Glauco Duarte Diniz – Como é feita  incorporação imobiliária

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação imobiliária é um processo essencial para a criação e desenvolvimento de novos empreendimentos.

Esse complexo e fascinante processo envolve etapas cruciais, desde a identificação de oportunidades até a entrega das chaves aos compradores.

Neste conteúdo, mergulharemos no universo da incorporação imobiliária, desvendando cada etapa desse processo e compartilhando informações valiosas sobre como funciona esse setor.

Você descobrirá o papel das incorporadoras, as diferenças entre incorporação e construção, as responsabilidades envolvidas e até mesmo como uma incorporadora pode alcançar o sucesso no mercado imobiliário.

Ao entender o processo de incorporação imobiliária, você estará preparado para tomar decisões informadas ao adquirir uma unidade em um empreendimento, ou até mesmo considerar a possibilidade de abrir sua própria incorporadora.

Vem com a gente!

O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Incorporação imobiliária é um processo pelo qual uma empresa ou pessoa física assume a responsabilidade de desenvolver um empreendimento imobiliário.

Essa atividade envolve a aquisição de terrenos ou imóveis, a obtenção de licenças e autorizações necessárias, a realização de estudos de viabilidade, o planejamento do empreendimento e a construção das unidades imobiliárias.

A incorporação imobiliária pode abranger diversos tipos de empreendimentos, como:

• prédios residenciais;

• condomínios;

• loteamentos;

• shopping centers;

• complexos comerciais;

• entre outros.

O incorporador é responsável por todo o processo de concepção e execução do empreendimento, incluindo a contratação de profissionais especializados, como arquitetos, engenheiros e advogados.

Uma vez concluído o empreendimento, o incorporador comercializa as unidades imobiliárias, que podem ser apartamentos, casas, salas comerciais, lojas, entre outras, para os interessados em adquiri-las.

O objetivo da incorporação imobiliária é viabilizar a construção e venda de imóveis, atendendo à demanda por moradia, comércio ou investimento.

Esperamos que tenha ficado claro o que é uma incorporadora imobiliária. 

COMO ABRIR UMA INCORPORADORA?

Abrir uma incorporadora imobiliária envolve seguir uma série de etapas e cumprir requisitos legais.

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Separamos quais são os passos para abrir uma incorporadora imobiliária:

PLANEJAMENTO E PESQUISA

Realize uma pesquisa de mercado para identificar oportunidades e demandas na área em que pretende atuar. Faça um plano de negócios detalhado, incluindo análise financeira, estratégias de marketing e metas de crescimento.

REGISTRO DA EMPRESA

Escolha uma estrutura legal para a sua incorporadora imobiliária, e registre a empresa nos órgãos competentes. Consulte um advogado especializado em direito empresarial para orientação adequada.

LICENÇAS E AUTORIZAÇÕES

Verifique as licenças e autorizações necessárias para operar como incorporadora imobiliária em sua região. Isso pode incluir registros em órgãos como a prefeitura municipal, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e outros órgãos reguladores.

CAPITAL E FINANCIAMENTO

Estabeleça o capital inicial necessário para a incorporadora, incluindo investimentos em terrenos, projetos e despesas operacionais. Considere também opções de financiamento, como empréstimos bancários ou investidores.

EQUIPE PROFISSIONAL

Contrate uma equipe competente para atuar na incorporadora imobiliária, incluindo profissionais como arquitetos, engenheiros, corretores de imóveis, advogados especializados em direito imobiliário, marketing, contadores e pessoal administrativo.

É recomendável consultar profissionais especializados, como advogados e contadores, para obter orientação personalizada e garantir o cumprimento de todas as exigências legais e regulatórias.

O QUE DIZ A LEI?

No Brasil, a lei que regula a incorporação imobiliária é a Lei nº 4.591/1964, conhecida como a Lei das Incorporações Imobiliárias.

Essa lei estabelece as normas que as incorporadoras devem seguir para a realização de empreendimentos imobiliários, visando proteger os compradores de unidades e garantir a segurança e transparência nas transações imobiliárias.

Além da Lei nº 4.591/1964, a incorporação imobiliária também é regulada por outras leis e normas, como o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, a Lei do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, entre outras.

O QUE É VGV?

VGV é a sigla para “Valor Geral de Vendas”. É um termo muito utilizado no mercado imobiliário para se referir ao valor total das vendas de um empreendimento imobiliário ou de um conjunto de unidades imobiliárias.

O VGV é calculado multiplicando-se o número de unidades vendidas pelo preço de venda de cada unidade. Por exemplo, se um empreendimento possui 100 unidades e cada unidade é vendida a R$ 200.000, o VGV desse empreendimento seria de R$ 20.000.000.

O Valor Geral de Vendas é importante para avaliar o tamanho e o potencial financeiro de um empreendimento imobiliário.

