Glauco Duarte Diniz – Como financiar construção de imóvel
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, quando se fala em financiamento para construção, a primeira coisa que vem a nossa mente é CAIXA. Sim, de fato a Caixa Econômica Federal é o banco que domina este mercado. Mas isso não significa que você não deve pesquisar outras opções. Assim como o mundo, o sistema financeiro também está passando por uma grande transformação e a cada dia surgem novas opções de crédito imobiliário e uma delas pode ser mais adequada ao seu perfil.
Dado este contexto, para escolher a melhor linha de crédito para sua construção é fundamental saber responder algumas perguntas como: o que você quer financiar? Qual o valor financiar? Qual o melhor tipo de crédito? Qual o custo do financiamento? Quais são as exigências dos bancos? Entre outras.
Se você ficou na dúvida na hora de responder algumas das perguntas acima, leia este post. Nele iremos ajudar você a responder estas perguntas e escolher a melhor forma de financiar o seu sonho. No final, de bônus, incluímos o passo a passo de como funciona o financiamento da CAIXA. Confira!
Como escolher o melhor tipo de financiamento para construção?
Para construir a sua casa, você precisará de dinheiro basicamente para comprar o terreno, pagar a mão de obra e comprar os materiais. Até pouco tempo atrás existiam poucas linhas de crédito e a maioria financiava somente a construção (mão de obra + materiais). Ou seja, você primeiro comprava o terreno com o seu dinheiro e depois financiava a construção.
Felizmente, hoje é possível financiar tudo junto. Assim você pode obter uma única linha de crédito para comprar o terreno + construção. Portanto, a primeira coisa a fazer é definir a modalidade do financiamento, ou melhor, o que você irá financiar: terreno + construção, construção ou somente materiais. Uma vez definido a modalidade, a segunda pergunta é: qual valor estimado do imóvel?
Esta pergunta é importante porque dificilmente o banco irá financiar 100% do valor do imóvel. Logo, saber o valor do imóvel te permite saber quanto de dinheiro você deverá ter guardado antes de solicitar o financiamento. Por exemplo: financiar um imóvel no valor de R$ 100 mil em uma linha de crédito onde o percentual máximo financiável é de 80%, significa que você precisa ter aguardado pelo menos R$ 20 mil antes de pedir o financiamento.
Procure financiar o mínimo possível e não esqueça de incluir no valor do imóvel todos os custos com: taxas do cartório, prefeitura e administração. Além dos honorários dos arquitetos, engenheiros e outros.
Para determinar o prazo do financiamento ou quantidade de parcelas, é necessário analisar a sua capacidade de pagamento mensal. É recomendado que o valor da prestação não ultrapasse mais que 30% da sua renda familiar mensal bruta.
Quais as exigências?
Para autorizar um novo financiamento, as instituições financeiras fazem uma verificação completa do perfil e histórico do solicitante, neste caso você. Infelizmente cada instituição segue um processo próprio, mas as exigências mais comuns são:
Ser maior de 18 anos ou emancipado
Possuir idoneidade cadastral, ou seja, ter ficha limpa no SERASA
O imóvel deve ser utilizado para moradia própria
Possuir capacidade de pagamento
Quais os documentos necessários?
Novamente, cada banco tem a sua própria lista de documentos e esta lista tende a aumentar quando o valor financiado aumenta. Por exemplo, para solicitar o financiamento de um imóvel com menos de 80 m2 na CAIXA é exigido somente os projetos da planta baixa e fachadas. Já para imóveis com mais de 80 m2 são exigidos adicionalmente os projetos estrutural, elétrico e hidráulico.
Geralmente, os documentos da construção necessários para você solicitar um financiamento são:
Alvará da construção emitido pela Prefeitura
Planta baixa, fachadas e projetos auxiliares
Cronograma físico-financeiro completo da obra
Memorial descritivo de materiais e serviços
Como analisar uma proposta de financiamento?
Geralmente, as propostas de financiamentos apresentam vários índices e opções. Mas você sabe o que significa e como analisar cada um deles? Qual a diferença em a taxa pós e pré-fixada? Quais os tipos de amortização? Quais as taxas de administração? Qual a taxa do seguro habitacional?
Pois é, analisar uma proposta de financiamento pode ser um pouco complicado e nós precisaríamos de pelo menos mais uns 5 posts para explicar item a item. Agora, se você não é expert em finanças para dominar este assunto, a nossa recomendação é começar analisando o Custo Efetivo Total (CET).
O CET considera no seu cálculo o valor de todas as taxas e despesas incidentes na operação de crédito, ou seja, ele representa o valor total que você irá pagar no final do financiamento. O CET considera o valor principal, juros, impostos, seguro, tarifas, entre outras taxas.
Geralmente o CET é apresentado como uma taxa de juros anual. Isso permite que você compare o CET entre as linhas de crédito com número de parcelas diferentes. Por exemplo, você pode comparar o CET das propostas de financiamento de um mesmo banco com 180 e 360 parcelas.
Além do CET, recomendamos que você analise também: percentual máximo financiável, prazo de pagamento, prazo de construção, se permite o uso de FGTS, plano de reajuste e condições de rescisão e repasse.
Como comparar as linhas de financiamento?
Hoje, quase todos os bancos e financeiras disponibilizam simuladores nos seus sites. Defina um perfil padrão e faça simulações em pelo menos 3 sites. Lembre-se de usar o mesmo perfil em todos os sites. Os sites mais populares são:
Caixa Econômica Federal
Crédito Material de Construção BB
Crédito imobiliário Bradesco
Minha casa minha vida
Depois de fazer as simulações, compare o Custo Efetivo Total (CET) e as taxas de juros para escolher a melhor opção. Você deve comparar também as condições de rescisão, repasse, entre outras cláusulas contratuais antes de assinar o contrato.
Outra opção bastante interessante para comparar as propostas, é a utilização das plataformas digitais.
Agora, se você não tem urgência para iniciar a construção, um Consórcio pode ser uma boa opção por não ter taxa de juros, assim o custo total tende a ser menor. Porém o dinheiro só é liberado através de sorteio ou leilão.
Como financiar a construção da sua casa na CAIXA?
A CAIXA tem várias linhas de créditos. Você pode financiar a compra do terreno + construção, somente a construção ou ainda quitar a dívida da compra do terreno e financiar a construção. Os documentos exigidos variam conforme a modalidade e valor financiado, mas o passo a passo abaixo serve para praticamente todos as modalidades e bancos.
Depois de contratado o financiamento, mensalmente o fiscal da CAIXA irá visitar a sua construção para verificar o andamento da obra. As parcelas do financiamento são liberadas conforme as etapas da construção e após a aprovação do fiscal.
