Glauco Duarte Diniz – Mercado imobiliário como investimento

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, se você busca por alto potencial de valorização e uma fonte de renda passiva, as aplicações nesse setor da economia podem ser a escolha ideal.

Mas apesar dos altos rendimentos que esse mercado pode gerar, o lucro depende diretamente de uma boa gestão da carteira.

Se você está ingressando nesse universo agora, deve estar se questionando sobre qual é a aplicação mais indicada.

Afinal, o mercado imobiliário oferece muitas opções, desde o investimento em imóveis físicos até os títulos e fundos com cotas negociadas na bolsa de valores.

Então, por onde começar?

Para ajudar na tomada de decisão, elaboramos este e-book com os principais conceitos e análises que você deve compreender para aplicar o seu dinheiro de maneira eficaz.

Veja só os tópicos que você vai conhecer ao longo da leitura:

• Vale a pena investir no mercado imobiliário?

• Vantagens de investir

• Cuidados essenciais

• Imóveis físicos x títulos imobiliários

• Como investir no mercado imobiliário com pouco dinheiro

• 9 Tipos de investimentos imobiliários

• Passo a passo para investir

• Investimento em imóveis de alto padrão.

Ficou interessado? Então basta ler este material com atenção e seguir as recomendações para saber como investir no mercado imobiliário sendo um iniciante nesse universo.

Vale a pena investir no mercado imobiliário?

De modo geral, investir no mercado imobiliário vale a pena, desde que você saiba como fazer isso corretamente.

Entre os principais atrativos desse mercado, estão o alto potencial de valorização e a garantia de que a busca por moradia e construções sempre existirá, independente do cenário econômico.

Dito isso, há uma ressalva a fazer: você precisa avaliar se o investimento vale a pena para o seu perfil.

Conforme você verá ao longo do guia, há várias formas de investir no mercado imobiliário: imóveis físicos, títulos financeiros e fundos são algumas delas.

Cada tipo de aplicação oferece vantagens, riscos e características próprias.

Por isso, todo cuidado é essencial para que você faça o investimento valer a pena, se o seu desejo é lucrar com esse mercado.

Caso contrário, você corre o risco de tomar decisões erradas e perder dinheiro.

Mas não se preocupe: esse guia é justamente para tirar as suas dúvidas e orientá-lo com os primeiros passos para investir. Por isso, leia todos os tópicos a partir de agora com atenção.

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4 Vantagens de investir no mercado imobiliário

Nas linhas a seguir, você vai descobrir as principais razões para investir no mercado imobiliário:

1. Alto potencial de valorização

Uma importante vantagem desse tipo de investimento é o alto potencial de valorização dos imóveis ao longo do tempo.

Há duas formas de aproveitar a valorização desse mercado: com imóveis físicos ou aplicações financeiras.

Quando falamos em imóveis físicos, a tendência é de que o preço deles aumente com o tempo, principalmente com reformas, melhorias na estrutura e desenvolvimento da região onde está localizado.

Já nas aplicações financeiras, o ganho está na própria valorização dos títulos, que podem ser vendidos a um preço maior do que foram comprados.

2. Mercado que não perde a relevância

O mercado de imóveis é um dos poucos que se mantém relevante independente do cenário econômico.

É claro que ele varia de acordo com outros números da economia. Mas a demanda por habitação nunca deixará de existir, já que se trata de uma necessidade básica.

Por isso, investir no mercado imobiliário é uma escolha certeira para quem pretende manter as suas aplicações relevantes no longo prazo.

3. Fonte de renda passiva

Também vale ressaltar que investimentos são fonte de renda passiva. Com aplicações no mercado mobiliário, não é diferente.

É o caso dos fundos de imóveis, por exemplo, que geram dividendos para os investidores todos os meses, sem que eles tenham que trabalhar de fato para gerar os lucros.

4. Alternativa para sair do aluguel

Outra vantagem consiste na possibilidade de sair do aluguel.

