixas eletrônicos.

Como são calculadas as parcelas? A partir de quatro fatores:

• taxa de administração: a taxa que o integrante paga à administradora devido aos serviços que ela presta;

• fundo comum: o valor que todo participante paga para formar um fundo, destinado à aquisição de um bem. A contribuição do fundo, todos os meses, é obtida mediante uma porcentagem sobre o valor do crédito contratado;

• seguro: um valor cobrado, quando contratado, para garantir que o pagamento das parcelas continue, em caso de desistência do segurado ou caso de morte;

• fundo de reserva: um fundo para proteger o funcionamento do grupo, cobrindo despesas relacionadas aos integrantes e eventuais inadimplências.

Como fica o pagamento das parcelas em caso de atraso?

Em caso de pequenos atrasos (menos de um mês), o procedimento é uma multa no valor da parcela que não foi paga e a incidência de juros, além da não participação da assembleia caso o integrante seja um consorciado não contemplado. Quando se fala de atrasos maiores que um mês, a situação complica um pouco mais.

O integrante pode ser excluído do grupo caso não tenha sido contemplado no consórcio.

Se ele já estiver sido contemplado e não utilizado a carta de crédito, pode perder a contemplação. Caso contrário, se já estiver utilizado, pode perder o imóvel adquirido para quitar a sua dívida.

E o que fazer caso tenha se atrasado no pagamento das mensalidades? Há três opções para o integrante (além do pagamento do valor em atraso):

• trocar o valor da carta de crédito: algumas administradoras costumam aceitar essa troca para que o consorciado obtenha um valor inferior, a fim de quitar o débito das parcelas que se encontram em atraso, mas apenas se o integrante ainda não tiver sua cota contemplada;

• negociar a dívida: antes de qualquer coisa, é preciso deixar claro que a administradora não é obrigada a aceitar a negociação. No entanto, grande parte delas está disposta a conversar com os consorciados em débito;

• transferir a cota: e, claro, é possível ainda que o integrante transfira a sua cota para outra pessoa, que arcaria com os débitos.

E se a intenção for antecipar os pagamentos ou quitar o saldo?

Recebeu um dinheiro extra, do 13º salário, de um investimento ou até mesmo de uma herança, e quer utilizar o valor para adiantar o pagamento das parcelas? Isso é possível. Há duas formas de fazer isso:

• direta: significa que o integrante vai pagar uma quantidade de parcelas consecutivas a partir da última quitada. Exemplo: caso a última parcela quitada tenha sido a quarta, pagará a partir dela (quinta, sexta etc.);

• inversa: significa que o consorciado vai começar a pagar a partir da última prestação. Se o consórcio for de 60 parcelas, por exemplo, pagará a 60ª, depois a 59ª etc.

O que acontece quando sou contemplado?

Existem duas formas de contemplação no consórcio imobiliário. Uma é por meio do sorteio mensal. Caso a pedra-chave seja sorteada, o integrante receberá um comunicado da administradora. Lembrando que é possível acompanhar o sorteio ao vivo, já que as assembleias são transmitidas pela internet.

Outra forma é ofertando um lance, que significa adiantar o pagamento das parcelas. Se o lance ofertado for o de maior valor no mês, o participante será o contemplado.

É importante verificar junto à empresa as regras para fazer as ofertas, pois elas podem variar conforme o grupo em andamento e a empresa.

Veja o passo a passo para a liberação do crédito.

Confirmação da contemplação e documento para o cadastro

Após a assembleia, a administradora vai informar quem são os contemplados por lance e sorteio.

É nesse momento que o integrante fornece os documentos cadastrais e informa como será utilizada a carta de crédito.

Eventualmente, para concluir a análise, poderão ser requisitados documentos adicionais, que devem ser informados pela empresa.

Após decidir o imóvel que vai comprar, o consorciado terá que apresentar à administradora as informações do vendedor (CNPJ/CPF, banco, endereço e telefone), além de dados da propriedade. Lembrando que ele não pode estar alienado a nenhuma instituição.

Avaliação

Nesse momento, a empresa avalia do cadastro do integrante, a fim de garantir que não haja riscos ao grupo, aprovando, em seguida, o seu processo.

A próxima etapa é a avaliação do imóvel pretendido que, caso seja usado, deve ser submetido a uma empresa especializada. Após o recebimento desses dados, a empresa de consórcio contratada faz o laudo com a liberação ou não da casa como garantia do saldo devedor da sua cota.

Pagamento

Após ter apresentado todas as informações sobre o imóvel escolhido, e o vendedor e a empresa do consórcio terem avaliado todas as condições jurídicas, o crédito vai ser liberado para a compra do bem.

O valor do crédito não será depositado na conta do participante. Quem vai cuidar de todo esse processo de pagamento junto ao vendedor será a própria administradora.

Porém, com a carta de crédito, o consorciado vai poder negociar descontos quando a compra for feita à vista e, ainda, utilizar parte do montante para pagar a documentação da casa.

O que considerar ao contratar um consórcio de imóveis?

Antes de fazer a escolha do consórcio, é fundamental avaliar se você tem condições financeiras e se tem o desejo de fazer uma compra em longo prazo.

O consórcio é uma modalidade de compra bastante vantajosa porque, como já reforçamos, a taxa de administração tende a ser muito mais baixa do que os juros que são cobrados no financiamento bancário. Além, é claro, de apresentar valores bem mais flexíveis e de não exigir nenhuma entrada para dar início aos pagamentos.

