Glauco Duarte Diniz – Como escolher um imóvel de alto padrão

Glauco Duarte Diniz – Como escolher um imóvel de alto padrão

 

 Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, se você decidiu comprar um imóvel de alto padrão, ou está investindo as economias de sua vida ou já tem uma situação financeira que lhe permite alçar voos mais altos.

Em qualquer caso, a compra de um imóvel de alto padrão, para além dos cuidados inerentes a qualquer negociação imobiliária, traz uma exigência maior, não só porque o risco é igualmente potencializado, dado o vulto do investimento, mas especialmente porque nesse nicho de mercado os detalhes assumem especial relevância.

Fatores como localização, acabamento, benfeitorias agregadas ao apartamento, área de lazer do prédio e até o número de vizinhos (e seu perfil etário e social) podem ser a diferença entre uma experiência fantástica ou uma frustração sem precedentes.

O consumidor dos estratos mais altos da sociedade, por ter acesso a bens de luxo e um estilo de vida muito acima da média, exigirá, em qualquer relação que tome parte, a maior qualidade possível.

Por isso, se você está lendo este artigo, parabéns! Não só pode se considerar privilegiado por estar cogitando comprar um imóvel de alto padrão, mas você já deu o primeiro passo para garantir uma negociação tranquila e sem riscos.

Antes de mostrar os principais cuidados na compra de um imóvel de alto padrão, o(a) convido à leitura de outros importantes artigos do nosso blog que ajudarão a formar uma base sólida para o melhor entendimento do assunto aqui tratado.

Já explicamos o que é uma incorporação imobiliária – se você está comprando um imóvel de alto padrão na planta, entender o processo do início ao fim é interessante –, falamos sobre a importância da due diligence antes de realizar qualquer operação imobiliária e destrinchamos o contrato de compra e venda.

Hoje vamos explorar o universo do imóvel de alto padrão, mostrando suas principais características e os cuidados que você precisa ter ao comprar um bem desse tipo.

O imóvel de alto padrão

Embora a definição do conceito de “alto padrão” possa soar subjetiva, especialmente em um mercado imobiliário aquecido, em que o preço de imóveis “normais” nas grandes capitais ultrapassa com facilidade a barreira de um milhão de reais, há normas técnicas, aplicáveis ao incorporador/construtor, que ajudam a classificar um imóvel como de baixo, médio (normal) ou alto padrão de acabamento.

Há também fatores (não tão) subjetivos que encontram um consenso do mercado imobiliário local.

Via de regra, um imóvel só poderá ser definido como de alto padrão, a justificar um elevado valor de mercado, se conjugar várias características buscadas pelas classes mais altas da população.

De nada adianta o imóvel ter um padrão altíssimo de acabamento interno, mas ter em seu entorno, por exemplo, uma indústria barulhenta que funciona de forma ininterrupta ou uma comunidade com índices de violência elevados.

Leve em consideração, ao procurar um imóvel de alto padrão:

Localização

Esse critério assume especial importância nas grandes cidades, uma vez que a rotina diária de deslocamento entre casa e trabalho pode acabar com a qualidade de vida da pessoa se ela precisar passar horas no trânsito.

Como regra invisível do mercado imobiliário, toda cidade tende a ter determinadas regiões ou bairros que concentram os empreendimentos de melhor padrão de acabamento.

Normalmente são bairros predominantemente residenciais, com construções mais novas que o restante da cidade e localizados em pontos estratégicos do território, seja pela exclusividade e sossego (quando são zonas mais afastadas do centro, com predominância de condomínios fechados de casas),  seja pela facilidade de acesso a serviços e infraestrutura (quando são mais centrais e próximos a regiões comerciais mais valorizadas).

Ao escolher seu imóvel de alto padrão, atente-se para as características do bairro, para a qualidade e quantidade dos serviços disponíveis nas proximidades (supermercados, padarias, pet shops, clubes, academias, dentre outros) e para o entorno, nos aspectos de segurança, barulho e trânsito.

Método construtivo

A qualidade dos materiais e da mão de obra empregados na construção do imóvel pode ser avaliada com a aferição da sua estrutura.

Normalmente imóveis de baixo padrão são construídos pelo método de alvenaria estrutural, no qual as paredes, tanto internas quanto externas, servem de base para as estruturas acima delas (laje, telhados, outras paredes no caso de prédios de apartamentos etc.). Nesse tipo de construção, não se pode fazer qualquer tipo de intervenção nas paredes do imóvel, nem mesmo nas internas.

Logo, até a simples furação da parede para, por exemplo, pendurar um quadro, pode comprometer a higidez estrutural do imóvel.