A ideia aqui é adquirir um imóvel físico se você tiver a quantia necessária.

Ou investir em títulos financeiros em um primeiro momento para fazer o seu dinheiro render com o tempo até você dispor do valor para conquistar o sonho da casa própria.

Cuidados essenciais ao investir no mercado imobiliário

Nas linhas abaixo, descubra os principais cuidados que você deve ter ao investir no mercado imobiliário:

Analise os riscos da aplicação

Entre os cuidados mais importantes, está a análise dos riscos de aplicação que você deseja fazer.

Avalie itens como a liquidez e a possibilidade de desvalorização do investimento à luz do retorno que você deseja obter

Cada aplicação oferece um nível de risco diferente.

Os fundos imobiliários, por exemplo, oferecem riscos mais baixos porque são compostos por carteiras de ativos diversificados capazes de diluir as perdas e possuem gestão profissional.

Já as ações ligadas ao mercado imobiliário, por sua vez, dependem dos números da economia e podem apresentar quedas significativas se você não souber gerir os ativos de forma adequada.

De modo geral, quanto maior é o risco de uma aplicação, maior é o seu potencial de retorno.

Só que, nesse caso, também crescem o esforço, cuidado e tolerância a perdas que o investidor deve ter na prática.

Por isso, avaliar o risco, o seu perfil de investidor e o seu nível de conhecimento em investimentos é fundamental antes de aplicar o seu dinheiro.

Fique atento ao risco de liquidez

A baixa liquidez é um dos principais inimigos do investidor.

Esse termo diz respeito à facilidade de converter ativos em dinheiro sem perda de valores.

Lembra que falamos que os imóveis físicos têm baixa liquidez justamente por não existir garantia de comprador no momento em que você deseja vender?

A mesma lógica se aplica aos investimentos em títulos.

Quanto menor é a liquidez, maior é a dificuldade para vender rápido pelo valor desejado.

Quanto maior a liquidez, maior a facilidade também.

Por isso, analisar a liquidez das aplicações antes de investir o seu dinheiro é essencial, sempre tendo em mente em quanto tempo você vai querer resgatar o lucro ou se existe a possibilidade de precisar do dinheiro em um imprevisto.

Imóveis físicos x títulos imobiliários

Existem duas formas principais de investir no mercado financeiro: por meio de imóveis físicos e títulos imobiliários.

A diferença entre eles é significativa, principalmente no que diz respeito à facilidade de converter o investimento em dinheiro no momento desejado.

Para entender melhor como funciona a dinâmica de cada um, confira com atenção os tópicos abaixo:

Compra de imóvel físico

Esse tipo de investimento ocorre quando alguém compra um imóvel com o objetivo de lucrar com ele em uma operação futura.

Existem algumas possibilidades nesse sentido:

• Adquirir um imóvel para alugar e gerar uma renda extra mensal

• Adquirir um imóvel e investir em reformas e melhorias para depois vender por um valor mais alto

• Adquirir um terreno ou imóvel na planta também para vendê-lo no futuro.

Independente da forma de investimento escolhida, há uma desvantagem para o investidor: a baixa liquidez dos imóveis físicos.

Veja bem: se você adquirir um imóvel para lucrar com aluguel, não existe garantia de que você sempre terá inquilino.

Logo, vai precisar lidar com o risco de vacância e lidar diretamente com inquilinos.

Uma vez que um inquilino se muda, não existe garantia de que você conseguirá alugar para outra pessoa no mês seguinte.

Já se você compra um imóvel para vendê-lo por um valor mais alto no futuro, também não há garantia de que você vai conseguir vender pelo preço desejado.

Pelo menos não em um piscar de olhos, já que a venda depende da demanda do mercado.

Percebe como a liquidez é baixa? É, portanto, um fator importante a considerar.

Por outro lado, se você tem certeza de que poderá manter o investimento sem usá-lo como uma forma de resolver imprevistos financeiros, pode ser uma boa opção.

