Glauco Duarte Diniz – Qual a diferença entre incorporação e loteamento

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, existem diversas dúvidas sobre loteamento e condomínio. É perceptível que muitas pessoas confundem a nomenclatura. Confundi-los é bastante comum, uma vez, que ambos são empreendimentos destinados à convivência coletiva.

No entanto, apesar das semelhanças, esses institutos não são sinônimos e há também algumas diferenças que os tornam distintos na prática. Hoje vamos trazer à baila algumas diferenças sobre esses empreendimentos para facilitar o entendimento de todos.

CONCEITO

A lei 6766/79 considera loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Ou seja, loteamento é a divisão de um grande terreno em porções menores, destinadas à venda e à construção de imóveis.

Já o condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, com propriedade. Podemos definir como uma edificação ou um conjunto de edificações destinado a uso habitacional, construído sob forma de unidades autônomas, com áreas de uso comum, pertencentes a diversos proprietários.

LEGISLAÇÃO

Existem diferenças legais e práticas entre estes dois institutos.

A Lei nº 4591/1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Já o Código Civil, nos artigos 1.314 a 1358-A, regula o funcionamento, criação e até a extinção do condomínio, como também impõe obrigações aos administradores e aos condôminos.

No que tange os loteamentos, estes são regidos pela Lei nº6766/79, que trata especificamente do parcelamento do solo urbano, desmembramento das unidades, requisitos mínimos para seu registro e aprovação do projeto.

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ACESSOS 

Existem também diferenças para acessar estes empreendimentos. Os loteamentos possuem vias que continuam sendo públicas, portanto se for um loteamento fechado, o acesso fica condicionado apenas aos identificados com a apresentação de documentos. No entanto como as vias são públicas qualquer cidadão poderá acessá-las.

Já os condomínios, estes sim são completamente fechados, e o acesso é para os moradores e seus visitantes.

IMPOSTOS 

A principal diferença na tributação é a forma de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Nos condomínios, como as áreas de uso comum são privativas aos condôminos, há incidência do imposto sobre elas, ou seja, o valor é dividido entre todos os proprietários.

Como nos loteamentos as vias e áreas internas são públicas, não há incidência de IPTU sobre elas, sendo assim o proprietário irá pagar o IPTU somente pelo imóvel/lote de sua propriedade.

MANUTENÇÃO

As manutenções também são distintas. No loteamento a lei não prevê a cobrança de taxas de manutenção, porém, permite aos moradores a criação de uma associação para otimizar serviços por meio de contribuição financeira. Essa permissão não é uma obrigação, sendo facultado ao morador aderir a associação ou não.

Em relação aos condomínios, a lei já estabelece obrigatoriedade de pagamento de taxa de manutenção das áreas de uso comum. Neste tipo de empreendimento, o morador que não custear o valor estará sujeito a perder seu patrimônio para quitar a dívida com o condomínio.

Esta taxa, conhecida como taxa de condomínio, nada mais é que um valor a ser pago por todos os condôminos mensalmente, e que serve inclusive para custear a manutenção.

ADMINISTRAÇÃO 

Vale ressaltar também a diferença quanto à administração.

A administração é importante tanto para o condomínio quanto para o loteamento, pois é o processo de planejar, organizar, dirigir e controlar o uso dos recursos e as atividades necessárias para uma boa convivência.

Os condomínios são administrados por uma empresa ou síndico que é responsável por recolher e organizar os valores que serão destinados às despesas do empreendimento e seus espaços, bem como resolver os problemas.

A administração do condomínio, além dos preceitos da legislação, se orienta pela assembleia, convenção e regulamento interno do condomínio.

No caso dos loteamentos, o administrador pode existir quando o local for organizado através de uma associação de pessoas que utilizam as construções.

Para facilitar a compreensão segue o quadro exemplificativo com o resumo das principais diferenças.

Condomínio  Loteamento  Conceito  A posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas Divisão de terrenos em porções menores  Legislação  Lei 4591/64, artigos 1314 a 1358A do Código Civil  Lei 6766/79  Acessos  Restritos a moradores e visitantes  Possuem vias públicas que podem ser acessados por todos  Impostos  Incidência sobre as áreas de uso comum  Não há incidência de IPTU sobre as áreas de uso comum  Manutenção  Obrigatório o pagamento de taxa de manutenção  Não prevê cobrança de taxas  Administração  Administrados por empresa ou síndico  Pode existir o administrador quando houver uma associação

Desta forma, diante da similaridade inicial, ao detalhar o funcionamento dos empreendimentos, é possível verificar as diferenças entre loteamento e condomínio.

Não podemos esquecer que, no condomínio, toda a área de localização pertence ao proprietário, tendo apenas diferenciações entre os usos de áreas comuns e privadas.

Em relação aos loteamentos, somente a área adquirida do terreno é de propriedade do morador, sendo que as demais áreas/estruturas pertencem à prefeitura, sendo de uso público.

Quando for decidir qual é a melhor compra, o recomendável é sempre buscar a ajuda de um advogado imobiliário de sua confiança para analisar a viabilidade em cada caso.

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