Glauco Diniz Duarte Empresário – O que é a Incorporação na Construção Civil
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Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação imobiliária é uma atividade que tem crescido bastante nos últimos 20 anos, se espalhando das capitais para o interior de todo o Brasil graças, em parte, à avanços na regulamentação do setor.
Mas apesar disso, ainda existe muita confusão em torno dos detalhes que envolvem a incorporação imobiliária. Por isso, nesse texto você encontra tudo que precisa saber sobre incorporação imobiliária:
O que é incorporação imobiliária?
Para entender o que é incorporação imobiliária, é preciso falar antes sobre sobre a Lei 4.591/64 – também conhecida como Lei do Condomínio ou Lei de Incorporação Imobiliária –, que primeiro regulamentou a atividade no Brasil. De acordo com o artigo 28 dessa legislação, define-se uma incorporação imobiliária da seguinte forma:
“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. (Lei 4.591/64).
Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a atividade em que uma pessoa – que pode ser física, mas costuma ser jurídica –, realiza a construção de um agregado de imóveis em uma propriedade que pertence a um terceiro, ou seja, em um terreno que não lhe é seu.
O que é Alienação na incorporação imobiliária?
Sabendo o que é incorporação imobiliária é possível entender com maior clareza o que significa “alienação total ou parcial” na legislação. Na definição do dicionário Michaelis, o termo alienar significa transferir para outro o domínio de uma propriedade. No caso da incorporação imobiliária, isso ocorre de duas formas.
A primeira se dá logo no início da negociação, com o dono do terreno em que será feita a construção. Isso porque é costumeiro, nesse tipo de obra, o pagamento do terreno ser feito no modelo de permuta, em que aquele espaço no terreno é cedido em troca de unidades na edificação. O dono do terreno teria direito a dois apartamentos do prédio, por exemplo.
A segunda forma de alienação na incorporação imobiliária ocorre após a obra ser iniciada, quando começam a ser comercializadas as unidades de imóveis com os investidores ou futuros inquilinos interessados.
Esse dinheiro será, então, utilizado para financiar o término da construção. Aliás, essa é, ao mesmo tempo, a principal virtude, bem como o maior fator de risco, da incorporação imobiliária: afinal, se o empreendimento não conseguir atrair o interesse necessário, faltará recursos para concluir a obra. O resultado disso é um longo e árduo processo judicial envolvendo grandes endividamentos e inadimplências em série.
Como funciona a incorporação imobiliária?
A primeira coisa que você precisa saber sobre como funciona a incorporação imobiliária é que ela conta com quatro agentes:
-
A construtora: que será a responsável por tocar a obra e erguer as edificações;
-
O proprietário do terreno: que deve ceder a sua propriedade para a construção da obra;
-
A incorporadora: fica encarregada de analisar se há viabilidade econômica para o empreendimento, além de ser responsável por firmar a parceria entre construtora e proprietário e vender os imóveis.
-
Os investidores ou futuros inquilinos: que serão os compradores das unidades de imóveis e os principais responsáveis por financiar o empreendimento enquanto ele ocorre.
Por envolver pessoas que possuem diferentes interesses, para uma incorporação imobiliária ocorrer da melhor forma possível, é essencial a boa atuação da empresa incorporadora, uma vez que ela é a maior protagonista nesse processo e a principal responsável por seu sucesso.
A segunda coisa que você precisa entender sobre a incorporação imobiliária é que é uma atividade que exige muita confiança, de todas as partes envolvidas. Isso porque a base de sustentação do empreendimento é a entrada de novos compradores ao longo do processo.
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Como é feita a incorporação imobiliária?
Explicando de maneira mais detalhada, a incorporação imobiliária lida com empreendimentos em construção ou prestes a serem construídos, portanto ela exige que os investidores comprem os imóveis ainda na planta. É por isso que os compradores, o proprietário, a construtora e a incorporadora precisam confiar uns nos outros e, em especial, no projeto.
Antigamente, não era incomum que um empreendimento não chegasse a ver a luz do dia, seja por turbulências econômicas inesperadas ou devido à falta de interesse dos possíveis comprados no projeto. E as histórias de inadimplência só causavam mais apreensão ainda nos investidores, afetando a capacidade de financiamento de outros projetos.
