Glauco Duarte Diniz – Quais são os dois tipos mais comuns de incorporação
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Glauco Duarte Diniz
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Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a palavra “incorporar” apresenta o conceito de reunião ou junção de duas ou mais coisas para a formação de um todo sempre maior.
Quando o assunto diz respeito à construção civil, essas duas coisas que quando se juntam tornam-se um só ente diz respeito à união do terreno (terra nua) e a construção propriamente dita ou prédio a ser erguido dentro do terreno.
O termo “incorporação imobiliária” aplicado no Direito significa a forma pela qual uma pessoa jurídica ou física constrói um ou mais prédios em um terreno.
Normalmente o proprietário do terreno recebe como pagamento pela venda algumas unidades no futuro prédio ou recebe o pagamento em espécie.
Incorporador é a pessoa jurídica ou física, sendo ou não comerciante, que administra a construção em parceria com o proprietário do terreno e que vende as unidades aos interessados sob o regime condominial. Não podemos também confundir o termo “incorporador” com “construtor”, sendo este o responsável pela execução da obra.
Podem ser incorporador: o construtor (conforme Decreto nº 23.569/1933 e 3.995/1941 e Decreto-Lei nº 8.620/1946); o proprietário do terreno (mais comum de se encontrar); o promitente-comprador; o cessionário do terreno; o corretor de imóveis (conforme Lei nº 4.116/1962).
A Lei Federal nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), através do parágrafo único do artigo 28, define o contrato de incorporação imobiliária como sendo o negócio jurídico através do qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção destinada à alienação de unidades autônomas com pagamento à vista ou em prestações.
Assim, para que exista uma incorporação imobiliária, deve haver uma construção, necessariamente.
Pode ser objeto de incorporação imobiliária o conjunto de casas térreas ou assobradadas situadas em terreno comum (casas, jardim, quintal, etc), bem como também pode ser objeto um conjunto de prédios de dois ou mais andares contendo unidades autônomas, além de apenas um único edifício composto de unidades autônomas localizado em terreno em partes ideais.
Basicamente: i) o proprietário do terreno vende, permuta ou cede seus direitos ao incorporador responsável pela futura construção; ii) o construtor é o responsável pela empreitada da obra.
Sobre o prazo de entrega das unidades e a qualidade construtiva dos imóveis perante os adquirentes é o incorporador o responsável, em regra. Não é, portanto, o construtor, a menos, é claro, que este figure na relação comercial entre as partes também como incorporador, hipótese em que haverá confusão entre a pessoa do incorporador e também do construtor.
Existindo mais de um incorporador, a responsabilidade perante os adquirentes passa a ser solidária.
A incorporação imobiliária extingue-se com a venda total das unidades autônomas e após sua individualização (matrícula) no cartório de registro de imóveis.
Sobre as espécies de construção, a Lei nº 4.591/1964 prevê TRÊS modalidades para as incorporações imobiliárias, a saber:
- a) Construção por conta e risco do incorporador
- b) Construção por empreitada
- c) Construção por administração
A construção por conta e risco do incorporador pode ser identificada nos artigos 41 e 43 da Lei nº 4.591/64.
Nessa modalidade de construção, onde não existe a figura jurídica da comissão de representantes, o incorporador compromete-se a construir – ele próprio ou mediante terceirização, o que é mais comum nos grandes centros urbanos – e vender as futuras unidades a preço e prazo certo.
A comercialização dos futuros imóveis poderá ocorrer na planta ou quando a edificação estiver em construção ou até mesmo quando já concluída, respeitados, sempre, as determinações existentes na Lei nº 4.591/64, especialmente porque o incorporador deve seguir uma série de exigências legais para poder comercializar as unidades, como, por exemplo, providenciar o registro da incorporação perante o cartório de registro de imóveis competente, sob pena de nulidade de qualquer venda realizada, dentre outros requisitos legais.
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A construção por empreitada é encontrada no artigo 55 da Lei nº 4.591/64.
Também conhecida no mercado imobiliário como construção a preço fechado é a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes centros urbanos.
