Glauco Duarte Diniz – O contexto desafiador da indústria da construção civil

Glauco Duarte Diniz – O contexto desafiador da indústria da construção civil

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, uma pesquisa inédita encomendada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em parceria com a BRAIN Inteligência Corporativa, avaliou o interesse da população na aquisição de imóveis. O levantamento foi dividido em quatro partes e a última foi divulgada no início de setembro, com o tema “Covid-19: o mercado está em recuperação?”.

Para o estudo, foram realizadas 690 entrevistas com consumidores e 580 com empresas de mercado imobiliário. A pesquisa teve por objetivo avaliar o desejo dos consumidores em adquirir um imóvel nos próximos dois anos, bem como identificar como as empresas da construção civil vêm reagindo durante a pandemia. Segundo o levantamento, no primeiro semestre de 2020, foram lançadas 37.596 unidades, e as vendas chegaram a 71.109 unidades. Ou seja, as vendas foram 89,1% superiores do que os lançamentos. Porém, os indicadores, desde o início da pandemia, apresentaram dois meses de queda.

Fábio Tadeu Araujo, sócio-diretor da BRAIN, explica que a crise impactou muito mais os lançamentos do que as vendas. Os números apresentados em Valor Geral de Vendas (VGV) mostram que foram lançados 30.995 empreendimentos no primeiro semestre de 2019, enquanto que no mesmo período de 2020, foram 15.610 unidades. Já com relação às vendas, também em VGV, os seis primeiros meses do ano passado registraram um total de 28.179 unidades vendidas, contra 25.167 no primeiro semestre desse ano.

Em paralelo à pesquisa, o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) também vem realizando, desde o início da pandemia, uma sondagem para entender o mercado de médio e alto padrão. Segundo o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da CBIC e economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, os números foram impressionantes. Em abril, na cidade de São Paulo, vendeu-se 35% do que era esperado pelas empresas, mas esse percentual foi crescendo. Em junho, o setor chegou a 85% do esperado e, em julho, ultrapassou 20% da expectativa. Petrucci cita, ainda, o programa Minha Casa Minha Vida, apontando que, na capital paulista, de janeiro a julho, o setor continuou vendendo em torno de duas mil unidades por mês.

“A resiliência do MCMV e a dependência do país nesse tipo de programa mostram que ele se comportou muito melhor no período de pandemia. Avaliamos que a crise teve maior impacto de renda e emprego para a população mais econômica e maior susto do público com maior renda do que seria a pandemia, algo que nunca vimos na nossa geração. Nossas pesquisas mostram que, logo nos primeiros 45 dias da crise, quem desistiu de comprar imóvel, desistiu em todas as faixas de renda por um medo abstrato, de não saber o que iria acontecer. À medida que a pandemia foi caminhando, o impacto foi mudando, acentuando para as baixa e média rendas. E na alta renda, como a perda de emprego foi bem menor, foi se estabilizando e o medo abstrato foi se adaptando”, ressalta Petrucci.

Além disso, o economista-chefe destaca que os índices de confiança continuam crescendo no país, e afirma que “quem tinha que passar pela questão de perda de emprego já passou durante esse período. Apesar de acumularmos mais de um milhão de empregos perdidos, o resultado é menos pior do que era esperado”. Ele também avalia que a cultura do brasileiro de aplicar em ativos financeiros vem se modificando, e mesmo as pessoas que adquirem imóvel para tê-lo dentro de seu patrimônio estão voltando para o mercado.

“Com Selic a 2% e tendência de 1,75% e o IPCA (Índice Nacional de Preços do Consumidor Amplo) contido, tenho impressão de que o imóvel como questão de valor voltou para a nossa cultura. Podemos perceber isso nos números de financiamento. A cada mês que temos os números de financiamento imobiliário, vemos que esse número vem crescendo. Ou seja, no setor, fomos ‘premiados’ por não sofrer tanto como em outros setores nessa pandemia”, afirma Petrucci.

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Lançamentos

A pesquisa analisou os lançamentos horizontais e verticais. De acordo com Marcelo Gonçalves, sócio-consultor da BRAIN, o setor já sente a retomada dos lançamentos horizontais, mas, durante esse ano, por exemplo, 49% das empresas responderam que não terão lançamento. Além disso, o impacto ocorreu mais fortemente em algumas praças.