Tendo em vista essa situação, o governo federal e o Congresso colocaram em vigor a Lei Nº 10.931/2004, que estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação para as incorporações imobiliárias. Mas do que trata essa legislação? Para entendê-la aprenda o que é o patrimônio de afetaçãoo.
O que é Patrimônio de afetação?
Segundo a ABRAINC(Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), “o patrimônio de afetação é um regime opcional da incorporação em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados do patrimônio da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações da incorporadora, mesmo no caso de sua falência”.
Agora, entenda o que é a lei de Patrimônio de afetação
A Lei do Patrimônio de Afetação, como é conhecida, pode ser resumida da seguinte forma: ela garante para os compradores, o proprietário e a construtora de que as unidades de imóveis serão construídas e entregues, independente da condição financeira do incorporador.
Ou seja, mesmo que a incorporadora imobiliária venha a falir, a Lei Nº 10.931/2004 garante que os donos dos imóveis receberão as suas propriedades. Com isso, foi reduzida bastante a insegurança jurídica dos investidores interessados, o que acabou por estimular o mercado de incorporação imobiliária.
Qual a diferença entre incorporadora e construtora?
Algumas pessoas têm dúvidas sobre a atuação das incorporadoras e das construtoras, acreditando que elas compartilham algumas de suas atribuições. Na verdade, uma construtora pode até mesmo vir a ser uma incorporadora, mas, ainda assim, é necessário separar as responsabilidades de cada braço do negócio.
A construtora é responsável apenas pela execução da obra, sendo contratada pela incorporadora do projeto. Então, o trabalho de elaborar planos arquitetônicos e de engenharia, de arranjar insumos e mão-de-obra e fazer a entrega na data prevista, tudo isso fica a cargo da construtora dos imóveis.
Já o incorporador é o responsável legal pelo entrega dos imóveis. Ele também cuida de tudo que se relaciona com a administração do negócio, o que envolve desde a venda das unidades até as relações com o dono do terreno, os compradores e a construtora.
Quem pode ser um incorporador?
O incorporador imobiliário pode ser uma pessoa física ou jurídica, contanto que se enquadre também em uma das seguintes categorias:
-
seja o proprietário da terra;
-
seja um comprador promitente;
-
seja a construtora;
-
seja uma corretora de imóveis.
Apesar de assumir a maior parte do ônus, o incorporador também pode ficar com a maior parte do bônus: existem vantagens significativas em realizar um empreendimento sendo um incorporador imobiliário ao invés de, por exemplo, buscar uma linha de financiamento com alguma instituição financeira.
Isso porque mesmo se a SELIC, que é a taxa básica de juros da economia, estiver no menor valor da sua série histórica, a taxa de juros de longo prazo, que é a mais importante para a construção imobiliária, continua restritiva e inviável para muitos empresários.
Em comparação, a incorporação imobiliária surge como uma maneira muito menos custosa para conseguir o financiamento dos imóveis. Além disso, se for feita com êxito, o lucro da incorporação imobiliária pode superar significativamente os custos de produção da obra, com o adendo de que, nesse caso de sucesso, o lucro não será minado pelos juros de um financiamento bancário.
Melhim Namem Chalhub (2005, p.11) define o traço característico da atividade como “a ‘venda antecipada de apartamentos de um edifício a construir’, que, do ponto de vista econômico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a captação dos recursos necessários à consecução da incorporação; a captação de recursos (…)”.
Quais documentos preciso para fazer uma incorporação imobiliária?
Fazer uma incorporação imobiliária não é um procedimento fácil – na verdade, é um processo extremamente burocrático, exigindo inúmeras idas ao cartório e ao tabelionato de notas, além de uma quantidade infindável de documentos.
Você confere abaixo uma lista resumida com alguns dos documentos necessários para fazer uma incorporação imobiliária:
-
Registro da Instituição de Condomínio;
-
Requerimento de Registro da Incorporação;
-
Escritura do Terreno;
-
Certidões Negativas;
-
Tabelionato de Protesto de Títulos;
-
Projeto arquitetônica da construção;
-
Alvará de construção;
-
Discriminação das frações ideais de terreno;
-
Contrato Padrão.
Investir em imóveis pode ser mais simples do que isso
A incorporação imobiliária pode ser um bom negócio para muitos, em especial se você já for o proprietário de um terreno adequado para uma obra do tipo.