Nessa espécie de construção, a obra é construída por empresa (empreiteira) terceirizada pelo incorporador, podendo ser construída por ele próprio também, caso assim deseje, havendo a figura jurídica da comissão de representantes.
Nessa modalidade construtiva, a responsabilidade perante os adquirentes em decorrência de eventual atraso na entrega do empreendimento ou pela qualidade construtiva recai nos ombros do construtor ou do incorporador, conforme o caso.
Nada mais é do que a construção de unidades autônomas na planta ou em construção, tratando-se de imóveis constituídos por planta padrão (mas podendo ser modificada mediante pagamento de valor adicional pelo comprador e caso isso seja possível pelo vendedor), cujo preço é pré–estabelecido pelo vendedor considerando o valor atual do metro quadrado na região e o fluxo de pagamento pode ser feito à vista ou a prazo, com a incidência de índice de correção monetária oficial (INCC, CUB, etc.).
No preço fixo em contrato, caso a obra atrase o cronograma de entrega pactuado entre as partes (vendedor e comprador), o adquirente não pagará a mais por isso, a menos que seu fluxo de pagamentos seja a prazo e ainda reste o pagamento de alguma parcela, como, por exemplo, parcela de chaves ou de financiamento. Nessa situação, o comprador continuará obrigado pelo contrato no pagamento da correção monetária até a liquidação da dívida.
A construção por administração é prevista no artigo 58 da Lei nº 4.591/64.
Essa terceira modalidade de construção também é conhecida como “a preço de custo” e é a mais arriscada para o comprador, pois aqui o condomínio composto pelos adquirentes é obrigado a custear a obra, ou seja, há a transferência dos riscos para o adquirente de unidade autônoma e isso pode ser algo desagradável para grande parcela da população.
Na construção por administração há a figura jurídica da comissão de representantes, comissão essa responsável pelo pagamento do custo integral da obra, além de ter o dever de zelar pelo tempo de construção e pela qualidade dos materiais usados no empreendimento, ou seja, aqui não é o construtor ou incorporador o único responsável pela obra.
Na hipótese de existir atraso na entrega do empreendimento ou queixas relacionadas à má qualidade dos materiais utilizados na construção, conforme previsto no artigo 58 da Lei nº 4.591/64, a responsabilidade civil recairá sobre a comissão de representantes perante os adquirentes, desde que, evidentemente, tais problemas tenham ocorrido por falha da própria comissão e não da construtora contratada para a execução dos serviços.
Após a formação do grupo é realizada a primeira assembleia, onde os adquirentes assumirão a posição do incorporador, tendo domínio sobre todas as ações a serem executadas no campo financeiro e administrativo, sendo que as funções serão determinadas pelo conselho gestor e fiscal da obra.
Na construção por administração o perigo reside no aspecto da segurança técnica, logística, financeira e administrativa do incorporador para iniciar e finalizar o empreendimento imobiliário. Caso o incorporador desenvolva todas as atividades relacionadas à obra com conhecimento, provavelmente os compradores pagarão um preço mais baixo do que na modalidade da construção por empreitada.
Porém, se houver atraso quanto ao prazo de entrega do empreendimento previsto pelo incorporador ou ainda, o incorporador necessitar ampliar os gastos na construção por erro no cronograma logístico-financeiro da obra, os adquirentes pagarão mais – e às vezes, muito mais! – pelas unidades autônomas.
Por outro lado, não é menos verdade que há no Brasil um modelo de construção por administração onde o incorporador GARANTE ao adquirente um preço máximo de pagamento pelo imóvel, a fim de minimizar a insegurança financeira nesse tipo de construção.
Assim, caso o interessado deseje adquirir um imóvel nesse modelo de construção, recomenda-se assegurar-se se o contrato, de fato, possui alguma cláusula onde o vendedor garante o preço máximo para a unidade.
A grande vantagem da construção por administração depende exclusivamente da condução da obra. Se houver uma boa gestão, todos, sem exceção, saem ganhando. Ganha o incorporadora, ganham os fornecedores e os próprios compradores.
