Glauco Duarte Diniz – As transformações da nova lei imobiliária

Glauco Duarte Diniz – As transformações da nova lei imobiliária

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, mesmo diante da situação de crise econômica, a compra do seu imóvel próprio ainda é uma opção bem mais vantajosa que o aluguel. O mercado imobiliário é instável e os preços podem estar altos em uma época e baixar logo em seguida. Você precisa estar atento à esta flutuação de preços para saber a hora de investir em um imóvel. Mas, ainda assim, melhor investir em algo que, ao final do pagamento, será um bem seu do que pagar todos os meses aluguel, um dinheiro que não trará qualquer retorno a você.  E quais são as principais leis que regem as transações imobiliárias? Saiba a seguir!

Lei 4.591/64 – Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de Incorporação Imobiliária

Você sabe o que é a incorporação imobiliária? É o conjunto de atividades que são voltadas para a construção de obras arquitetônicas individuais ou em grupo voltadas para a compra, venda e locação, seja de forma parcial ou total. Na incorporação, os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo construídos. Assim, a obra pode ser concluída com parte dos recursos vindos dos compradores.

A Lei do Condomínio e Incorporações não é nova, sendo publicada em 16 de dezembro de 1964, com modificações posteriores. É o papel desta norma regular a atuação das incorporadoras na construção e promoção de obras arquitetônicas.

Assim, ela trata de todo o processo de formalização legal de um projeto que será executado e esta formalização é feita através do cartório imobiliário. O seu foco está na incorporação de empreendimentos imobiliários através de incorporadoras.

Como funciona a incorporação?

De acordo com a lei, a incorporadora imobiliária precisa realizar o registro das particularidades da obra, que se dá através do contrato de incorporação imobiliária.
Na incorporação de empreendimentos imobiliários, devem constar certas especificações, como, por exemplo:

• a totalidade da área;

• as áreas internas e externas da construção;

• a área por unidade;

• a quantidade de unidades.

O contrato de incorporação imobiliária torna viável a comercialização dos imóveis e inclui obras coletivas, como:

• condomínios;

• prédios;

• loteamentos;

• outros tipos de obras coletivas.

O que faz uma incorporadora imobiliária?

Esta regra também estabelece o que é uma incorporadora imobiliária, que é a responsável pela efetivação da comercialização dos empreendimentos que serão construídos. Desta forma, uma incorporadora imobiliária, para agir de acordo com a regra, deve construir e alienar, seja parcial ou totalmente, uma obra composta por unidades autônomas.

Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um incorporador imobiliário. Esse incorporador pode ser tanto uma pessoa jurídica quanto física e entregará a obra finalizada com preços, prazos e determinações previamente determinados.

O incorporador imobiliário pode ser:

• o proprietário do terreno;

• o cessionário do lugar;

• o promitente-cessionário.

• aquele que realiza a contratação de construções de prédios com a finalidade de constituir condomínios.

A incorporadora deve divulgar o empreendimento, assim como permitir o cumprimento do contrato, além de entregar a obra pronta dentro do prazo determinado, além de ser a articuladora do projeto.

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Lei 8.245/1991 – Lei do Inquilinato

O contrato de locação é essencial para garantir esta segurança do locatário, o locador e a imobiliária (quando presente na transação) durante o período da locação do imóvel. Isso é fundamental para que fiquem estabelecidas as garantias legais do inquilino, do proprietário e da imobiliária durante o período de locação. E todas as cláusulas do contrato são baseadas na Lei do Inquilinato.

Nesta lei, são garantidos, por exemplo:

• o imóvel em perfeito estado para o locatário;

• a isenção de despesas extraordinárias do condomínio por parte do locador (quem deve arcar com elas é o locatário);

• a isenção de despesas com gastos atípicos, como reformas estruturais ou reparos no imóvel por parte do locatário (que são de responsabilidade do locador);

• a transparência das despesas cobradas ao locatário, como o condomínio;

• prioridade na compra do imóvel por parte do locatário caso o imóvel seja posto à venda.

Quando se trata dos deveres do inquilino, fica decidido que:

• o dever do inquilino é o de manter em dia o pagamento do aluguel, condomínio e gastos estabelecidos no acordo da locação;

• o inquilino deve utilizar o imóvel apenas para o uso definido, sob o risco de multas e conflitos entre as partes envolvidas;

• o imóvel deve ser devolvido no estado em que foi recebido;

• despesas como gás, internet, telefone e luz são de responsabilidade do inquilino;

• o inquilino deve respeitar os regulamentos do condomínio.

Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade

A lei federal de n.º 10.257, de 2001, também conhecida como Estatuto da Cidade também faz referência às transações imobiliárias. Ela foi criada para garantir a regulamentação dos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, que tratam da política de desenvolvimento urbano e da função social de uma propriedade.