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Outra boa notícia relacionada aos FIIs é que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) está em um bom momento, crescendo de maneira sustentável nos últimos meses mesmo no meio de uma pandemia.
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Imagética: Visagismo consultoria de Imagem facial
Ana Assis Visagista internacional, certificada pelo método Claude Juillard, Faceteller e Hair Designer pelas academias Europeias, Llongueras, Tony & Guy, Vidal Sassoon
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169. Verificar placa de veículo pela internet
170. Descobrir informações do veículo usado
171. Pesquisar carro pela placa
172. Verificar histórico de carro pela placa
173. Descobrir dados do veículo pela placa
174. Verificar informações do automóvel pela placa
180. Consulta de roubo e furto
187. Consulta veicular Check Tudo
188. Verificação de placa Check Tudo
189. Histórico do veículo Check Tudo
190. Informações de veículo Check Tudo
191. Consulta de multas Check Tudo
192. Consulta de débitos Check Tudo
194. Consulta de sinistro Check Tudo
195. Consulta de leilão Check Tudo
196. Consulta de roubo e furto Check Tudo
197. Consulta de chassi Check Tudo
198. Consulta de proprietário Check Tudo
Você precisa de SEO?
SEO é o acrônimo em inglês de “otimização de mecanismos de pesquisa” ou “otimizador de mecanismos de pesquisa”. A contratação de um SEO é uma decisão importante que pode aperfeiçoar seu site e poupar tempo, mas você também corre o risco de prejudicar seu site e sua reputação. Pesquise as possíveis vantagens, bem como os danos que uma otimização feita de forma irresponsável pode causar ao site. Muitos SEOs e outros consultores e agências oferecem serviços úteis para proprietários de sites, incluindo:
- análise do conteúdo ou da estrutura do site;
- Consultoria técnica sobre desenvolvimento de sites: por exemplo, hospedagem, redirecionamentos, páginas de erro, uso do JavaScript
- Desenvolvimento de conteúdo
- Gerenciamento de campanhas de desenvolvimento de negócios on-line
- Pesquisa de palavras-chave
- treinamento de SEO;
- experiência em regiões e mercados específicos.
Anunciar no Google não tem qualquer influência na presença do site nos nossos resultados da pesquisa. O Google nunca aceita dinheiro para incluir ou classificar sites neles. Não há custos para aparecer nos nossos resultados da pesquisa orgânica. Recursos como o Search Console, o blog oficial da Central da Pesquisa Google e o fórum de discussão têm muitas informações sobre como otimizar o site para a pesquisa orgânica.
Primeiros passos com o SEO
Se você administra uma pequena empresa local, provavelmente pode fazer boa parte disso por conta própria. Veja algumas sugestões de recursos:
- Confira nossa série de vídeos sobre como criar uma presença on-line para sua empresa.
- Fundamentos da Pesquisa
- Como o Google rastreia, indexa e veicula conteúdo na Web.
- O Guia de SEO para iniciantes descreve muito do que o SEO pode fazer por você. Embora você não precise conhecer bem esse guia se estiver contratando um profissional para fazer o trabalho, é bom conhecer esses métodos. Assim, você pode identificar quando um SEO quiser usar uma técnica não recomendada ou, pior, contraindicada.
Vai levar um tempo para você ver os resultados: normalmente, são de quatro meses a um ano desde início das mudanças até começar a ver os benefícios.
Se você acha que ainda precisa de ajuda extra de um profissional, continue lendo sobre como escolher um SEO.
Como escolher um SEO
Se você estiver pensando em contratar um SEO, faça isso quanto antes. Um bom momento para a contratação é quando você estiver pensando em mudar o design ou planejando lançar um novo site. Assim, você e seu SEO podem criar um site adaptado aos mecanismos de pesquisa desde o início. Entretanto, um bom SEO também pode ajudar a aprimorar um site estabelecido.
- É importante manter o compromisso de implementar as mudanças recomendadas. Fazer as alterações recomendadas por um SEO exige tempo e esforço. Se você não se dispõe a fazer as mudanças, não vale a pena contratar um profissional.
- Entreviste o SEO em potencial. Veja algumas perguntas úteis:
- Você pode me mostrar exemplos de trabalhos anteriores e compartilhar algumas histórias de sucesso?
- Você segue os Fundamentos da Pesquisa Google?
- Você oferece algum serviço ou consultoria de marketing digital para complementar seu negócio de pesquisa orgânica?