A vantagem nessa modalidade de construção em comparação com a construção por empreitada reside nos benefícios fiscais aplicados na construção por administração, havendo redução da carga tributária, pois os tributos incidentes, especialmente, os impostos sobre materiais e os demais (instalações e mão-de-obra), não são cobrados pelo construtor, mas sim repassados ao dono da obra.
Principais diferenças entre as duas modalidades:
As principais diferenças entre a construção por empreitada e a construção por administração estão relacionadas aos seguintes pontos:
- Preço. Na modalidade “por empreitada”, em tese, o valor do imóvel tende a ser maior do que na espécie “por administração”. Fora isso, na modalidade “por empreitada” o adquirente sabe qual é o valor de que deverá pagar e na espécie “por administração” o preço da unidade inicialmente contratada é meramente estimativo, podendo sofrer alterações;
- Índice de correção monetária das parcelas. Na modalidade “por empreitada”, na imensa maioria dos contratos, tem-se a presença do INCC, já na espécie “por administração” o índice de correção normalmente é o CUB;
- Responsabilidade civil. Na modalidade “por empreitada”, a responsabilidade pelo dono da obra (incorporador/construtor) é maior do que na espécie “por administração”;
- Tributos. Na modalidade “por administração”, se bem conduzidos os trabalhos, especialmente a contratação de mão-de-obra e materiais (quantidade e qualidade), a incidência dos impostos ocorre uma única vez, sempre para o dono da obra e o valor da carga tributária tende a ser menor do que na espécie “por empreitada”; e
- Responsabilidade trabalhista. Em que pese ser solidária a responsabilidade trabalhista e previdenciária pelas obrigações dos empreiteiros e subempreiteiros da obra, quem figura como principal responsável é sempre o dono da obra na modalidade “por administração”.
Essa responsabilidade trabalhista abrange os recolhimentos de tributos e contribuições, pagamento de salários e demais benefícios trabalhistas, existindo muitas vezes a necessidade da contratação de empresa responsável pela fiscalização, objetivando a redução de eventuais contingências nesse sentido.
Evidentemente que, por outro lado, a empresa contratada para coordenar a obra (o que em tese cabe à comissão de representante) passa a também assumir a responsabilidade solidária com as empreiteiras, respondendo por eventuais danos causados por estas e seus subempreiteiros.
Já na construção “por empreitada” essa responsabilidade é exclusiva do incorporador ou construtor (empreiteiro).
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Imagética: Visagismo consultoria de Imagem facial
Ana Assis Visagista internacional, certificada pelo método Claude Juillard, Faceteller e Hair Designer pelas academias Europeias, Llongueras, Tony & Guy, Vidal Sassoon
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126. Consulta de histórico do veículo pela placa
129. Pesquisa de veículo pela placa
131. Consultar veículo pela placa
132. Consulta de placa de veículo
133. Pesquisa de placa de carro
134. Pesquisar veículo pela placa
135. Consulta de histórico veicular
136. Verificar dados do veículo
138. Informações sobre o veículo
139. Verificar informações do veículo pela placa
140. Pesquisar placa de veículo
141. Consulta de placa de moto
142. Pesquisa de placa de veículo
143. Verificar informações do carro pela placa
144. Consulta de placa de caminhão
145. Consulta de veículos usados
147. Descobrir informações do veículo pela placa
148. Consulta de veículos seminovos
149. Pesquisa de placa de automóvel
150. Consulta de carros usados
151. Verificar histórico do veículo pela placa
152. Verificar carro pela placa
153. Pesquisar informações do veículo
154. Verificar histórico do carro pela placa
155. Descobrir dados do veículo
156. Consulta de placa de ônibus
157. Verificar placa de automóvel
158. Descobrir informações do carro pela placa
159. Pesquisa de placa de moto
160. Consulta de histórico de veículos
161. Consulta de carros pela placa
162. Verificar informações de veículos
163. Pesquisa de veículos pela placa
165. Verificar informações do veículo
166. Consulta de placa de utilitário
167. Verificar dados do carro pela placa
168. Consulta de placa de veículos
169. Verificar placa de veículo pela internet
170. Descobrir informações do veículo usado
171. Pesquisar carro pela placa
172. Verificar histórico de carro pela placa
173. Descobrir dados do veículo pela placa
174. Verificar informações do automóvel pela placa
180. Consulta de roubo e furto
187. Consulta veicular Check Tudo
188. Verificação de placa Check Tudo
189. Histórico do veículo Check Tudo
190. Informações de veículo Check Tudo
191. Consulta de multas Check Tudo
192. Consulta de débitos Check Tudo
194. Consulta de sinistro Check Tudo
195. Consulta de leilão Check Tudo
196. Consulta de roubo e furto Check Tudo
197. Consulta de chassi Check Tudo
198. Consulta de proprietário Check Tudo
199. Laudo cautelar Check Tudo
200. Consulta de restrições veicular
Você precisa de SEO?