O Estatuto da Cidade é uma forma de tentar tornar democrática a gestão de cidades do Brasil através de instrumentos de gestão, como, por exemplo, o Plano Diretor, que é obrigatório para qualquer cidade que tenha mais de vinte mil habitantes ou são consideradas aglomerados urbanos.

Lei 13.786/2018 – Rescisão de Contratos Imobiliários ou Lei do Distrato

Em vigor desde 27 de dezembro de 2018, esta é uma das diretrizes mais recentes e tem como principal objetivo ser um marco legal no contrato de alienação de imóveis na planta. Esta norma insere artigos na lei que falamos anteriormente neste post, a da Incorporação Imobiliária, e em outra lei, a Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/76).

Antes desta lei, não havia qualquer regulamentação jurídica para a rescisão de contratos, o que acabava acarretando em longos processos judiciais.

O que mudou após publicação da regra foi a criação de condições em que o distrato pode ser efetivado e qual a porcentagem arcada para cada uma das partes, como multas e taxas. Entretanto, esta lei só se aplica a contratos firmados após a sua aprovação, ou seja, dezembro de 2018.

Distrato imobiliário contratual

Quando o distrato já está previsto no contrato, é comum que a negociação seja feita de forma amigável entre ambas as partes. É possível buscar apoio jurídico no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. Aliás, não deixe de declarar o distrato de imóvel em seu imposto de renda.

Distrato imobiliário judicial

Se for o caso de o distrato imobiliário não estar acordado, pode ser necessário acionar um advogado especialista para que as partes cheguem em algum consenso. Independente de haver uma cláusula de proibição de desistência no contrato, a lei permite o distrato e o ressarcimento.

Qual a penalização para quem solicita distrato?

As regras devem estar de acordo com o status em que imóvel se encontra no momento da solicitação do distrato. Se o imóvel estiver em regime de afetação (o patrimônio separado da incorporadora), o interessado deve pagar uma multa de 50% aplicada no valor pago, após a correção monetária ser feita. Caso o imóvel ainda seja parte do patrimônio da incorporadora, o percentual da multa cai, chegando a 25% do valor pago pelo consumidor e que deve ser quitado em até 180 dias.

Qual a penalização para a incorporadora?

Se for o caso de a incorporadora não cumprir os prazos estabelecidos no contrato e o consumidor solicitar o distrato, a regra é de que o cliente receba integralmente o valor pago no empreendimento. Essa lei vale para quando o prazo exceda 180 dias.

Outra possibilidade que pode ocorrer é quando o cliente opta por continuar a obra. Assim, a construtora deve indenizar o cliente em 1% sobre o valor pago à incorporadora referente à construção do imóvel. A regra conta para cada mês de atraso.

Como evitar perder dinheiro em transações imobiliárias

Como você pode ter visto, quando o distrato é solicitado, irá perder uma boa parte do valor investido no imóvel. Você pode solicitar a portabilidade de financiamento imobiliário com o banco, para fugir de juros altos em momentos de crise e facilitar a quitação do imóvel com a incorporadora.

A portabilidade dá a possibilidade de o cliente migrar de um banco para outro que ofereça melhores condições e juros mais baixos no momento de autorizar o crédito. Assim, o sonho de ter o seu imóvel próprio fica cada vez mais próximo.

É possível usar o FGTS para comprar um imóvel?

Sim, porém com algumas restrições. O imóvel precisa estar localizado:

• no mesmo município onde você exerça sua profissão principal, nos municípios próximos a ele ou integrantes da mesma região metropolitana;

• no mesmo município onde você comprove a sua residência há mais de um ano, nos municípios próximos a ele ou integrantes da mesma região metropolitana.

Não é permitido usar o FGTS para conclusão, reforma, ampliação ou melhoria de um imóvel. Os recursos da conta vinculada ao fundo podem ser utilizados apenas para construção em terreno próprio ou aquisição de áreas em construção.

Qual a função do corretor de imóveis no momento das transações imobiliárias?

O corretor imobiliário pode ser considerado um negociador que tem o papel de facilitar o processo de compra e venda de imóveis entre a incorporadora e o consumidor. Quando ocorre uma negociação imobiliária, você sempre quer realizar o melhor negócio e é o corretor que irá apresentar as diversas opções que podem atender às suas necessidades.

O corretor também deve informar a você sobre quais são os principais aspectos do imóvel, atuando não apenas como um negociador, mas como um profissional de consulta, mostrando as características do local e do bairro, como serviços oferecidos na região, comércios e se a região tende a se valorizar.

Além disso, o corretor também auxilia enormemente você na busca pelos documentos necessários para a realização do negócio, facilitando e explicando compreensivamente como funcionam todos os trâmites legais na compra de um imóvel, fazendo com que dores de cabeça futuras sejam geradas durante todo o processo das transações imobiliárias.

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