Contudo, você pode ter que esperar um tempo para adquirir o seu imóvel, visto que, no consórcio, você só poderá fazer uso da carta de crédito assim que for contemplado – e a contemplação, como vimos, ocorre por sorteio ou por lance.

Por esse motivo, é importante avaliar com calma todas as regras gerais de um consórcio imobiliário e montar o seu cronograma financeiro.

Quais os cuidados ao escolher a administradora?

Depois de ter se decidido em relação ao consórcio de imóveis, é indispensável tomar certos cuidados antes de fazer a escolha da administradora.

O cuidado mais importante é se certificar de que a empresa está registrada no Banco Central do Brasil, pois como você já sabe, é ele quem fiscaliza todas as atividades das instituições registradas, evitando que você participe de um consórcio fraudulento ou inexistente.

Além disso, o Banco Central oferece ao consumidor um ranking das empresas de consórcio, de acordo com perguntas frequentes respondidas e com o número de reclamações solucionadas.

Diante dessa fiscalização, o integrante que se sentir prejudicado ou constatar alguma irregularidade nas atividades da empresa pode tirar dúvidas e registrar reclamações por meio do telefone ou do site do Banco Central.

Por fim, faz-se necessário também verificar a quantidade ou a existência de reclamações em relação à empresa no site do Procon, ou em outros sites que são especializados nesse tipo de serviço.

Cuidados ao contratar um consórcio

Após verificar a situação da empresa e tomar a decisão de contratá-la, é preciso se atentar para alguns cuidados na hora de contratar o consórcio. Confira os principais deles:

Contrato de adesão

Um cuidado muito importante é ler atentamente o contrato de adesão, já que nele constam todas as regras que vão reger a relação entre o integrante e a administradora.

Esse documento inclui todos os deveres e todos os direitos que as partes terão que cumprir durante o prazo do consórcio, bem como as correções e os juros que vão incidir sobre as parcelas.

Prazo de duração

É imprescindível que se verifique o prazo de duração do consórcio. Ele varia de acordo com o bem que será adquirido. O prazo, para a aquisição de imóveis, geralmente é de até 240 meses.

Direitos e deveres

É muito indicado que se conheça as regras gerais para todos os consórcios, as quais estão presentes na Lei 11.795/2008, que regulamenta esse sistema no Brasil.

Golpes e fraudes

É preciso ter consciência de que existem golpes que envolvem todos os tipos de negócios, inclusive o de consórcio.

Por isso, esteja sempre atento para ofertas muito abaixo do normal e desconfie de vendedores que oferecem contemplação em um prazo curto. Contate sempre a administradora e tenha certeza dessas informações.

Patrimônio de afetação

É fundamental certificar-se de que o patrimônio da empresa está separado do patrimônio formado por meio do consórcio, o que evita prejuízos em caso de recuperação judicial ou falência da administradora.

Cuidados durante o consórcio

A atenção deve ser maior depois de firmada a relação jurídica. Confira alguns pontos que devem ser verificados:

Dados cadastrais

Manter todos os dados atualizados junto à empresa, como e-mail, endereço e telefones para contato.

Assembleias gerais

Participar das assembleias e acompanhar as contemplações e movimentação do grupo do consórcio.

Cuidados ao comprar uma carta de crédito contemplada

Uma alternativa para aqueles que desejam adquirir um imóvel por meio de consórcio é a compra de uma carta de crédito contemplada. Para tanto, é necessário também tomar alguns cuidados. Confira alguns:

Anúncios

Desconfie sempre de anúncios que são publicados na internet ou em jornais. Eles são muito comuns e oferecem “facilidades” e valores muito baixos para atrair os clientes.

Procuração pública

É muito indicado outorgar uma procuração para a venda da carta, caso o titular não possa ir até a sede da empresa.

Ainda que não seja necessário o documento público, a escritura de procuração vai evitar que você sofra possíveis golpes.

Dados da carta de crédito

Por fim, é importante conferir todas as informações da carta de crédito que se deseja comprar, desde a administradora até as regras do consórcio.

Lembrando que, para confirmar todos os dados sobre a carta, basta consultar a empresa responsável.

Cabe ressaltar, ainda, que aqui valem também todos os cuidados ao ler o contrato de adesão, conhecer os direitos e deveres e, sobretudo, ao escolher a administradora.

Fazer um consórcio de imóveis é assumir um grande compromisso de poupar, para que você possa adquirir a sua tão sonhada casa própria, sendo uma excelente solução para quem não consegue ter disciplina na hora de economizar e, sem dúvidas, uma ferramenta para fomentar o hábito de investir.

Lembrando que, como a carta de crédito se equipara ao pagamento à vista, o consorciado tem maior poder de negociação, que pode render ótimos descontos.

É uma modalidade de compra extremamente benéfica para as pessoas que têm a possibilidade de se organizar financeiramente e se planejar.

Agora que você já conhece tudo sobre o consórcio imobiliário e sabe que é uma alternativa bastante vantajosa para investir, procure uma administradora de confiança e faça a escolha do seu plano, que seja compatível com o seu perfil. Tenha cada vez mais próximo de você a chance de comprar um imóvel próprio e de aumentar o patrimônio.

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