Glauco Duarte Diniz – Investindo com segurança no mercado imobiliário

Glauco Duarte Diniz – Investindo com segurança no mercado imobiliário

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, se você chegou neste artigo é porque vem pensando sobre investimento imobiliário e, provavelmente, está atrás de informações que esclareçam de uma vez por todas suas dúvidas e medos para esse tipo de investimento.

Apesar das inúmeras informações que se encontram pela internet, e outros meios de comunicação sobre o mercado de imóveis, falta didática. A maioria dos conteúdos são muito técnicos e nos deixam perdidos já nos primeiros parágrafos.

Mas apesar dos nomes, às vezes difíceis e siglas que nem sempre são óbvias, o mercado imobiliário tem espaço para todos e é mais acessível do que você imagina.

Por isso, não deixe de acompanhar este guia completo e tenha um norte na hora de realizar seu investimento imobiliário de maneira segura e sem medos. Continue lendo e aprenda tudo o que você precisa saber antes de começar!

O que é o mercado imobiliário?

Sem muitos rodeios, podemos dizer que o mercado imobiliário é um setor financeiro baseado na compra e venda de imóveis.

Está sempre na mira de investidores, pois apesar das crises e adversidades econômicas no país e no mundo, oferece a oportunidade de investir com mais estabilidade que outros mercados. Isso sem mencionar sua boa rentabilidade.

Como funciona o mercado imobiliário?

Como dito anteriormente, o mercado imobiliário é movimentado a partir da compra e venda de imóveis. O que faz com que ele seja cíclico, ou seja, há fases que sempre se repetem.

Entender cada uma delas, vai fazer com que você consiga identificar as melhores oportunidades e fazer seus investimentos imobiliários com mais segurança.

Recuperação

Essa é uma fase em que se tem muitos imóveis vagos — o que os especialistas chamam de taxa de vacância. E é ainda nela que acontece uma certa virada de chave e inicia-se uma “recuperação”, registrando um aumento na procura.

É aqui que ocorre um reaquecimento no setor imobiliário, em que a demanda e a oferta se equilibram, mas isso leva alguns anos, não é uma fase imediata. Assim, os preços começam a se estabilizar ou subir, como no caso dos aluguéis, por exemplo.

Expansão

Podemos dizer que, atualmente, estamos na fase de expansão. Um período de crescimento na demanda e diminuição na taxa de vacância.

Os números de lançamentos imobiliários passam a aumentar, contudo, como dito anteriormente, essas fases levam tempo, assim como a conclusão de uma construção. É nesse período que acontece o aumento da procura de imóveis, tanto para compra como para locação.

O resultado desta é um grande estoque de imóveis, o que nos leva para a próxima etapa.

Sobreoferta

Imagine um cenário com mais números de imóveis para vender do que compradores para comprar. O resultado? Vendas estagnadas. Essa é a fase da sobreoferta.

Se você já estudou sobre a lei da oferta e da demanda, percebeu seu protagonismo nessa situação. Se há um desequilíbrio entre as duas e o estoque de imóveis é maior que o mercado, não tem crescimento no valor das propriedades e, consequentemente, há uma diminuição no volume de novas construções.

Para quem investe, isso não quer dizer necessariamente prejuízo, não há grande valorização, mas também não se perde dinheiro.

Agora para quem vai comprar, é o momento ideal, pois além de se ter mais opções para escolher o imóvel desejado, pode-se negociar os valores já que estes não tendem a valorizar tão rápido.

Recessão

Aqui temos uma fase que representa momentos distintos a partir de pontos de vistas diferentes: para construtoras e incorporadoras, pode ser considerado um período de prejuízos e “vacas magras”, mas para quem deseja comprar ou locar um imóvel, é um momento favorável, tendo em vista a grande estagnação dos preços.

É importante ressaltar mais uma vez que, além de cada fase levar tempo para começar e concluir, o mercado imobiliário é cíclico, o que quer dizer que a roda da economia imobiliária voltará a subir e os imóveis comprados na fase de recessão terão sua valorização no futuro, mesmo que distante.

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Panorama do mercado imobiliário para 2022

Antes de falarmos sobre o que nos espera em 2022, é importante analisarmos como foi para o mercado imobiliário o ano de 2021.

Como já sabemos, o ano de 2021 iniciou de forma positiva para o setor imobiliário, tanto a taxa Selic como os juros de financiamento alcançaram uma mínima histórica, o que brilhou os olhos de investidores e compradores.

Contudo, no decorrer do ano, tivemos uma deterioração na economia geral do país, o que fez com que não só a inflação subisse exorbitantemente, como os juros imobiliários e a própria taxa Selic.

Apesar disso, se compararmos a 2020, por exemplo, que foi um período de maior incertezas no mercado, em 2021 o setor de imóveis se manteve estável e alcançou um recorde em vendas e imobiliários.

Para 2022, o que se observa é, primeiramente, um momento de volatilidade política devido a ser um ano de eleição, prevendo um aumento constante na inflação e juros.