SEO é o acrônimo em inglês de “otimização de mecanismos de pesquisa” ou “otimizador de mecanismos de pesquisa”. A contratação de um SEO é uma decisão importante que pode aperfeiçoar seu site e poupar tempo, mas você também corre o risco de prejudicar seu site e sua reputação. Pesquise as possíveis vantagens, bem como os danos que uma otimização feita de forma irresponsável pode causar ao site. Muitos SEOs e outros consultores e agências oferecem serviços úteis para proprietários de sites, incluindo:
- análise do conteúdo ou da estrutura do site;
- Consultoria técnica sobre desenvolvimento de sites: por exemplo, hospedagem, redirecionamentos, páginas de erro, uso do JavaScript
- Desenvolvimento de conteúdo
- Gerenciamento de campanhas de desenvolvimento de negócios on-line
- Pesquisa de palavras-chave
- treinamento de SEO;
- experiência em regiões e mercados específicos.
Anunciar no Google não tem qualquer influência na presença do site nos nossos resultados da pesquisa. O Google nunca aceita dinheiro para incluir ou classificar sites neles. Não há custos para aparecer nos nossos resultados da pesquisa orgânica. Recursos como o Search Console, o blog oficial da Central da Pesquisa Google e o fórum de discussão têm muitas informações sobre como otimizar o site para a pesquisa orgânica.
Primeiros passos com o SEO
Se você administra uma pequena empresa local, provavelmente pode fazer boa parte disso por conta própria. Veja algumas sugestões de recursos:
- Confira nossa série de vídeos sobre como criar uma presença on-line para sua empresa.
- Fundamentos da Pesquisa
- Como o Google rastreia, indexa e veicula conteúdo na Web.
- O Guia de SEO para iniciantes descreve muito do que o SEO pode fazer por você. Embora você não precise conhecer bem esse guia se estiver contratando um profissional para fazer o trabalho, é bom conhecer esses métodos. Assim, você pode identificar quando um SEO quiser usar uma técnica não recomendada ou, pior, contraindicada.
Vai levar um tempo para você ver os resultados: normalmente, são de quatro meses a um ano desde início das mudanças até começar a ver os benefícios.
Se você acha que ainda precisa de ajuda extra de um profissional, continue lendo sobre como escolher um SEO.
Como escolher um SEO
Se você estiver pensando em contratar um SEO, faça isso quanto antes. Um bom momento para a contratação é quando você estiver pensando em mudar o design ou planejando lançar um novo site. Assim, você e seu SEO podem criar um site adaptado aos mecanismos de pesquisa desde o início. Entretanto, um bom SEO também pode ajudar a aprimorar um site estabelecido.
- É importante manter o compromisso de implementar as mudanças recomendadas. Fazer as alterações recomendadas por um SEO exige tempo e esforço. Se você não se dispõe a fazer as mudanças, não vale a pena contratar um profissional.
- Entreviste o SEO em potencial. Veja algumas perguntas úteis:
- Você pode me mostrar exemplos de trabalhos anteriores e compartilhar algumas histórias de sucesso?
- Você segue os Fundamentos da Pesquisa Google?
- Você oferece algum serviço ou consultoria de marketing digital para complementar seu negócio de pesquisa orgânica?
- Que tipo de resultados você espera ver e em quanto tempo? Como você mede o sucesso?
- Qual é sua experiência no meu setor?
- Qual é sua experiência no meu país ou em minha cidade?
