Glauco Duarte Diniz – Vícios de construção em imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, os vícios construtivos são defeitos ou anomalias de fabricação ou projeto que afetam a usabilidade e segurança do imóvel. A ABNT NBR 13752, lei que define as diretrizes e bases da engenharia civil, define assim o conceito de vícios construtivos:

Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.

Como podemos ver, os vícios construtivos são problemas no próprio imóvel e que afetam diretamente seu uso e destinação. Esses vícios decorrem da própria construção, não da má utilização do bem e podem ser divididos em duas categorias maiores, como veremos a seguir.

Dizemos que os vícios são ocultos quando não são facilmente percebidos e que só aparecem após algum tempo de utilização do bem, ou que só são detectáveis, na ocasião, por técnicos e profissionais especializados. O vício oculto também pode estar em alguma parte do bem inacessível ao consumidor e, por conta disso, não era perceptível durante o uso cotidiano.

Como esses vícios não se revelam de imediato para o consumidor eles   demandam um tratamento diferenciado da legislação, veremos mais sobre isso a seguir.

Os vícios aparentes, por sua vez, são aqueles de fácil detecção, que são facilmente perceptíveis no uso diário do bem. Como são de fácil identificação o prazo para reclamar dessa categoria é mais rápido, sendo até sua comprovação mais simples. São bons exemplos de vícios aparentes: pintura de tonalidade diferente a informada, azulejos e pisos assentados erroneamente e que afetem o padrão do projeto, vazamentos aparentes, vidros e portas quebrados ou trincados, etc.

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Qual a diferença entre vício construtivo e defeito

Vício e defeito, palavras que possuem semelhante significado gramatical, apresentam, contudo, uma importante distinção no direito do consumidor, sendo institutos diferentes. Possuem, inclusive, diferenças em seu tratamento legal.

O vício pode ser caracterizado como sendo uma depreciação no produto ou no serviço que compromete a utilidade do bem, produzindo danos de natureza patrimonial. O vício de quantidade é quando o bem ou serviço apresenta algum defeito no volume ou quantidade previamente informada, existe também o vício de qualidade – quando o bem ou serviço não funciona ou funciona imperfeitamente. De toda forma o vício sempre apresenta um prejuízo ao consumidor, sendo algo que, além de frustrar suas expectativas, também diminui seu valor e sua utilidade.

Mais especificamente, o vício construtivo se trata de um vício durante o projeto ou a execução da obra que reduzem o valor do imóvel, ou que tornam o bem impróprio para uso. É o caso de vazamentos evidentes, utilização de material de acabamento de qualidade inferior ao informado no memorial descritivo de venda, da falta de espelho nas instalações elétricas, entre outros muitos.

Quando falamos de defeito, também conhecido como fato do produto ou serviço, estamos tratando de um vício cujo dano repercutiu para além do produto ou serviço e afetou diretamente o consumidor causando danos de natureza física, moral ou estética. Um defeito pode ser uma construção que por erros graves de execução ou projeto desmorone, um erro médico que deixe sequela no paciente ou até mesmo a explosão de um eletrodoméstico defeituoso, os exemplos são vastos.  O importante é que haja um dano efetivo ao consumidor.

De forma sintética podemos dizer que existem vícios sem defeitos, mas não há defeito sem vício, como nos informa a lição do Dr. Leandro Cardoso Lages[1](2020, p. 119).

O que fazer ao encontrar vícios construtivos ou defeitos no imóvel

O primeiro passo quando encontramos vícios ou defeitos no imóvel é verificar se são decorrentes de má utilização – aqueles que violam o manual do proprietário e as orientações básicas de manutenção e conservação do imóvel – ou se foram decorrentes do projeto ou da execução. Sendo decorrentes da construção é possível a reclamação judicial dos defeitos e vícios, como nos indica o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor. É dever do construtor zelar pela perfeição da obra.

É importante que se observe os prazos e datas. O consumidor tem sua garantia judicial do imóvel assegurada por cinco anos (prazo legal e que não pode ser reduzido contratualmente), conforme o artigo 618 do Código Civil de 2002. Devemos lembrar que esse prazo de cinco anos é o de garantia, o prazo prescricional é de dez anos, conforme previsto no artigo 205 do Código Civil, que é o prazo das ações condenatórias.

Reforçamos que o primeiro passo, contudo, deve ser a busca pela resolução do problema de forma extrajudicial, especialmente estando o imóvel ainda dentro da garantia legal. O consumidor deve tentar entrar em contato com o responsável pela obra e pedir a reparação do vício, para isso o artigo 26 do Código de Defesa do consumidor estabelece um prazo de noventa dias para os vícios aparentes, contando a partir da entrega do bem. Os vícios ocultos têm prazo também de noventa dias, mas o prazo é contado a partir da percepção destes (art. 26, II, § 3^o, CDC). Não sendo resolvido o vício o consumidor pode pedir a substituição do bem ou o abatimento do preço.