- Que tipo de resultados você espera ver e em quanto tempo? Como você mede o sucesso?
- Qual é sua experiência no meu setor?
- Qual é sua experiência no meu país ou em minha cidade?
- Qual é sua experiência no desenvolvimento de sites internacionais?
- Quais são suas técnicas mais importantes de SEO?
- Há quanto tempo você está no mercado?
- Como vai ser nossa comunicação? Você vai me comunicar sobre todas as alterações feitas no meu site, com informações detalhadas sobre suas recomendações e a lógica por trás delas?
- Veja se o SEO está interessado em você e na sua empresa. Se não estiver, encontre alguém que esteja. O SEO deve fazer perguntas como estas:
- O que torna seu negócio ou serviço exclusivo e valioso para os clientes?
- Quem são seus clientes?
- Como sua empresa ganha dinheiro e como os resultados da pesquisa podem ajudar?
- Quais outros canais de publicidade você usa?
- Quem são seus concorrentes?
- Verifique as referências de negócios do SEO. Pergunte aos clientes anteriores se eles achavam que esse SEO oferecia um serviço útil, era bom parceiro de trabalho e gerava resultados positivos.
- Peça uma auditoria técnica e de pesquisa do seu site para saber o que o profissional acha que precisa ser feito, por que e qual deve ser o resultado esperado. Você provavelmente terá que pagar por isso e conceder acesso somente leitura a seu site no Search Console. Nesse estágio, não autorize o acesso de gravação. Seu SEO em potencial deve ser capaz de dar estimativas realistas de melhorias e do trabalho envolvido. Se ele garantir que as mudanças vão colocar sua empresa no primeiro lugar dos resultados da pesquisa, procure outra pessoa.
- Decida se você quer contratar.
Precauções
Em geral, os SEOs oferecem serviços valiosos aos clientes, mas alguns deles prejudicam o setor com práticas de marketing exageradamente agressivas e tentativas de manipular de maneira inadequada os resultados dos mecanismos de pesquisa. Práticas que violam nossas políticas de spam podem resultar em um ajuste negativo da presença do seu site no Google ou até mesmo na remoção do site do índice.
Quando o SEO apresentar recomendações para o site, peça que ele comprove essas indicações com uma fonte confiável, como uma página de ajuda do Search Console, uma entrada no blog da Central da Pesquisa Google ou uma resposta sancionada pelo Google no fórum.
Veja alguns aspectos a serem considerados:
- Um golpe comum é a criação de domínios “de fachada”, que encaminham os usuários para um site usando redirecionamentos fraudulentos. Os domínios de fachada normalmente pertencem a um SEO que alega trabalhar em nome de um cliente. No entanto, se o relacionamento não vinga, o SEO pode apontar o domínio para outro site ou até mesmo para o domínio de um concorrente. Quando isso acontece, o cliente acaba pagando para desenvolver um site concorrente que pertence ao SEO.
- Outra prática ilícita é colocar doorways carregadas de palavras-chave em algum lugar do site do cliente. O SEO promete que isso torna a página mais relevante para um maior número de consultas. Essa afirmação é inerentemente falsa, já que é raro uma única página ser relevante para várias palavras-chave. Pior ainda é que essas doorways frequentemente contêm links ocultos que levam também a outros clientes do SEO. Essas doorways dissipam a popularidade dos links de um site e encaminham para o SEO e outros clientes dele, que podem ter sites com conteúdo ilegal ou ofensivo.
- Por fim, evite qualquer envolvimento com esquemas de links, como a compra de links de outros sites para aumentar sua classificação. Isso vai contra as políticas de spam do Google e pode resultar em uma ação manual contra alguns ou todos os seus sites, o quevai afetar negativamente sua classificação.
Caso acredite que um SEO enganou você, denuncie o fato.