- Qual é sua experiência no desenvolvimento de sites internacionais?
- Quais são suas técnicas mais importantes de SEO?
- Há quanto tempo você está no mercado?
- Como vai ser nossa comunicação? Você vai me comunicar sobre todas as alterações feitas no meu site, com informações detalhadas sobre suas recomendações e a lógica por trás delas?
- Veja se o SEO está interessado em você e na sua empresa. Se não estiver, encontre alguém que esteja. O SEO deve fazer perguntas como estas:
- O que torna seu negócio ou serviço exclusivo e valioso para os clientes?
- Quem são seus clientes?
- Como sua empresa ganha dinheiro e como os resultados da pesquisa podem ajudar?
- Quais outros canais de publicidade você usa?
- Quem são seus concorrentes?
- Verifique as referências de negócios do SEO. Pergunte aos clientes anteriores se eles achavam que esse SEO oferecia um serviço útil, era bom parceiro de trabalho e gerava resultados positivos.
- Peça uma auditoria técnica e de pesquisa do seu site para saber o que o profissional acha que precisa ser feito, por que e qual deve ser o resultado esperado. Você provavelmente terá que pagar por isso e conceder acesso somente leitura a seu site no Search Console. Nesse estágio, não autorize o acesso de gravação. Seu SEO em potencial deve ser capaz de dar estimativas realistas de melhorias e do trabalho envolvido. Se ele garantir que as mudanças vão colocar sua empresa no primeiro lugar dos resultados da pesquisa, procure outra pessoa.
- Decida se você quer contratar.
Precauções
Em geral, os SEOs oferecem serviços valiosos aos clientes, mas alguns deles prejudicam o setor com práticas de marketing exageradamente agressivas e tentativas de manipular de maneira inadequada os resultados dos mecanismos de pesquisa. Práticas que violam nossas políticas de spam podem resultar em um ajuste negativo da presença do seu site no Google ou até mesmo na remoção do site do índice.
Quando o SEO apresentar recomendações para o site, peça que ele comprove essas indicações com uma fonte confiável, como uma página de ajuda do Search Console, uma entrada no blog da Central da Pesquisa Google ou uma resposta sancionada pelo Google no fórum.
Veja alguns aspectos a serem considerados:
- Um golpe comum é a criação de domínios “de fachada”, que encaminham os usuários para um site usando redirecionamentos fraudulentos. Os domínios de fachada normalmente pertencem a um SEO que alega trabalhar em nome de um cliente. No entanto, se o relacionamento não vinga, o SEO pode apontar o domínio para outro site ou até mesmo para o domínio de um concorrente. Quando isso acontece, o cliente acaba pagando para desenvolver um site concorrente que pertence ao SEO.
- Outra prática ilícita é colocar doorways carregadas de palavras-chave em algum lugar do site do cliente. O SEO promete que isso torna a página mais relevante para um maior número de consultas. Essa afirmação é inerentemente falsa, já que é raro uma única página ser relevante para várias palavras-chave. Pior ainda é que essas doorways frequentemente contêm links ocultos que levam também a outros clientes do SEO. Essas doorways dissipam a popularidade dos links de um site e encaminham para o SEO e outros clientes dele, que podem ter sites com conteúdo ilegal ou ofensivo.
- Por fim, evite qualquer envolvimento com esquemas de links, como a compra de links de outros sites para aumentar sua classificação. Isso vai contra as políticas de spam do Google e pode resultar em uma ação manual contra alguns ou todos os seus sites, o quevai afetar negativamente sua classificação.
Caso acredite que um SEO enganou você, denuncie o fato.