Esta reclamação do consumidor à construtora é especialmente relevante, devendo ser realizada o mais brevemente possível, dado que ela interrompe o prazo prescricional até a resposta negativa, é o que nos informa o segundo parágrafo do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor.

Os defeitos construtivos têm prazo prescricional de cinco anos, ou seja, o consumidor tem até cinco anos para ingressar com uma ação para que os danos causados pelos vícios da obra (art. 27, CDC).

Para os defeitos ocultos, apesar do prazo aberto do § 2^o do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, a prescrição é de cinco anos (conforme considerava boa parte da jurisprudência), contudo hoje o lapso de cinco anos vale para as relações de consumo e para as relações civis têm se aplicado o prazo de três anos, conforme o art. 206, § 3^o, V do Código Civil.

Como comprovar vício construtivo ou defeito no imóvel

A melhor maneira para o comprovar o vício ou defeito do imóvel é através de um laudo pericial, que deverá ser feito por profissional capacitado e registrado em seu respectivo conselho. Imagens e vídeos, além das testemunhas, podem ajudar e muito principalmente se somadas a comparação ao que foi realmente entregue e o prometido. Para poder realizar esta comparação é bom que o consumidor tenha consigo documentos como o: habite-se, o AVCB, manual do proprietário, entre outros.

Quem é responsabilizado por vícios construtivos e defeitos

A responsabilidade pela reparação dos vícios construtivos e dos defeitos deve ser sempre analisada dentro do caso concreto. Para isso em primeiro lugar vamos observar o que fala o Código de Defesa do Consumidor no artigo 12:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

• 1° O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

 I – sua apresentação;

 II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

 III – a época em que foi colocado em circulação.

A responsabilidade do construtor, nas relações comerciais, é analisada dentro da teoria objetiva, ou seja, basta que o fornecedor ofereça ao público um produto defeituoso ou viciado e que se demonstre (ônus do consumidor) o efetivo dano sofrido. Avalia-se, conforme o parágrafo primeiro e as regras de razoabilidade, se o produto oferece ou não a segurança que legitimamente espera dele (lembrando que os defeitos causam danos ao consumidor).

A responsabilidade pelos vícios do produto é regida segundo o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

A responsabilidade pelos vícios é objetiva, sem a necessidade da culpa, isso por conta do dever de qualidade dos fornecedores. Aqui fornecedores respondem solidariamente pelos vícios que afetam o produto e diminuem seu valor e usabilidade. É dever do consumidor demonstrar as perdas e danos que teve por conta da não utilização (ou utilização prejudicada) do imóvel.

Quais são as obrigações da construtora

A construtora, comprovada sua responsabilidade no vício ou defeito do imóvel, terá uma série de obrigações.

Caso seja comprovado o vício de qualidade a construtora tem o prazo de trinta dias (corridos) para saná-lo, caso isso não ocorra o consumidor tem a opção de escolher a substituição do produto por outro da mesma espécie em perfeitas condições de uso, ou a restituição da quantia paga ou ainda o abatimento proporcional do preço. Aqui não cabe ao fornecedor contestar a escolha do consumidor.

Reforçamos que o artigo 18 do Código de Defesa do consumidor, que prescreve todas essas regras, impõe ao consumidor que tente resolver o problema diretamente com o fornecedor (construtora no caso) que terá trinta dias, o prazo para ingressar com essa reclamação é de noventa dias, como anteriormente dito.

No caso dos defeitos, o consumidor seguirá o que prescreve o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor. A construtora responderá de forma objetiva pelos danos que o produto defeituoso causou, devendo indenizar o cliente pelos danos materiais, morais e estéticos que eventualmente tenha sofrido por conta do vício.

As regras do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis aqui pois, de maneira geral, os contratos com construtora costumam ser de natureza consumerista. Caso o contrato não seja abarcado pelo direito do consumidor ele será apreciado segundo a luz do Código Civil, o tratamento difere um pouco, por esse motivo é de suma importância a apreciação do caso pelo profissional do direito.

É possível pedir indenização ao encontrar vícios construtivos no imóvel?

É sim possível obter uma indenização pelos vícios do imóvel. É preciso, contudo, demonstrar o dano que foi efetivamente suportado pelo consumidor. Pode-se pedir além de perdas e danos o chamado desvio produtivo, conquanto é preciso também sua efetiva comprovação mesmo o Código de Defesa do Consumidor abraçando a teoria da responsabilidade civil objetiva.

Como se precaver

A precaução é o melhor remédio, especialmente quando se trata de vícios e defeitos de fácil percepção. Em primeiro lugar, o ideal é que o proprietário, antes de “receber” o imóvel verifique, em mãos dos documentos que informam o acordado (habite-se, AVCB, manual do proprietário), através de uma vistoria geral com apoio de um profissional competente.

Caso sejam verificados problemas o ideal é que se apronte uma lista detalhando o que deve ser reparado e envie à construtora. Caso o problema não seja resolvido, uma ação de obrigação de fazer pode ser necessária. O acompanhamento profissional e o máximo possível de registro são sempre uma boa pedida para segurança e precaução do consumidor nessas horas.

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