Nos Estados Unidos, a Comissão Federal de Comércio (FTC, na sigla em inglês) cuida das queixas relacionadas a práticas comerciais enganosas ou ilegais. Para fazer uma denúncia, acesse: https://www.ftc.gov/ (
Federal Trade Commission
CRC-240
Washington, D.C. 20580
Caso sua denúncia seja contra uma empresa em outro país, registre em https://www.econsumer.gov/
Diretrizes úteis
- Tenha cuidado com firmas de SEO e consultores ou agências na Web que enviam e-mails inesperados.Pode parecer incrível, mas nós também recebemos este tipo de spam:
“Olá, google.com.br,
visitei seu site e notei que você não aparece na maioria dos principais diretórios e mecanismos de pesquisa…”Se você receber e-mails não solicitados sobre mecanismos de pesquisa, encare isso com o mesmo ceticismo que teria em relação a remédios para emagrecer que “queimam a gordura enquanto você dorme” ou pedidos de ajuda para transferir o dinheiro de ditadores depostos.
- Ninguém pode garantir a classificação em primeiro lugar no Google.Cuidado com os SEOs que dizem garantir sua classificação ou ter um “relacionamento privilegiado” com o Google ou que anunciam um “envio prioritário” para o Google. Não existe envio prioritário para o Google. Na verdade, a única maneira de enviar um site diretamente ao Google é na Ferramenta de inspeção de URL ou enviando um Sitemap. É possível fazer isso por conta própria.
- Tome cuidado se uma empresa tiver muitos segredos ou não explicar claramente o que pretende.Se algo não estiver claro, peça explicações. Se um SEO criar um conteúdo fraudulento ou enganoso em seu nome, como doorways ou domínios “descartáveis”, seu site pode ser removido do índice do Google. Em última análise, você é responsável pelas ações das empresas que contratar. Por isso, é melhor ver exatamente como elas pretendem “ajudar” você. Se um SEO tiver acesso ao FTP do seu servidor, ele precisa explicar todas as alterações que estão sendo feitas no seu site.
- Você não deve ter links para um SEO.Evite SEOs que falam sobre esquemas de popularidade de links ou que enviam seu site para milhares de mecanismos de pesquisa. Normalmente, essas ações são inúteis e não afetam sua classificação nos resultados dos principais mecanismos de pesquisa (não de uma forma que você consideraria positiva).
- Escolha com cuidado.Em caso de dúvida em relação a determinado SEO, pesquise o mercado. Evidentemente, você pode fazer isso no Google. Embora o Google não comente sobre empresas específicas, encontramos firmas que se autodenominam SEOs e adotam práticas que obviamente ultrapassam o comportamento profissional aceitável. Tome cuidado.
- Tente entender para onde o dinheiro está indo.O Google nunca vende as melhores classificações nos resultados de pesquisa, mas existem vários mecanismos de pesquisa que combinam os resultados normais com resultados pagos por clique ou por inclusão. Alguns SEOs prometem um lugar nas primeiras posições dos mecanismos de pesquisa, mas, na verdade, você vai aparecer na seção de anúncios, e não nos resultados orgânicos. Alguns SEOs chegam até a mudar o valor dos lances em tempo real para criar a ilusão de que “controlam” outros mecanismos de pesquisa e que podem escolher onde querem aparecer. Esse golpe não funciona com o Google, porque nossos anúncios são identificados de maneira clara e ficam separados dos nossos resultados de pesquisa. Mesmo assim, pergunte ao seu SEO em potencial quais taxas se destinam à inclusão permanente e quais se destinam a anúncios temporários.
- No que mais devo prestar atenção?Veja alguns sinais de alerta. Esta não é uma lista completa, por isso, em caso de dúvida, siga seu instinto. Talvez você esteja lidando com um SEO desonesto se ele oferecer alguma das seguintes opções:
- Tiver domínios de fachada.
- Colocar links para outros clientes nas doorways.
- Oferecer a venda de palavras-chave na barra de endereços.
- Não distinguir entre resultados de pesquisa verdadeiros e anúncios exibidos nos resultados de pesquisa.
- Garantir a classificação, mas somente para frases de palavras-chave longas e obscuras, que você usaria de qualquer forma.
- Utilizar diversos e-mails alternatlivos (aliases) ou informações do WHOIS falsas.
- Receber tráfego de “falsos” mecanismos de pesquisa, spyware ou scumware.
- Tiver domínios removidos do índice do Google ou não for listado no Google.
Search Engine Optimization
Estoril, Belo Horizonte – MG – BR, 30494-170
Rota
Glauco Duarte Diniz
Segunda Aberto 24 horas Terça Aberto 24 horas Quarta Aberto 24 horas Quinta Aberto 24 horas Sexta Aberto 24 horas Sábado Aberto 24 horas Domingo Aberto 24 horas