Glauco Duarte Diniz – Construção e venda de imóveis lucro presumido

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a atividade imobiliária de incorporação, especialmente de condomínios verticalizados, tem feito uso frequente da permuta como instrumento de otimização do fluxo de caixa do empreendimento, pois, a um só tempo, assegura a obtenção do terreno para construção e o diferimento dos desembolsos financeiros.

O procedimento consiste em o incorporador permutar com o proprietário do imóvel em que se dará a incorporação, isto é, realizar a troca do terreno por unidades a serem nele construídas. Assim, não há dispêndio imediato com sua aquisição, o que permite que o capital seja empregado na execução da obra, reduzindo a necessidade de captação de recursos de terceiros, como bancos.

Quando das vendas das unidades, na planta ou após a construção, o incorporador submete à tributação os valores recebidos, que, no caso, se dá pelos tributos PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.

Mas, e quanto às operações de permuta? O valor correspondente ao terreno recebido pela incorporadora estaria sujeito à incidência dos tributos mencionados?

A Receita Federal entende que sim, sob o fundamento de que a operação equivale à compra e venda. Esse entendimento se baseia, sobretudo, no art. 533 do Código Civil, que é uma norma subsidiária que estende à permuta as regras aplicáveis à compra e venda.

É o que consta no Parecer Normativo COSIT nº. 09/2014, que foi ementado nos seguintes termos:

Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ.

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PESSOAS JURÍDICAS. ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA DE IMÓVEIS. RECEITA BRUTA. LUCRO PRESUMIDO.

Na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna.

A referida receita bruta tributa-se segundo o regime de competência ou de caixa, observada a escrituração do livro Caixa no caso deste último.

O valor do imóvel recebido constitui receita bruta indistintamente se trata-se de permuta tendo por objeto unidades imobiliárias prontas ou unidades imobiliárias a construir. O valor do imóvel recebido constitui receita bruta inclusive em relação às operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir.

Considera-se como o valor do imóvel recebido em permuta, seja unidade pronta ou a construir, o valor deste conforme discriminado no instrumento representativo da operação de permuta ou compra e venda de imóveis.

Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, art. 14; Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), art. 533; RIR/1999, arts. 224, 518 e 519; IN SRF nº 104, de 24 de agosto de 1988.

No entanto, esse entendimento está em desacordo com o art. 30, da Lei nº. 8.981/95, que diz que a receita bruta das pessoas jurídicas que se dedicam à atividade imobiliária é o montante efetivamente recebido em relação às unidades imobiliárias vendidas. O texto legal tem a seguinte redação:

Art. 30. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.

O bem permutado não é “montante recebido” e tampouco se trata de operação de vendas de unidades imobiliárias, pois, a rigor, o incorporador não está vendendo suas unidades ao proprietário do terreno. É apenas uma operação de substituição de ativos, no limite permutado.

Eventual parcela tributável só ocorre em caso de torna, se existente. Não é por outra razão que, no regime do Lucro Real, a permuta de imóveis não é tributada pelo IRPJ/CSLL, justamente pelo fato de que é mera substituição de ativos de mesmo valor, que não repercute no resultado. É o que diz o item 2.1.1 da Instrução Normativa SRF nº. 107/88, que tem a seguinte redação:

2.1.1 No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração.

De todo modo, importante destacar que a jurisprudência sobre o assunto no Superior Tribunal de Justiça tem sido favorável às empresas, como demonstram os seguintes precedentes:

RECURSO INTERPOSTO NA VIGÊNCIA DO CPC/2015. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. IRPJ E CSLL APURADOS PELO LUCRO PRESUMIDO, PIS/PASEP E COFINS. PESSOAS JURÍDICAS QUE EXPLOREM ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. PERMUTA DE IMÓVEIS. VALOR QUE NÃO CONSTITUI RECEITA. ART. 30, DA LEI N. 8.981/95.

1. A questão que se coloca é a correta interpretação do disposto no art. 30, da Lei n. 8.981/95: “Art. 30. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas”. Nesta Casa, se considera que o montante efetivamente recebido não compreende o valor dos imóveis dados em permuta, mas apenas o pagamento da parcela complementar em, dinheiro, denominada “torna”. Assim os precedentes: AgInt no REsp. n. 1.796.877 – SC, Segunda Turma, Rel. Min. Francisco Falcão, julgado em 05.12.2019; AgInt no REsp 1.754.618/SC, Segunda Turma, Rel. Min. Og Fernandes, julgado em 15/10/2019; REsp. n. 1.733.560-SC, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 17.5.2018; AgInt no REsp. n. 1.846.712 – SC, Segunda Turma, Rel. Min. Og Fernandes, julgado em 06.05.2020.

2. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1758483/SC, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 02/03/2021, DJe 09/03/2021)

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PERMUTA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE LUCRO DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO COM A COMPRA E VENDA. INSTÂNCIA ORDINÁRIA AFASTOU AUFERIMENTO DE LUCRO. SÚMULA 7 DO STJ.

1. Esta Corte de Justiça já teve a oportunidade de se manifestar no sentido de que o contrato de troca ou permuta não deve ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro.

2. Precedente específico: REsp 1.733.560/SC, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 21/11/2018.

3. Ademais, a Corte de origem, expressamente, consignou que a permuta em tela não implicou aumento de receita. Nesse contexto, a revisão dessa conclusão implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é defeso na via eleita, diante do enunciado da Súmula 7 do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1754618/SC, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 17/10/2019)

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. TROCA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE LUCRO DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO COM A COMPRA E VENDA. ESFERA TRIBUTÁRIA. EXEGESE CORRETA DO TRIBUNAL DE ORIGEM. FALTA PARCIAL DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC.

1. A parte recorrente sustenta que o art. 1.022, II, do CPC foi violado, mas deixa de apontar, de forma clara, o vício em que teria incorrido o acórdão impugnado. Assim, é inviável o conhecimento do Recurso Especial nesse ponto, ante o óbice da Súmula 284/STF.

2. A indicada afronta ao art. 521 do CCom; aos arts. 2º e 3º da Lei 9.718/1998; aos arts. 224, 518 e 519 do Decreto 3.000/1999 não pode ser analisada, pois o Tribunal de origem não emitiu juízo de valor sobre esses dispositivos legais. O Superior Tribunal de Justiça entende ser inviável o conhecimento do Recurso Especial quando os artigos tidos por violados não foram apreciados pelo Tribunal a quo, a despeito da oposição de Embargos de Declaração, haja vista a ausência do requisito do prequestionamento. Incide, na espécie, a Súmula 211/STJ.

3. A Corte a quo interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.”

4. O dispositivo em comento apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais.

5. Recurso Especial parcialmente conhecido, e, nessa parte, não provido

(REsp 1733560/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/05/2018, DJe 21/11/2018)

Assim, no cenário atual de escalada dos custos da construção civil, é importante as empresas ficarem atentas a esse custo tributário “invisível”, para reduzirem o peso da tributação atual e também recuperar o que pagaram indevidamente nos últimos 5 anos.

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