Contudo, para quem está capitalizado, o cenário pode ser transformado em oportunidades de negócio, principalmente se levarmos em conta as constantes demandas do público que, após dois anos de pandemia, vêm priorizando espaços residenciais com ambientes maiores, assim como ambientes corporativos com alto padrão.

Como fazer um investimento imobiliário?

Basta uma pesquisa no Google para descobrir que entre as maiores dúvidas sobre o mercado imobiliário estão as formas de investir sem correr grandes riscos.

E cabe aqui informarmos que, assim como outros mercados de investimentos, para se obter lucros e evitar prejuízos investindo imobiliário é preciso se munir de informações sobre as constantes variações e movimentos do mercado, assim como analisar o histórico.

Lembra das fases que citamos anteriormente? Entendê-las irá ajudar você a identificar os melhores cenários para investir.

Além disso, é importante analisar a situação financeira que você está inserido e o que você espera do seu investimento imobiliário.

Abaixo, relacionamos as opções de investimentos disponíveis no setor imobiliário. Confira e descubra qual se enquadra melhor para seus objetivos!

Investimento direto em imóveis

Este é o tipo de investimento imobiliário mais comum existente, em que você compra um imóvel físico, seja residencial, seja comercial, e tem a possibilidade de locá-lo, passando a ter uma renda passiva.

Outra possibilidade é comprar o imóvel, reformá-lo e vendê-lo posteriormente por um preço maior.

Uma estratégia que costuma dar muito certo na hora de investir em imóveis físicos é buscar por regiões promissoras ou empreendimentos na planta, por exemplo, que costumam custar menos no início da obra.

Assim, após alguns anos, certamente o imóvel será valorizado e você poderá ter uma lucratividade maior em cima do seu investimento inicial.

Fundos imobiliários

De uma forma bem simplista, podemos definir os fundos imobiliários como uma forma de “condomínio” de investidores, em que estes reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário.

A maior vantagem desse modelo de investimento imobiliário é que dá para ter uma rentabilidade com imóveis, sem precisar ter gastos básicos como IPTU, condomínio ou reformas, por exemplo.

Na prática, o dinheiro em conjunto dos investidores é usado na construção ou aquisição de imóveis e, após locados ou arrendados, têm seus ganhos divididos entre os participantes na proporção que cada um investiu.

Também chamados de FIIs, os fundos imobiliários são uma das principais portas de entrada para investidores iniciantes que desejam lucrar com o mercado imobiliário e possuem pouco capital para investir.

Os fundos imobiliários podem ser divididos em três tipos:

• Fundos de papel, nos quais o investimento imobiliário é feito em títulos, como Letra de Crédito Imobiliário e Certificados de Recebíveis Imobiliários;

• Fundos de tijolo, em que o investimento é feito em imóveis físicos;

• Fundos híbridos, onde o investimento é feito em imóveis físicos e títulos.

Letra de Crédito Imobiliário

Outro tipo de investimento que tem ganhado adeptos é a Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Um título de crédito oferecido pelos bancos, que utiliza os investimentos para oferecer empréstimos e financiamentos.

De forma dinâmica, o investidor empresta dinheiro ao banco — para que este possa oferecer empréstimos aos seus clientes — e em troca recebe uma remuneração fixa sobre o valor.

Por ser uma rentabilidade fixa, o investidor pode calcular de forma antecipada quanto aquela operação vai lhe render até o vencimento do título.

Outra vantagem é que este tipo de investimento imobiliário é isento do Imposto de Renda, permitindo, assim, que sua rentabilidade seja maior.

Letra Hipotecária

Assim como a Letra de Crédito Imobiliário, as Letras Hipotecárias são investimentos com rentabilidade fixa, com títulos lastreados em créditos imobiliários, ou seja, tem a garantia do imóvel que foi hipotecado.

Além de poder ser emitida por instituições financeiras diversas, como bancos, companhias hipotecárias e sociedades de crédito imobiliário, por exemplo, a Letra Hipotecária é considerado um investimento imobiliário de baixo risco, uma vez que conta com o aporte financeiro do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) — a associação de bancos e outras empresas — que assegura um valor de até R$250 mil por CPF caso a emissora da Letra passe por problemas e não consiga cumprir suas obrigações.

O prazo mínimo de aplicação das letras hipotecárias é de 180 dias, com rentabilidade superior a outras aplicações em renda fixa, contudo, o investimento imobiliário inicial gira em torno de R$20 mil.

É uma excelente opção para quem mira em lucros no longo prazo e, assim como o LCI, é isento de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Fundos de fundos imobiliários

Já os fundos de fundos imobiliários ou FOFs, são uma alternativa mais simples para quem deseja se tornar investidor, mas não tem muito tempo para cuidar dos investimentos.

