Glauco Duarte Diniz – A atividade de incorporação de imóveis

Glauco Duarte Diniz – A atividade de incorporação de imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, embora possa parecer um termo complicado, a incorporação imobiliária pode ser compreendida de um jeito mais simples do que parece. Até mesmo porque este conceito é extremamente comum nas negociações imobiliárias.

Quando falamos em incorporação imobiliária, estamos nos referindo aos condomínios de casas ou apartamentos, que são edificações construídas sobre a forma de unidades isoladas entre si, chamadas de unidades autônomas. Essas unidades autônomas podem ser comercializadas mesmo que ainda estejam na planta. É neste contexto que temos a incorporação imobiliária.

A incorporação imobiliária atua, basicamente, funcionando como a atividade de planejar um empreendimento imobiliário e desenvolver todo o passo a passo para realizá-lo. E conhecer este processo é bastante interessante, especialmente se você pensa em comprar um imóvel no futuro.

Quer saber mais sobre o assunto? Então continue acompanhado o artigo para entender um pouco mais sobre este conceito e como ele pode ser reconhecido, na prática.

O que é incorporação imobiliária?

De acordo com a Lei nº 4.591, que regulamenta a operação de incorporação imobiliária, seu conceito refere-se à construção de um empreendimento ou de um conjunto de edificações com unidades autônomas para a comercialização dos mesmos ainda na planta. Ou seja, a incorporação imobiliária, por lei, permite a venda das unidades de um imóvel que ainda está em construção.

Na prática, isso acontece quando um indivíduo compra um apartamento ainda na planta, por exemplo. No caso, o interessado adquirir um imóvel de um empreendimento ainda em construção.

Para o consumidor, a incorporação imobiliária também pode ser explicada como um documento que assegura a confiabilidade de que a empresa responsável pela construção entregará a obra “conforme o combinado”. Por isso, sempre são apresentadas as condições legais da construção e todas as características essenciais que os imóveis deverão apresentar.

Vale ressaltar que o documento de incorporação imobiliária deve estar atrelado às demais documentações do imóvel, incluindo a convenção do condomínio.

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Como funciona a incorporação imobiliária?

Como dito, uma das principais funções da incorporação imobiliária é dar segurança aos (futuros) proprietários do imóvel, especialmente sobre as condições técnicas do projeto, características do imóvel e até as regras que do conjunto de unidades.

Na maioria das vezes, as construtoras e/ou incorporadoras negociam os terrenos, dão unidades autônomas como forma de pagamento e vendem as demais unidades – principalmente para obter fundos financeiros para realizar a construção.

De acordo com Lei nº 4.591/64, prevista no Art. 28, parágrafo único:

“A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

O procedimento para o registro da incorporação imobiliária requer responsabilidades tanto do Incorporador quanto do Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, exige uma grande lista de documentação e da matrícula do imóvel onde será construído o empreendimento.

Documentos exigidos

Para que a incorporação imobiliária seja concluída, a lista de documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis é a seguinte:

• Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;

• Cópia autenticada do ato constitutivo, se for pessoa jurídica;

• Documentos de identificação pessoal do proprietário do empreendimento, se for pessoa física;

• Certidão Negativa de Impostos;

• Certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora;

• Certidão de filiação vintenária de propriedade, relativa ao terreno destinado à incorporação;

• Projeto de arquitetura já aprovado;

• Alvará para construção;

• Cálculo das áreas de edificação;

• Quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas;

• Memorial descritivo das especificações da obra;

• Avaliação do custo global da obra;

• Minuta da futura convenção de condomínio;

• Declaração sobre o estacionamento coletivo;

• Declaração sobre o prazo de carência;

• Declaração sobre o pagamento do preço do terreno condominial;

• Declaração sobre o instrumento público de mandato;

• Declaração sobre as frações ideais de terreno;

• Atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora;

• Histórico dos títulos de filiação;

• Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora.

Tributação

A atividade também traz algumas peculiaridades e é passível de tributação sob mais de um regime, sendo que a escolha do melhor regime pode significar uma redução de custo no orçamento da obra, e natural aumento da rentabilidade para o consumidor.

Segundo o Art. 150, III do decreto n.º 3.000/99, para efeito do Imposto de Renda:

“As pessoas físicas que promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou o loteamento de terras, são consideradas como empresas individuais equiparadas a pessoa jurídica. Equiparam-se também, a pessoa jurídica, o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar a o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terrenos.

A pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática das operações imobiliárias, submeter-se-á ao regime da tributação com base no lucro real ou, por opção, com base no lucro presumido, desde que em período anterior, no qual foi submetida à tributação com base no lucro real, não tenha computado custo orçado. A empresa individual imobiliária não poderá optar pelo SIMPLES.

A pessoa física somente poderá encerrar a empresa individual quando efetuar o pagamento dos impostos devido na alienação. Á vista das unidades ou no recebimento nas vendas à prazo destas”.

6 dicas práticas sobre incorporação imobiliária

Algumas dicas podem facilitar o procedimento da incorporação imobiliária, inclusive porque embora o seu entendimento seja tranquilo, seu desenvolvimento pode ser um tanto complexo.

Confira então 6 dicas que podem ajudar tanto quem deseja fazer uma incorporação imobiliária quanto aqueles que buscam reconhecer este conceito na prática:

1. Sempre faça o estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento;

2. Conheça o terreno (espaço físico) que comportará o projeto;

3. Estude o projeto do empreendimento e saiba o que está sendo planejado;

4. Confira a aprovação do projeto de construção do empreendimento;

5. Junte todos os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliárias de acordo com a lei;

6. Confira se todas as propostas, planejamentos e promessas foram cumpridos

Assim, é possível afirmar, portanto, que a incorporação imobiliária ajuda a regulamentar os negócios de habitação, tentando assegurar garantias para quem adquirir o imóvel na planta e ajuda a evitar possíveis fraudes envolvendo este tipo de atividade.

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