Nem seria preciso dizer que esse tipo de método construtivo é incompatível com imóveis de alto padrão.

Escolha, portanto, imóveis totalmente estruturados em concreto armado. É fácil identificá-los: basta procurar pelas conhecidas vigas, que algumas vezes invadem o espaço de um dos ambientes internos.

Se o imóvel em análise for usado, procure por fissuras e trincas nas paredes e tetos, que podem indicar algum tipo de problema estrutural. Imóveis de alto padrão, em regra, terão uma vida útil maior por serem construídos com materiais de maior qualidade.

Padrão de acabamento interno: NBR 12.721/2006

Para além do método construtivo, ainda mais relevante para o consumidor do imóvel de alto padrão, é o acabamento interno do bem. Afinal, é dentro dele que o morador passará a maior parte do seu tempo.

Quando um imóvel é construído sob o regime de incorporação imobiliária, obrigatoriamente a incorporadora, para registrar o memorial de incorporação, precisa definir o padrão de acabamento daquele empreendimento. Esse padrão, segundo a NBR 12.721/2006, pode ser baixo, normal ou alto.

Embora não seja incomum que incorporadoras, para reduzir o custo do registro da incorporação em cartório, indiquem um padrão de acabamento abaixo daquele que será, de fato, implementado, essa classificação já trará, no mínimo, um forte indício do que esperar de um imóvel comprado na planta.

Apenas a título exemplificativo, transcrevemos a seguir parte de um quadro preparado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de Minas Gerais com um resumo dos parâmetros trazidos pela NBR 12.721/2006 para classificação do padrão de acabamento:

É fácil notar que, a despeito de alguns critérios serem iguais para os três padrões de acabamento, há diferenças substanciais na maioria deles.

Portanto, se o imóvel de alto padrão está sendo comprado na planta, não deixe de consultar, no cartório de registro de imóveis em que o terreno está matriculado, o memorial de incorporação.

Se o bem for usado, ou já estiver pronto, uma simples visita será suficiente para concluir se o padrão de acabamento adotado nos ambientes internos é compatível com um imóvel de alto padrão.

Analise a espécie e qualidade dos pisos (se pedras, porcelanatos ou cerâmicas), a qualidade de fabricação dos móveis e armários (é recomendável abrir e fechar todas as portas em busca de eventuais defeitos ou infiltrações ocultas), as características das louças e metais sanitários, se há automação instalada e/ou outras benfeitorias que façam sentido para o seu perfil de consumo.

 

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Vagas de garagem

Nunca compre um imóvel de alto padrão sem entender a fundo a posição, tamanho e disposição das vagas de garagem a ele vinculadas.

Em projetos de padrão baixo e médio, é esperado que as incorporadoras dividam as áreas de estacionamento em vagas com o tamanho mínimo permitido pela legislação local, tamanho que quase sempre comporta veículos de pequeno ou médio porte.

Já em projetos de alto padrão, além de um maior número por apartamento, deseja-se que o tamanho das vagas seja superior ao mínimo exigido, de forma a comportar veículos maiores, como caminhonetes e SUV´s.

Se você está comprando um imóvel na planta, exija a planta dos pavimentos de garagem e analise detidamente a posição e tamanho das vagas, se elas são livres ou presas (em linha) e se há pilastras ou outros elementos próximos que possam dificultar a entrada e saída de veículos.

Isso pode parecer algo menor, mas acredite: no dia a dia, uma vaga mal posicionada ou pequena pode criar grandes problemas para você, até em relação aos vizinhos.

Por outro lado, se o imóvel de alto padrão já está pronto, não deixe de visitar a garagem e conferir as proximidades, se possível experimentando estacionar seu veículo.

Despesas associadas

Provavelmente, se você está comprando um imóvel de alto padrão, não estará no centro de suas preocupações as despesas associadas a ele.

No entanto, essas despesas não devem ser negligenciadas, algumas por se tratar de obrigações propter rem (ou seja, que vinculam e seguem o imóvel na mão de quem ele estiver) e não poderem ser evitadas, outras por poderem alcançar altos valores.

Estamos falando, no primeiro caso, das taxas de condomínio (se o imóvel de alto padrão for um apartamento ou uma casa dentro de um condomínio fechado) e do IPTU.

No segundo caso, enquadram-se principalmente as despesas de manutenção corretiva ou preventiva.

Para além dessas despesas diretamente associadas ao imóvel de alto padrão, não deixe de computar, na conta de aquisição, as despesas de transferência (emolumentos de cartório e ITBI).