É uma métrica utilizada por incorporadoras, investidores e instituições financeiras para analisar a viabilidade e o retorno esperado de um projeto imobiliário.

DIFERENÇA ENTRE INCORPORADORA E CONSTRUTORA

Incorporadora e construtora são empresas que atuam no setor imobiliário, mas desempenham funções distintas no processo de desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

A incorporadora é responsável pela identificação de terrenos, aquisição de imóveis, obtenção de licenças e autorizações, realização de estudos de viabilidade, planejamento do empreendimento e venda das unidades imobiliárias.

A construtora, por sua vez, é responsável pela execução da obra, ou seja, pela construção das unidades imobiliárias conforme o projeto desenvolvido pela incorporadora.

A construtora trabalha na fase de execução da obra, contratando mão de obra especializada, adquirindo materiais de construção e supervisionando a obra para garantir que ela seja executada conforme o projeto.

DIFERENÇA INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

Incorporação imobiliária e empreendimento imobiliário são termos relacionados, mas têm significados diferentes.

A incorporação imobiliária refere-se ao processo legal e administrativo de desenvolver um empreendimento imobiliário. É o conjunto de atividades realizadas por uma empresa ou pessoa física para adquirir um terreno ou imóvel, obter as autorizações necessárias, planejar e construir o empreendimento, e posteriormente comercializar as unidades imobiliárias.

Já o empreendimento imobiliário é o resultado final desse processo de incorporação. É o conjunto de unidades imobiliárias construídas e disponíveis para venda ou locação. Pode ser um conjunto de apartamentos, casas, salas comerciais, lojas, entre outros tipos de imóveis.

COMO FUNCIONA UMA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA?

Uma incorporadora imobiliária é uma empresa especializada no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

Ela atua em diversas etapas do processo, desde a identificação de terrenos até a comercialização das unidades imobiliárias.

Aqui está uma visão geral de como funciona uma incorporadora imobiliária:

IDENTIFICAÇÃO DE OPORTUNIDADES

A incorporadora busca identificar oportunidades de negócio no mercado imobiliário, avaliando a demanda por determinados tipos de imóveis em determinadas regiões.

Isso pode envolver análise de tendências de mercado, estudos de viabilidade e pesquisa de demanda.

AQUISIÇÃO DE TERRENOS

Após identificar uma oportunidade, a incorporadora adquire terrenos adequados para o desenvolvimento do empreendimento imobiliário.

Isso pode ser feito por meio de compra direta, parcerias ou acordos de permuta.

LICENÇAS E AUTORIZAÇÕES

A incorporadora obtém as licenças e autorizações necessárias junto aos órgãos governamentais e regulatórios.

Isso inclui aprovação de projetos, alvarás de construção e cumprimento de requisitos legais e ambientais.

PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO

A incorporadora realiza o planejamento do empreendimento, que envolve a definição do tipo de projeto, dimensionamento das unidades imobiliárias, elaboração de projetos arquitetônicos e de engenharia, e definição dos padrões de construção e acabamento.

DESENVOLVIMENTO DA OBRA

A incorporadora contrata uma construtora para executar a obra conforme o projeto estabelecido.

A construtora é responsável pela construção das unidades imobiliárias, enquanto a incorporadora supervisiona a execução e garante que as especificações sejam cumpridas.

COMERCIALIZAÇÃO DAS UNIDADES

Após a conclusão da construção, a incorporadora inicia a comercialização das unidades imobiliárias.

Isso pode envolver atividades de marketing, abertura de estandes de vendas, contratação de corretores de imóveis e negociação com potenciais compradores.

VENDAS E ENTREGA

A incorporadora fecha os contratos de venda das unidades imobiliárias e realiza a entrega das chaves aos compradores.

Ela também é responsável por fornecer as informações e documentações necessárias aos compradores, bem como por garantir o cumprimento de prazos e obrigações contratuais.

É importante ressaltar que cada incorporadora pode ter seu próprio processo e modelo de negócio, adaptado às suas estratégias e às exigências do mercado imobiliário.

COMO INCORPORADORAS PODEM GANHAR MAIS?

As incorporadoras imobiliárias podem buscar diversas estratégias para aumentar seus ganhos no mercado imobiliário. Aqui estão algumas possibilidades:

• Identificar oportunidades de mercado;

• Investir em terrenos com potencial de valorização;

• Desenvolver projetos inovadores;

• Oferecer diferenciais e valor agregado, como áreas de lazer completas, por exemplo;

• Estabelecer parcerias estratégicas;

• Adotar estratégias de marketing eficientes;

• Focar na qualidade e satisfação do cliente;

• Acompanhar as tendências do mercado.

É importante lembrar que o mercado imobiliário pode ser influenciado por fatores econômicos e regulatórios, portanto, a análise cuidadosa do mercado e o acompanhamento das condições econômicas são essenciais para o sucesso de uma incorporadora imobiliária.

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