Desse modo, os FOFs reúnem diferentes fundos e ativos do mercado de imóveis em uma única aplicação, permitindo que o investidor consiga investir em mais de um fundo imobiliário ao mesmo tempo. O que ajuda a minimizar os riscos da operação.

Neste tipo de aplicação, é preciso pagar uma taxa de administração mensal que custeia a gestão profissional dos ativos e os custos da corretora que oferece o fundo no mercado.

Assim como nos Fundos Imobiliários, cada investidor recebe sua remuneração de acordo com a proporção investida.

Existe também a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos e cobrança de alíquota de 20% sobre os lucros obtidos a partir de uma operação de venda de cotas.

Ações

Assim como é possível investir em ativos de outros segmentos financeiros na bolsa de valores, no mercado imobiliário não é diferente.

Empresas de sociedade anônima de capital aberto, geralmente, corporações do ramo da construção civil e negociação de imóveis oferecem suas ações.

Por se tratar de um investimento onde os lucros ficam suscetíveis às oscilações do mercado, consideramos este tipo de investimento variável e, por isso, é recomendado para investidores que já possuem experiência com aplicações.

Compra de terrenos

Aqui temos um tipo de investimento imobiliário antigo, mas que continua atual e com altas possibilidades de lucratividade.

Comprar terrenos — principalmente aqueles presentes em regiões com infraestrutura em desenvolvimento é uma excelente opção para quem deseja grandes lucros, mas não tem pressa em retorno.

Para isso, você pode manter o terreno até que o metro quadrado esteja mais valorizado ou, ainda, construir um imóvel para lucrar com a venda.

Seja qual for sua escolha, avaliar a localização do terreno é fundamental para aproveitar o potencial de valorização.

Leilões

Por fim, tem também a possibilidade de investir em imóveis por meio da compra via leilão.

Um leilão de imóveis acontece quando o proprietário atual do bem enfrenta dificuldades financeiras. É o caso quando ele não consegue pagar o financiamento ou quando colocou o patrimônio como garantia de um empréstimo ou negócio e não arcou com o combinado.

Dessa forma, esse bem vai a leilão, judicialmente ou extrajudicialmente e ambas as modalidades é possível que você consiga arrematar esse imóvel, pagando um valor muito abaixo do mercado.

Vantagens do investimento imobiliário

Se você chegou até aqui e ainda tem dúvidas sobre investir ou não no mercado imobiliário, não se preocupe, isso é normal. Afinal, estamos falando do dinheiro que você trabalhou duro para conseguir.

Por isso, relacionamos abaixo 5 vantagens de investir em imóveis para fazer você refletir mais sobre o assunto. Confira!

1. Segurança para investir

Quando você adquire um imóvel você passa a ter garantia de que aquele bem é seu e só deixará de ser se você permitir.

Além disso, caso você opte pela locação, por exemplo, o contrato com o inquilino pode ser regido de forma que você não tenha prejuízos no futuro, como falta de pagamento ou rescisão.

2. Liquidez

Mesmo em épocas mais difíceis, imóveis com fatores positivos como localização, metragem e acabamento, possuem uma boa liquidez, o que auxilia caso você precise comercializar o seu.

3. Formas alternativas de ganhos

Ao investir em um imóvel, você passa a ter inúmeras possibilidades de rentabilizá-lo, seja por meio de revenda, locação ou arrendamento.

Caso opte pela locação ou arrendamento, por exemplo, você receberá um valor fixo todos os meses, definido em contrato e garantido por um tempo determinado.

4. Liberdade para escolher

Um dos principais motivos do mercado imobiliário seguir ativo ano após ano é a liberdade que ele dá a quem quer investir.

Isso porque, diferente de  outros tipos de investimentos, no mercado imobiliário você tem diversas possibilidades de localização, valor e, inclusive, o tipo de imóvel que gostaria de comprar.

Isso ajuda a  identificar e optar pelo empreendimento com maior demanda, por exemplo.

5. Aumento de patrimônio

Como já dito aqui, investir em imóveis é uma forma de construir um patrimônio seguro e lucrativo, de forma que você consegue dar uma destinação concreta ao seu dinheiro, diferente do que ocorre em outros tipos de investimentos.

Cuidados para se ter ao investir no mercado imobiliário

No decorrer de todo este artigo trouxemos informações essenciais para você compreender não só mais sobre o mercado imobiliário, como também as formas de investir no mesmo com segurança.

Para finalizar, queremos reforçar alguns cuidados essenciais para se ter na hora de realizar seu investimento:

• Entenda sua atual situação financeira e o que você deseja com seu investimento. Será algo que você consegue esperar a longo prazo ou necessita retorno imediato?

• Analise os custos totais que você terá com seu investimento imobiliário, seja ele direto ou indireto.

• Tenha uma assessoria profissional para auxiliar você nesse processo, corretores e advogados, são profissionais quase indispensáveis para evitar riscos em investimentos.

• Leia e releia toda a documentação que faz parte do seu investimento, nada de sair assinando sem ler todas as informações.

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