Liquidez

Se, de um lado, pelo seu elevado valor de mercado, o imóvel de alto padrão apresenta uma tendência de baixa liquidez, por outro, sendo todos os fatores já analisados positivos, confirmando a classificação favorável, você terá maior facilidade se decidir, no futuro, vender o bem.

Procure, antes de escolher seu imóvel de alto padrão, verificar se há outros imóveis anunciados no mesmo prédio ou, tratando-se de casa, no mesmo condomínio ou loteamento.

A existência de muitos anúncios, principalmente se eles forem mais antigos, pode indicar uma baixa liquidez ou algum problema estrutural associado ao imóvel/empreendimento.

Etapas preliminares ao fechamento do negócio

Depois de escolhido o imóvel de alto padrão, chegará o momento mais importante de todo o processo: as etapas comercial e jurídica.

Como o risco associado à compra de um imóvel de alto padrão é diretamente proporcional ao investimento, todo cuidado é pouco na hora de avaliar o histórico daquele imóvel e de seu(s) proprietário(s).

Além disso, para dar maior segurança às partes, é recomendado que exista um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.

Negocie exaustivamente todas as condições comerciais

Por maior que seja a sua capacidade financeira, certamente você dá valor ao dinheiro que, pelo menos para a grande maioria das pessoas, não vem fácil.

Desconfie de condições excessivamente vantajosas e tire todas as suas dúvidas antes de bater o martelo.

Nunca deixe de confirmar, documentalmente, se as informações que lhe estão sendo prestadas pelo vendedor ou pelo corretor são verídicas e exatas, pois é muito comum, no processo de venda, que haja exageros e uso de “gatilhos mentais” destinados a convencer o comprador.

Se você obteve a informação de que a taxa de condomínio é de “x”, entre em contato com a administradora/síndico e confirme. Alternativamente, exija uma cópia do último boleto.

Se não ficou claro, na oferta, quais benfeitorias internas estão incluídas no preço anunciado, pergunte de forma clara (preferencialmente escrita) ao vendedor, já que um imóvel de alto padrão pode ser vendido vazio ou, por exemplo, com móveis, eletrodomésticos e equipamentos eletrônicos.

Se você tem animais de estimação, não deixe de consultar a convenção de condomínio e estudar as regras aplicáveis. Alguns condomínios mantêm, mesmo contra seguidas decisões judiciais em sentido contrário, proibições genéricas em suas respectivas convenções.

Enfim, antes de efetivamente apresentar sua proposta de compra do imóvel de alto padrão, busque conhecer a fundo todos os aspectos que envolvem a negociação e tire toda e qualquer dúvida a respeito do preço, condições de pagamento, o que está incluído, quem pagará a comissão de corretagem, se devida, dentre outros.

Nunca dispense a due diligence

Fechada a negociação comercial, é chegada a hora de estudar a situação jurídica do imóvelde alto padrão.

Trata-se da due diligence imobiliária, que assume ainda mais importância no segmento de alto luxo.

Não é incomum que vendedores de imóveis de alto padrão, sejam eles pessoas físicas (empresários, profissionais liberais, geralmente com alta renda) ou jurídicas (a própria incorporadora, quando a compra está sendo feita na planta, empresas de investimento ou gestão patrimonial), tenham lançados em seus nomes débitos tributários e processos judiciais.

A simples existência de ônus não significa, por si só, que você não pode seguir com a compra do imóvel de alto padrão.

Por isso, mesmo que você tenha uma imobiliária ou corretor de confiança, jamais se atenha apenas ao dossiê que, possivelmente, lhe será apresentado durante o processo de compra.

Embora seja possível a qualquer um obter certidões (principalmente as fiscais) pela internet – explicamos como aqui –, na maior parte das vezes os dossiês montados por pessoas que não têm habilitação técnica e alta especialização em Direito Imobiliário ou são incompletos ou vêm desacompanhados de uma explicação segura da real situação jurídica do imóvel e de seu(s) proprietário(s).

Qualquer falha nesta etapa poderá resultar em um enorme problema futuro, atraindo para o comprador (você) responsabilidade por débitos em aberto ou até causando a perda do imóvel para terceiros.

Em respeito ao ditado “cada macaco no seu galho”, a análise da situação jurídica do imóvel de alto padrão só deve ser feita por advogado com experiência e especialização em Direito Imobiliário.

A due diligence é um trabalho altamente técnico, que exige grande atenção ao detalhe e concentração para não ignorar evidências de problemas associados ao imóvel.

Além disso, na existência de ônus sobre o imóvel ou seu(s) proprietários, um estudo bem feito pode ser a diferença entre uma operação segura e uma desistência desnecessária.

