Glauco Duarte Diniz – Como investir e ganhar dinheiro na construção de imóveis
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, na hora de escolher onde investir, é comum que o mercado imobiliário surja como uma alternativa. Porém, a aquisição de imóveis físicos já não é a única — ou necessariamente a melhor — opção. Para explorar outra possibilidade é interessante conhecer como funciona o fundo imobiliário.
Esse é um investimento com características particulares e que pode atender a diferentes necessidades e perfis. Assim, é importante conhecer o funcionamento para saber se ele se adequa à estratégia da sua carteira.
O que são fundos imobiliários?
Os fundos de investimentos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são modalidades de renda variável, com cotas negociadas na bolsa de valores. Trata-se de fundos geridos por profissionais que alocam recursos em imóveis ou papéis de renda fixa com lastro no mercado imobiliário.
Como funcionam?
Conceitualmente, o funcionamento de um fundo imobiliário é similar ao de outros fundos de investimento. Essa é uma maneira de investir, na forma de condomínio fechado, em uma seleção de ativos.
O FII funciona da seguinte maneira: cada investidor adquire cotas de participação, junto a outros investidores. O grupo participa de um portfólio, que é alocado por um gestor profissional, seguindo a estratégia definida.
Quanto à alocação, os FIIs se dividem em categorias. Os principais tipos de fundos imobiliários são:
fundos de tijolo: investem prioritariamente em imóveis físicos, como edifícios comerciais, galpões e outros;
fundos de papel: priorizam o investimento em títulos com lastro no mercado de imóveis, como o certificado de recebíveis imobiliários (CRI) e a letra de crédito imobiliário (LCI);
fundos de fundos: utilizam a maior parte do portfólio para adquirir cotas de participação de outros FIIs.
Quais são as formas de ganhar dinheiro ao investir em FIIs?
Em relação ao retorno do fundo imobiliário, o investidor pode lucrar de duas formas. A primeira é por meio dos rendimentos pagos pelo fundo, que vêm na forma de dividendos.
Os dividendos de fundos imobiliários costumam ser isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, o que funciona como chamariz para o pequeno investidor. Além disso, a distribuição é proporcional ao número de cotas que o investidor possui.
Para aproveitar essa alternativa com máximo potencial, é importante saber como escolher os melhores fundos imobiliários em busca do rendimento.
A segunda maneira de lucrar com FIIs é pela valorização da cota, que pode ser vendida por um preço mais alto do que o de compra. Nesse caso, o ganho é tributado em 20%, e a responsabilidade de recolhimento do Imposto de Renda é do investidor, da mesma forma que ocorre com as ações.
Mas atenção: assim como é possível ter ganhos com a valorização das cotas, também há chance de prejuízos, caso ocorra uma desvalorização. Você pode acompanhar as altas e baixas nos preços dos FIIs na bolsa e por meio do IFIX — o índice de Fundos Imobiliários, que mede o desempenho médio deles.
Como são negociados na bolsa, o investidor deve vender suas cotas se desejar resgatar o investimento. Com isso, o valor resgatado depende do preço de mercado da cota. Dependendo do momento, pode acontecer lucro ou prejuízo.
Quais são as vantagens de investir em FII?
Aportar recursos em fundos de investimento imobiliário é uma decisão que pode trazer aspectos positivos, considerando as suas características.
A seguir, veja quais são as principais vantagens atreladas!
Facilidade de acesso
Comprar imóveis diretamente pode ser complicado para a pessoa física. Em geral, é necessário muito dinheiro para adquirir o bem, correndo o risco de ter seu investimento concentrado demais. O mesmo pode ocorrer, inclusive, com títulos imobiliários – que podem exigir aportes maiores.
Além disso, alguns investimentos de imóveis físicos estão fora do alcance da maioria das pessoas. Dificilmente uma pessoa teria condições de comprar, sozinha, um edifício corporativo de alto padrão, por exemplo. Como os FIIs são coletivos, é possível ter fácil acesso a alternativas do mercado imobiliário.