Se esse não é o seu caso, o melhor caminho é investir em imóveis de alto padrão, conforme veremos mais tarde.

Compra de títulos do mercado imobiliário

Os títulos do mercado imobiliário são emitidos por instituições financeiras a partir de vários tipos de aplicações para financiar atividades no setor.

De modo geral, a dinâmica é a seguinte: o investidor compra um título e ganha remuneração a partir de uma taxa de juros.

Considerados como aplicações de renda fixa, esses papéis permitem ao investidor obter lucros a partir da incidência de juros, que são pagos pela instituição financeira.

É o caso das letras de crédito imobiliário, por exemplo.

Diferente dos imóveis físicos, a liquidez dos títulos é maior. Apesar de variar de acordo com cada aplicação, a tendência é que você consiga vender os papéis com mais facilidade no momento desejado.

Além disso, no mercado imobiliário, existem títulos de renda fixa que apresentam riscos baixos para o investidor.

É o que acontece nos fundos imobiliários: há opções com alta liquidez e você ainda aplica em vários ativos ao mesmo tempo.

Portanto, não depende de uma única aquisição para fazer o seu dinheiro render.

Assim, na prática, a segurança é maior do que se você comprasse um imóvel físico.

Todos essas fatores precisam ser pesados na balança antes de decidir o tipo de investimento que você vai fazer.

Tem como investir no mercado imobiliário com pouco dinheiro?

Sim, é possível investir no mercado imobiliário com pouco dinheiro, desde que você saiba escolher as modalidades certas.

Vale ressaltar que aqui estamos falando de aplicações do mercado, como títulos e ações, e não de imóveis físicos que têm alto valor de capitalização.

Se você tem pouco dinheiro para investir, o caminho recomendado são os fundos imobiliários.

Trata-se de uma modalidade de investimento coletivo que reúne investidores cotistas, que detêm parcelas do lucro referentes aos títulos que compõem os fundos.

A grande vantagem é que, para ingressar em um fundo imobiliário, você não precisa desembolsar uma grande quantia.

Atualmente, é possível encontrar fundos com cotas na casa de R$ 2,00, o que torna o investimento acessível para quem tem pouco dinheiro ou ainda não está disposto a arriscar valores mais altos.

9 Tipos de investimento no mercado imobiliário

Agora que você já conhece as vantagens de investir no mercado imobiliário, é hora de conhecer as opções disponíveis no segmento. Descubra nos tópicos a seguir:

1. Fundos imobiliários

Os fundos imobiliários, como o próprio nome indica, são fundos de investimentos compostos por títulos do mercado imobiliário com cotas que são negociadas na bolsa de valores ou por aplicações em imóveis físicos.

Também conhecidos como FIIs, esses fundos reúnem grupos de investidores que detêm cotas de imóveis ou títulos do mercado imobiliário.

Cada investidor recebe lucros de acordo com o número de cotas que possui, e a gestão dos ativos é realizada por um gestor profissional.

Os FIIs são uma das principais portas de entrada para investidores iniciantes que desejam lucrar com o mercado imobiliário devido à facilidade de aplicação, à alta liquidez e à diversificação da carteira.

Além disso, conforme mencionamos anteriormente, esses fundos são uma boa opção para quem tem pouco capital para investimento.

Outra vantagem é que, mesmo tendo acesso a vários ativos, você paga uma única taxa de administração por mês.

Quanto à tributação, nos fundos não há cobrança de Imposto de Renda sobre os rendimentos na modalidade.

Apesar disso, há incidência do tributo de alíquota de 20% sobre os lucros a cada vez que o investidor vende cotas e obtém lucros a partir da operação.

Existem três tipos de fundos imobiliários:

• Fundos de tijolo: o investimento é feito em imóveis físicos

• Fundos de papel: o investimento é feito em títulos, como LCI e CRI

• Fundos híbridos: o investimento é feito em imóveis físicos e títulos.