Segundo Fábio Araújo, normalmente o primeiro semestre do ano tem um número menor de lançamentos do que os últimos seis meses, e isso se confirma em 2020. O mesmo cenário deve acontecer no mercado vertical. Ele apontou que, somando o que foi lançado de janeiro a julho e o que será lançado de agosto a dezembro, a expectativa é de 464 empreendimentos de loteamentos.

“Se considerarmos uma média de 100 unidades por empreendimento, o que é um número bastante conservador, estaríamos falando em 46 mil lotes colocados no mercado dentro dessa mostra pesquisada. É possível perceber, portanto, que a concentração nesse ano vai ser muito maior no segundo semestre. A mesma coisa acontece com incorporações, cuja mostra chega a 685 empreendimentos, sendo 230 nos primeiros sete meses e 455 nos últimos cinco meses”, destaca.

Nesse cenário, Celso Petrucci afirma que na cidade de São Paulo de janeiro a julho, foram lançadas 12.200 unidades, enquanto que no mesmo período de 2019, o número chegou a 65 mil unidades. Ele ressalta que o mercado não espera ter números em 2020 iguais aos de 2019, mas a projeção é de que sejam lançadas entre 40 e 45 mil unidades – concentrando entre seis e oito mil unidades por mês nos últimos quatro meses do ano.

Outro dado que chama a atenção, segundo Petrucci, é que foram lançadas 12.200 unidades e já foram vendidas 21.200. “Isso mostra que o mercado está com aderência. Até dezembro de 2019, tínhamos 39 mil unidades não vendidas na cidade de São Paulo. Hoje, essa oferta final gira em torno de 30 mil unidades. O mercado vai se comportando muito bem e acredito que teremos um grande número de lançamentos”, avaliou.

Vendas

Outra informação colhida no levantamento foi com relação às vendas realizadas. As empresas foram divididas por faturamento: até R$ 9 milhões, de R$ 9 milhões a R$ 100 milhões e acima de R$ 100 milhões.

No primeiro grupo de empresas, em março, 39% tinham realizado venda, 48% em abril, 60% em julho e 80% em agosto. Naquelas com faturamento entre R$ 9 milhões a R$ 100 milhões, a porcentagem foi de 68% em março, 70% em abril, 80% em julho e 92% em agosto. Já no terceiro grupo, o número chegou a 84% em março, 92% em abril, 92% em julho e 100% em agosto.

Fábio Araujo analisa que a proporção de empresas aumentou e o número de vendas por empresa também, de uma maneira muito mais intensa naquelas com faturamento maior. Ao mesmo tempo, as pequenas continuam vendendo, e a média não tem se alterado significativamente. Na última pesquisa realizada pela Brain referente a maio, 61% das empresas venderam abaixo da meta e 11% acima. Em julho, 27% venderam abaixo da meta, sendo 31% acima.

Para Celso Petrucci, os números mais baixos em março e abril, por exemplo, mostram que, por conta da pandemia, havia muita dúvida dos empresários e dos consumidores. Agora, passados alguns meses, o mercado mostra que a inadimplência não cresceu desmesuradamente. Além disso, o pedido de postergação de pagamento aconteceu, mas não em um nível alto. Os distrates imobiliários foram quase zero. Para ele, essas são informações que reforçam os números. Outro ponto que influencia, segundo ele, é que as grandes empresas têm mais presença nas vendas on-line e mais tecnologia pra vender do que as médias, e as médias têm mais tecnologia para vender do que as pequenas.

“A evolução da tecnologia e da venda on-line precisam ser destacadas, pois são os fatores que têm gerado uma expectativa tão boa para o mercado. O destaque definitivamente é a tecnologia como ferramenta de venda de imóveis. Os portais de procura estão mensalmente quebrando recordes de procura por imóveis. Não se trata apenas de panfleto eletrônico na internet, mas de toda uma jornada que deve ser muito bem acompanhada pelas empresas. Essa é uma jornada que veio para ficar. Daqui para frente, a tecnologia vai valer muito no setor. Não sei, por exemplo, se no próximo ano teremos tantos apartamentos decorados como temos hoje ou se, de repente, teremos a projeção do prédio no solo. Vai mudar cada vez mais e vamos evoluir no sistema de vendas”, salienta.