Nos Estados Unidos, a Comissão Federal de Comércio (FTC, na sigla em inglês) cuida das queixas relacionadas a práticas comerciais enganosas ou ilegais. Para fazer uma denúncia, acesse: https://www.ftc.gov/ (
Federal Trade Commission
CRC-240
Washington, D.C. 20580
Caso sua denúncia seja contra uma empresa em outro país, registre em https://www.econsumer.gov/
Diretrizes úteis
- Tenha cuidado com firmas de SEO e consultores ou agências na Web que enviam e-mails inesperados.Pode parecer incrível, mas nós também recebemos este tipo de spam:
“Olá, google.com.br,
visitei seu site e notei que você não aparece na maioria dos principais diretórios e mecanismos de pesquisa…”Se você receber e-mails não solicitados sobre mecanismos de pesquisa, encare isso com o mesmo ceticismo que teria em relação a remédios para emagrecer que “queimam a gordura enquanto você dorme” ou pedidos de ajuda para transferir o dinheiro de ditadores depostos.
- Ninguém pode garantir a classificação em primeiro lugar no Google.Cuidado com os SEOs que dizem garantir sua classificação ou ter um “relacionamento privilegiado” com o Google ou que anunciam um “envio prioritário” para o Google. Não existe envio prioritário para o Google. Na verdade, a única maneira de enviar um site diretamente ao Google é na Ferramenta de inspeção de URL ou enviando um Sitemap. É possível fazer isso por conta própria.
- Tome cuidado se uma empresa tiver muitos segredos ou não explicar claramente o que pretende.Se algo não estiver claro, peça explicações. Se um SEO criar um conteúdo fraudulento ou enganoso em seu nome, como doorways ou domínios “descartáveis”, seu site pode ser removido do índice do Google. Em última análise, você é responsável pelas ações das empresas que contratar. Por isso, é melhor ver exatamente como elas pretendem “ajudar” você. Se um SEO tiver acesso ao FTP do seu servidor, ele precisa explicar todas as alterações que estão sendo feitas no seu site.
- Você não deve ter links para um SEO.Evite SEOs que falam sobre esquemas de popularidade de links ou que enviam seu site para milhares de mecanismos de pesquisa. Normalmente, essas ações são inúteis e não afetam sua classificação nos resultados dos principais mecanismos de pesquisa (não de uma forma que você consideraria positiva).
- Escolha com cuidado.Em caso de dúvida em relação a determinado SEO, pesquise o mercado. Evidentemente, você pode fazer isso no Google. Embora o Google não comente sobre empresas específicas, encontramos firmas que se autodenominam SEOs e adotam práticas que obviamente ultrapassam o comportamento profissional aceitável. Tome cuidado.
- Tente entender para onde o dinheiro está indo.O Google nunca vende as melhores classificações nos resultados de pesquisa, mas existem vários mecanismos de pesquisa que combinam os resultados normais com resultados pagos por clique ou por inclusão. Alguns SEOs prometem um lugar nas primeiras posições dos mecanismos de pesquisa, mas, na verdade, você vai aparecer na seção de anúncios, e não nos resultados orgânicos. Alguns SEOs chegam até a mudar o valor dos lances em tempo real para criar a ilusão de que “controlam” outros mecanismos de pesquisa e que podem escolher onde querem aparecer. Esse golpe não funciona com o Google, porque nossos anúncios são identificados de maneira clara e ficam separados dos nossos resultados de pesquisa. Mesmo assim, pergunte ao seu SEO em potencial quais taxas se destinam à inclusão permanente e quais se destinam a anúncios temporários.
- No que mais devo prestar atenção?Veja alguns sinais de alerta. Esta não é uma lista completa, por isso, em caso de dúvida, siga seu instinto. Talvez você esteja lidando com um SEO desonesto se ele oferecer alguma das seguintes opções:
- Tiver domínios de fachada.
- Colocar links para outros clientes nas doorways.
- Oferecer a venda de palavras-chave na barra de endereços.
- Não distinguir entre resultados de pesquisa verdadeiros e anúncios exibidos nos resultados de pesquisa.
- Garantir a classificação, mas somente para frases de palavras-chave longas e obscuras, que você usaria de qualquer forma.
- Utilizar diversos e-mails alternatlivos (aliases) ou informações do WHOIS falsas.
- Receber tráfego de “falsos” mecanismos de pesquisa, spyware ou scumware.
- Tiver domínios removidos do índice do Google ou não for listado no Google.
Marcos Muniz (SEO MUNIZ)
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Especialista SEO
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Estoril, Belo Horizonte – MG – BR, 30494-170
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