2. Letra de Crédito Imobiliário

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título oferecido por bancos, que utiliza os investimentos para oferecer empréstimos e financiamentos a clientes, por exemplo.

Em termos práticos, o investidor empresta dinheiro para o banco e recebe uma remuneração sobre o valor em troca.

A rentabilidade desse tipo de aplicação é fixa, o que permite ao investidor calcular previamente quanto a operação vai render até o vencimento do título.

Ela pode ser feita em três formatos:

• Prefixada: taxa de juros definida no momento da compra

• Pós-fixada: taxa atrelada a um índice econômico, como a Selic

• Híbrida: taxa predefinida mais taxa atrelada a um índice.

Mas é preciso considerar que o potencial de lucro varia conforme a duração, aporte mínimo e perfil de risco da instituição que oferece a LCI no mercado.

A grande vantagem da LCI é a isenção de Imposto de Renda, o que permite aumentar a rentabilidade das aplicações.

Porém, há incidência de IOF, o Imposto sobre Operações Financeiras, para resgates em menos de 30 dias.

Além disso, o investimento é oferece alta segurança por contar com o FGC, o Fundo Garantidor de Crédito, que dá garantia de R$ 250 mil por CPF.

3. Certificado de Recebíveis Imobiliários

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título com lastro em créditos imobiliários emitido por securitizadoras.

Trata-se de uma promessa de pagamento no futuro. Na prática, o investidor compra os títulos para antecipar créditos a uma empresa.

Parece abstrato? Vamos a um exemplo.

Imagine que uma construtora precisa de dinheiro para edificar um prédio.

Com o CRI, ela obtém capital de investidores por meio de uma securitizadora para colocar o projeto em prática, ao invés de esperar o dinheiro de compradores dos apartamentos.

É, portanto, uma forma de adquirir fluxo de caixa imediato.

Posteriormente, com a venda dos apartamentos e o recebimento do dinheiro de futuros moradores, a construtora paga os valores devidos à securitizadora, que por sua vez transfere os lucros devidos aos investidores.

O risco dos certificados é maior do que das letras de crédito imobiliário, uma vez que o investidor fica suscetível à inadimplência de compradores dos imóveis.

Também é preciso considerar que, na modalidade, também não há proteção do FGC.

4. Letra Hipotecária

As Letras Hipotecárias (LH) são títulos lastreados em créditos imobiliários.

Caracterizadas como renda fixa, elas são emitidas por instituições financeiras que emprestam capital para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O prazo mínimo de aplicação das letras hipotecárias é de 180 dias, com rentabilidade superior a outras aplicações em renda fixa.

Entre as principais vantagens de investir em LC, está a isenção de Imposto de Renda para pessoa física.

Na modalidade, há garantia por caução de créditos hipotecários e proteção do FGC de até R$ 250 mil por CPF ou CNPJ.

Já os contras são baixa liquidez dos papéis e investimento inicial geralmente de R$ 20 mil.

Por isso, não é uma boa opção de investimento para quem busca retornos rápidos ou a criação de uma reserva de emergência, e sim para quem mira em lucros no longo prazo.

5. Fundos de fundos imobiliários

Os fundos de fundos imobiliários (FOFs) reúnem diferentes fundos e ativos do mercado de imóveis em uma única aplicação.

Por isso, eles permitem investir em mais de um fundo imobiliário ao mesmo tempo, diversificando a carteira e minimizando os riscos da operação.

Para a aplicação, é necessário pagar uma taxa de administração mensal que custeia a gestão profissional dos ativos e os custos da corretora de oferecer o fundo no mercado.

Quanto à remuneração, a lógica é a mesma dos FIIs: cada investidor recebe lucros conforme as cotas que possui.

Pelo menos 95% dos lucros dos FOFs são direcionados aos investidores todos os meses.

Na modalidade, há isenção de IR sobre os rendimentos e cobrança de alíquota de 20% sobre os lucros obtidos a partir de uma operação de venda de cotas.