Faça uma vistoria técnica com acompanhamento de engenheiro especializado em perícias

Encerrada com parecer favorável a análise jurídica do imóvel de alto padrão, é importante, ainda antes da assinatura do contrato, que seja feita uma vistoria por profissional especializado em perícias de engenharia. Isso só será possível, naturalmente, se o imóvel já estiver pronto.

Se o imóvel já tiver maior tempo de construção (acima de 5 anos), a vistoria assume especial relevância, já que, além de a garantia legal do construtor já estar expirada, eventuais vícios de maior magnitude podem estar ocultos a olho nu.

Somente um engenheiro experiente em vistorias de imóveis terá a capacidade técnica de identificar e apontar esses possíveis vícios. Dentre eles, podemos citar: vazamentos ou entupimento em tubulações, infiltrações, mau dimensionamento da rede elétrica, com possibilidade de curto-circuito, fissuras e trincas estruturais, desgaste precoce de materiais etc.

Realizada a vistoria e identificado um ou mais vícios, a negociação comercial poderá ser reaberta para ajuste do preço ou imputação, ao vendedor, da obrigação de reparo antes do fechamento do negócio.

Cuidados adicionais se o imóvel de alto padrão for comprado na planta

Se o imóvel de alto padrão for comprado na planta, a etapa de due diligence deverá ser realizada com ainda mais cuidado.

Por mais renome que a incorporadora possa ter no mercado local, diante do alto valor envolvido na construção de um empreendimento imobiliário, você pode se sujeitar, sem saber, a um risco de inexecução da obra, seja pela falência oficial da incorporadora, seja por problemas técnicos ou jurídicos (como eventual embargo da obra por ordem judicial).

Por isso, se você está comprando um imóvel na planta, além de todos os demais cuidados já expostos neste artigo, consulte/confirme:

1) Se há averbação de patrimônio de afetação na matrícula do terreno em que está sendo construído o empreendimento;

2) O memorial descritivo do empreendimento, que indicará todos os acabamentos que serão utilizados no imóvel, desde o material do piso até os metais e louças sanitárias;

3) A versão registrada em cartório da minuta da convenção de condomínio;

4) Se há regimento interno com regras claras e objetivas de uso das áreas e equipamentos comuns;

5) O histórico da incorporadora em empreendimentos anteriores: se foram entregues dentro do prazo contratado, se o padrão de acabamento prometido foi seguido, se houve algum tipo de problema construtivo mais grave etc.

A importância de um contrato bem redigido

Finalmente, mas não menos importante, a compra de um imóvel de alto padrão depende, inevitavelmente, de um contrato de compra e venda completo e adequado para o tamanho da operação.

Fuja de modelos padrão apresentados por imobiliárias, especialmente em negociações que envolvam imóveis usados.

O trabalho de elaboração de um contrato de compra e venda deve ser personalizado e artesanal, abordando todos os aspectos peculiares de um imóvel de alto padrão.

Mesmo que você esteja comprando um imóvel na planta, qualquer que seja o tamanho e a reputação da incorporadora, nossa experiência prática mostra que sempre será possível discutir e alterar cláusulas abusivas ou desequilibradas em minutas padronizadas.

Aliás, um dos grandes problemas de um contrato de adesão é que ele, na quase totalidade das vezes, será desequilibrado em favor de quem o elaborou.

Há, é claro, exceções, mas são minoritárias no mercado.

Lembre-se, sempre, que o contrato só lhe será necessário em um cenário de desacordo ou inadimplência de uma das partes.

Afinal, se toda a operação seguir o seu curso normal, sem variação do que estiver previsto no contrato, este será apenas um “peso morto” dentro de uma gaveta.

Todavia, na ocorrência de qualquer problema no negócio, se o contrato não estiver bem redigido e com cláusulas equilibradas e objetivas, ele tampouco te servirá para muita coisa e você se verá obrigado, provavelmente, a enfrentar anos de uma discussão judicial até conseguir efetivamente resolver o problema e encerrar a relação, deixando a solução, ademais, nas mãos de um terceiro (o juiz).

Por isso, não deixe de procurar assessoria jurídica especializada nesta etapa, seja para elaborar o contrato de compra e venda, seja para revisá-lo.

Conclusão

A compra de um imóvel de alto padrão envolve muito mais que um enorme investimento.

Começando pela escolha, que envolve variáveis nem sempre presentes em imóveis de menor valor de mercado, passando pela maior atenção à avaliação da situação jurídica e finalizando na necessidade de utilização de um contrato de compra e venda mais detalhado e personalizado, o processo de compra do imóvel de alto padrão é (e deve ser) de certa forma demorado e altamente técnico.

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