Seleção profissional de ativos
Para quem não é profissional da área de investimentos, pode ser difícil decidir o que comprar. Os FIIs, assim como outros fundos de investimentos, apresentam benefícios quanto a isso. Afinal, as decisões de investimento são tomadas por um profissional qualificado e experiente.
Isso reduz as chances de você cometer erros por falta de experiência ou conhecimento do mercado. Além disso, torna o investimento mais prático, já que o investidor não precisa fazer avaliações de cada ativo — apenas do fundo em si.
Diversificação de investimentos
Outro ponto essencial sobre os FIIs envolve o fato de eles favorecerem a diversificação da carteira de investimentos. Afinal, com a aquisição de cotas, você faz com que o seu dinheiro esteja distribuído entre diversos ativos.
Isso é muito importante para diminuir os riscos, já que o patrimônio passa a estar exposto a diversas condições. Também é uma forma de conseguir um potencial de retorno melhor, já que ativos distintos podem gerar lucros variados.
Bom potencial de ganhos
Por todas as suas características, o FII tende a ser um investimento imobiliário com potencial interessante. Além de ser mais acessível do que a compra de imóveis, pode alocar recursos em imóveis de alto padrão, grande procura e retorno ampliado.
Além disso, a diversificação de carteira é essencial para melhorar a exposição do capital a oportunidades distintas, o que aumenta as chances de conquistar resultados satisfatórios.
Quais são as diferenças dos FII para os outros fundos de investimento?
Apesar da semelhança com os fundos de investimento mais conhecidos, os fundos imobiliários têm algumas diferenças no seu funcionamento. É importante conhecê-las para não ter surpresas. Um aspecto de alguns outros é o fato de que os FII são fundos fechados.
Significa que eles não permitem aplicações e resgates após a oferta pública e seu número de cotas é limitado. Contudo, também de modo diferente de alguns tipos de fundos, eles têm as cotas negociadas na bolsa.
Assim, é possível participar ou deixar sua participação de modo fácil, comprando e vendendo cotas no mercado secundário.
A seguir, entenda melhor outros pontos de distinção entre o FII e outros fundos e descubra mais alguns detalhes acerca do funcionamento do fundo imobiliário na prática!
Resgate e aporte mínimo nos fundos abertos
Os fundos abertos são maioria entre os fundos existentes no mercado. Afinal, os tipos de fundos mais conhecidos dos investidores costumam ser fundos abertos, como fundos de renda fixa, multimercados e fundos de ações.
De maneira geral, esses fundos aceitam aplicações e resgates livremente. A entrada de novos cotistas pode ocorrer a qualquer momento, assim como o aumento da participação dos cotistas antigos.
Em seu regulamento, os fundos abertos estabelecem valores mínimos de aporte inicial e de movimentação. Aceitam qualquer valor a partir dessas quantias mínimas, que se mantêm fixas com o tempo, a menos que o administrador as modifique no regulamento.
Da mesma forma, qualquer cotista pode pedir resgate total ou parcial de suas cotas sempre que desejar. Nesse cenário, o gestor do fundo vende ativos e entrega ao cotista o valor solicitado. Mas normalmente existem prazos de cotização e liquidação dos resgates.
Assim, nem sempre os resgates são imediatos. Alguns fundos levam dias ou até meses para disponibilizar os recursos na conta do cotista. Há, ainda, fundos abertos que têm prazo de carência para resgates. Mas, passado esse prazo, eles passam a ser permitidos.
Eventualmente, os fundos abertos podem fechar para captação, o que costuma ocorrer principalmente em multimercados. Quando isso ocorre, o fundo para de aceitar novos investimentos. Em ocasiões especiais, também podem fechar para resgate.