6. Ações

As ações ligadas ao mercado imobiliário são papéis comercializados na bolsa de valores por sociedades anônimas de capital aberto.

Nesse caso, as empresas que oferecem as ações são corporações dos ramos de construção e negociação de imóveis.

Trata-se de um investimento em renda variável, já que os lucros do investidor ficam suscetíveis a oscilações do mercado financeiro.

Quanto maior é a demanda por um papel, maior é a sua cotação — o que significa que está mais valorizado.

Mas quando há menos interesse nas ações, elas se desvalorizam.

Justamente por isso, as ações também são indicadas para investidores que já possuem certa experiência com aplicações.

7. Compra de imóveis físicos

Como você agora já sabe, também é possível investir em imóveis físicos para lucrar com a valorização deles.

Apesar disso, as desvantagens são o alto custo de investimento e a baixa liquidez dos imóveis.

Por isso, trata-se de um investimentos mais arriscado do que a aplicação em títulos do mercado ligados ao setor de imóveis.

8. Compra de terrenos

Outra opção de investimento é a compra de terrenos — sobretudo aqueles presentes em regiões com infraestrutura em desenvolvimento.

Existem duas possibilidades:

• Manter o terreno até o metro quadrado da região esteja mais valorizado

• Construir uma casa para lucrar com a venda.

Independente da escolha, avaliar a localização do terreno é fundamental para aproveitar o potencial de valorização.

9. Compra de imóvel na planta

Por fim, há a possibilidade de adquirir imóveis na planta.

O potencial de lucro é fácil de entender: o investidor compra o imóvel, espera até que a construção esteja finalizada e vende por um valor maior do que o preço da aquisição.

Mas é importante ter em mente que o investimento também envolve riscos, sobretudo o de atrasos na entrega ou inconclusão do projeto pela construtora.

Como investir no mercado imobiliário em 2021: 8 passos para começar

Com o panorama de investimentos, é preciso entender o passo a passo de como investir no mercado imobiliário. É o que você vai descobrir nos tópicos que seguem:

1. Escolha uma corretora

Se você está decidido a investir no mercado imobiliário a partir de títulos, o primeiro passo é escolher uma corretora de valores de confiança para fazer o intermédio das aplicações.

É a partir da corretora que você vai ter acesso aos títulos comercializados no mercado, sobretudo se você pretende investir em ações.

Avalie, portanto, as diferentes instituições do mercado, atentando para as taxas cobradas por tipo de aplicação — como a taxa de administração, por exemplo.

Analise também a qualidade do atendimento e a credibilidade da corretora e crie uma conta de investimentos na empresa que você escolheu.

2. Defina o melhor tipo de investimento

Não existe um melhor tipo de investimento que vale para todas as pessoas.

O melhor tipo de investimento é aquele que está mais alinhado com o seu perfil de investidor.

A aplicação ideal varia conforme o nível de risco que você está disposto a correr, as projeções de lucro que quer alcançar e o prazo em que deseja resgatar os ganhos.

Por isso, é primordial avaliar o seu perfil de investidor. Há basicamente três categorias:

• Conservador: é o investidor que tem baixa tolerância ao risco e prefere ganhar rendimentos menores sem arriscar o seu dinheiro

• Moderado: investidor que busca rendimentos acima da média e tem um pouco mais de tolerância ao risco

• Arrojado: investidor que busca os rendimentos mais altos do mercado e para isso está disposto a correr um alto nível de risco nas aplicações.

3. Comece com a renda fixa

Para quem está começando agora, o caminho mais seguro é iniciar pela renda fixa.

Na categoria, estão incluídos as letras de crédito imobiliário, por exemplo.

Os investimentos de renda fixa são aqueles em que é possível prever a rentabilidade em determinado período de tempo.

Como isso é possível? Porque os rendimentos dos títulos estão atrelados a uma taxa fixa de juros por mês.

Dessa forma, eles não ficam suscetíveis às oscilações do mercado financeiro — como ocorre com as ações.