Expectativa

De acordo com o economista-chefe do Secovi-SP, para pensar no cenário para os próximos meses e até para o próximo ano, é preciso levar em conta que o Brasil tem diferenças regionais. Por isso, ainda é cedo para garantir que o que o mercado está sentindo no segundo trimestre de 2020, especialmente nos meses de julho e agosto, é tendência ou fato isolado.

“Quanto mais tempo passa, as pessoas que estão empregadas e não perderam renda se sentirão ainda mais seguras para adquirir imóvel. Não estamos otimistas demais. Em mais um ou dois meses, vamos conseguir sentir se isso efetivamente é uma tendência que vai para 2021 ou se foi um soluço na saída da pandemia. E ainda temos as diferenças regionais. O mercado da cidade de São Paulo, por exemplo, é descolado de outros mercados do país; o mercado do Sul é diferente dos mercados do Norte e Nordeste. Mas, no nosso último indicador, se parássemos de lançar e se vendêssemos como vendemos nos últimos 12 meses, não teríamos mais imóveis para vender”, lembra.

Outro detalhe motivador apontado por Petrucci é o déficit habitacional brasileiro, que está entre sete e oito milhões de unidades. “Esse dado nos traz tranquilidade, porque mais do que ter oferta, temos demanda para os próximos anos. A grande questão que o mercado tem é a de estar cada vez mais preparado para enfrentar esse novo cenário, com novas tecnologias, novas formas de vender. Vai ser muito importante para o empresário buscar conhecimento para melhorar o produto, mudar o perfil do produto, mudar o perfil do cliente etc. O país não vai parar de crescer demograficamente e não vai parar de ter demanda habitacional. Entre 80 e 85% do que é vendido no Brasil é primeiro imóvel, e a grande maioria dessas pessoas só vai comprar um. Além disso, uma parcela desse grupo poderá fazer um upgrade ou segunda aquisição”, aponta.

Programa habitacional

Na avaliação de Petrucci, a grande sacada do recente anúncio feito pelo governo federal sobre os programas habitacionais foi “não querer inventar a roda”. Ou seja, o programa Minha Casa Minha Vida continua exatamente do mesmo jeito que era, mas com outro nome. A principal diferença é que as regiões Norte e Nordeste tiveram um realinhamento dos valores para ficarem equivalentes à região Centro-oeste. Houve também uma redução de taxa de juros de 0,25% para todo o país, mas de 0,50% para Norte e Nordeste, já que a renda média é menor entre 15 e 20% do que nas outras regiões brasileiras. “Com esse realinhamento, o governo consegue colocar o produto no bolso das famílias dessas duas regiões”, afirma.

Outro ponto interessante do programa Casa Verde e Amarela, segundo o economista-chefe do Secovi-SP, é a possibilidade de fazer não só regularização fundiária, mas de poder agir em pequenas reformas.

“Regularização fundiária e programa de reformas serão muito boas para as faixas mais pobres da nossa população. A expectativa do governo com o programa é a de que faremos os mesmos dois milhões de imóveis que já eram feitos e mais 350 mil operações que não estavam no radar antes”, avalia.

Sistema financeiro

Sobre a atuação de financiamento no setor de construção civil, os especialistas afirmam que o crédito continua muito concentrado. As aplicações de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), por exemplo, estão concentrados em quatro bancos – Santander, Itau, Bradesco e Caixa Econômica Federal.

“Temos feito um esforço muito grande para que comecemos a trazer para o mercado as fintechs, que ainda participam pouco, as cooperativas de crédito e também as novidades que o Banco Central está trazendo, principalmente com o PIX, um sistema de pagamento e recebimento simplificado e mais barato do que o modelo normal, que vai entrar em operação em outubro. Tenho a impressão de que vamos ter possibilidade de crescer o número de agentes operando no mercado de credito imobiliário”, completa.

Metodologia

A pesquisa foi realizada a partir de uma abordagem quantitativa em todo o território nacional, com questões estruturadas aplicadas de forma on-line. No plano amostral, foi realizada uma amostragem probalística aleatória, com 580 questionários válidos e nível de significância de 95%. Os consumidores que participaram têm entre 25 e 76 anos. Na parte das empresas, o levantamento também avaliou diferentes ramos de atuação e porte, tempo de existência, faturamento, Estados de atuação, entre outras informações.

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