Entrada e saída em fundo imobiliário
Como você viu, os fundos imobiliários funcionam diferente do que acontece com os fundos abertos. Os fundos fechados têm número limitado de cotas e não permitem a entrada e a saída de cotistas livremente.
Ao serem constituídos, esses fundos abrem para captação por período determinado, no qual os interessados podem se candidatar a comprar cotas a um preço que também é fixo. É o chamado período de oferta pública.
Encerrado o prazo de captação, cada cotista recebe um número de cotas determinado – considerando a quantia de seu interesse, não sendo mais aceitos novos cotistas nem novos aportes. Com isso, o portfólio do fundo é montado com os investimentos iniciais.
Caso o gestor opte por aumentar o portfólio por algum motivo, precisa fazer uma nova emissão de cotas e promover uma nova oferta pública. Isso pode ser feito, por exemplo, pela estratégia de ampliar os investimentos.
Nos fundos fechados os resgates também não são permitidos durante o período de vigência. Contudo, vimos neste conteúdo que os fundos imobiliários apresentam especificidades por serem negociados na bolsa.
Enquanto em fundos fechados de balcão os resgates só podem ocorrer se o fundo encerrar suas atividades, nos FIIs o cotista pode vender suas cotas no pregão. Logo, consegue sair do fundo e resgatar o dinheiro — que depende do preço de mercado da cota.
Com isso, a compra de cotas de outro investidor também é a única maneira de tornar-se cotista de um FII fechado ou aumentar sua participação fora de um período de captação. Nesses casos, a entrada e a saída do fundo se dão pelo mercado secundário — com negociações entre investidores.
Valor mínimo de investimento
E quanto aos valores mínimos de aporte inicial e movimentação? No caso dos FII, o valor mínimo tem relação com o preço de uma cota. Durante a oferta pública, por exemplo, o investidor sabe qual é o preço da cota e deve decidir quantas comprar.
Passado esse período, os preços podem aumentar ou diminuir no mercado, da mesma forma que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de investimento também variam.
Fundos que têm perspectivas de bons desempenhos podem ser mais procurados pelos investidores, o que faz suas cotas se valorizarem. No entanto, se o mercado entender que o fundo não tem perspectivas muito boas, pode haver desvalorização.
Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII, seja no período de captação ou fora dele, é igual ao preço de uma cota. Essa é a quantidade mínima a ser comprada. Caso queira investir mais, você deve multiplicar o preço pela quantidade desejada.
Compra e venda de cotas
Como vimos, no caso dos fundos imobiliários, o processo de compra e venda de cotas é facilitado. Como a maior parte dos FIIs tem cotas negociadas em bolsa de valores, o cotista tem mais liberdade para negociar no mercado secundário.
Para comprar e vender cotas, o investidor precisa ter conta em uma corretora de valores. As compras e vendas geralmente ocorrem via home broker e estão sujeitas às mesmas taxas de negociação de ações, como corretagem e custódia.
Como investir em FIIs?
Agora que você sabe como funciona o Fundo Imobiliário, é o momento de entender como investir em FIIs. Primeiramente, você deve conhecer seu perfil de investidor, que pode se dividir entre conservador, moderado ou agressivo.
O conservador tem baixa tolerância ao risco, o agressivo tem alta tolerância e o moderado tem comportamento intermediário. Considerando que os FIIs são de renda variável, é preciso estar disposto a correr riscos.
No entanto, há fundos com diferentes estratégias, então mesmo quem for conservador pode ter a chance de recorrer a essa alternativa.
Também é importante pensar nos seus objetivos, especialmente em relação aos prazos. Fique atento à liquidez, pois ela pode interferir no potencial de retorno. Portanto, é preciso pensar no que você deseja obter.
Se quiser uma renda passiva, por exemplo, FIIs com distribuição de dividendos podem ser escolhas adequadas. Se o foco for potencial de rentabilidade, investir em fundos ligados à construção e venda de imóveis pode ser atrativo. Tudo depende da sua análise.