Assim, se você opta por investir em renda fixa, tem a certeza de retorno dos lucros esperados desde que mantenha as aplicações pelo prazo indicado de resgate de cada título.

4. Estude sobre investimentos

Estudar sobre o mercado financeiro é outro passo importante para investidores que querem cuidar do seu patrimônio.

Essa necessidade existe independente de você contratar uma corretora ou não.

Afinal, mesmo que escolha delegar a gestão dos ativos, ter o mínimo conhecimento é essencial para avaliar o serviço e escolher o tipo de investimento que você deseja fazer.

A boa notícia é que você pode fazer isso de várias formas — e sem pagar um centavo para aprender:

• Ler blogs sobre investimentos

• Acompanhar notícias e números do mercado financeiro

• Consumir conteúdos de gestores de investimentos

• Assistir a vídeos educativos

• Fazer cursos online

• Ler livros sobre investimentos.

5. Diversifique a carteira

Você provavelmente já ouviu a expressão “não coloque todos os ovos na mesma cesta”, certo?

Nos investimentos, esse ditado popular é regra básica para minimizar os riscos financeiros.

Ao contar com mais de um investimento, você se protege contra quedas.

Mesmo que um ativo se desvalorize no curto prazo, você ainda tem outros que geram lucros e compensam as perdas.

Mas como fazer isso na prática?

Conforme mencionamos, os fundos imobiliários são excelentes para diversificação, já que permitem aplicar em vários ativos de uma única vez.

6. Faça um planejamento financeiro

A sexta dica é fazer um planejamento financeiro para investir com sucesso.

De nada adianta investir se você está imerso em dívidas e não tem controle do orçamento, concorda?

Então a dica é cuidar das finanças com rigor a partir de uma planilha financeira.

Registre todas as entradas e saídas do orçamento, crie um plano de ação para quitar eventuais dívidas e analise qual é o valor que você pode destinar por mês para os investimentos.

Com esse planejamento, vai ficar mais fácil cuidar da sua saúde financeira ao mesmo tempo em que você faz o patrimônio crescer.

7. Analise taxas e tributação

Outra recomendação importante é analisar as taxas cobradas pela corretora e a tributação para o tipo de aplicação que você deseja realizar.

Esses dois fatores interferem diretamente na rentabilidade dos seus investimentos.

Lembre-se de que o sucesso do investidor começa já na fase de definição da carteira.

Quanto às taxas, verifique a de administração e se há cobrança de taxas de performance ou custódio.

Já em relação à tributação, confira a alíquota do Imposto de Renda e analise se há incidência de IOF ou come-cotas (antecipação do recolhimento de IR).

8. Aplique em fundos de investimentos

Por fim, a dica é investir em pelo menos um fundo imobiliário para ter acesso a diversificação e gestão profissional dos ativos.

Para escolher o melhor fundo, procure informações sobre o gestor e experiências passadas do profissional.

Afinal, a performance do investimento está diretamente ligada à capacidade do gestor de fazer boas escolhas até mesmo em períodos de crise.

Além disso, analise o histórico de pagamento de rendimentos do fundo e a composição do portfólio antes de ingressar na modalidade.

Investimento em imóveis de alto padrão

Se além dos títulos imobiliários você deseja investir em imóveis físicos, a dica final é apostar nas construções de alto padrão.

A grande vantagem é o alto valor agregado desse tipo de imóvel, que aumenta o potencial de lucro.

Com a opção de alugar o imóvel para gerar renda passiva, o benefício é atrair inquilinos com alto poder aquisitivo que, de modo geral, serão bons pagadores.

Se o objetivo é vender o imóvel depois de melhorar a infraestrutura, as casas e apartamentos de alto padrão são, mais uma vez, uma boa opção.

Na hora de escolher o imóvel, avalie critérios que pesam na valorização: região em que está localizado, infraestrutura da região, segurança e mobilidade são alguns deles.

Além disso, para minimizar os riscos do investimento em imóveis físicos, invista em mais de uma construção.

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