Glauco Duarte Diniz – Como financiar construção de imóvel
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, se você tem o sonho de conquistar a casa própria, o entendimento de como funciona o financiamento de imóvel na planta pode ser crucial.
Aspectos gerais do financiamento de imóveis na planta
Comprar um imóvel não é tarefa tão fácil. É necessário que se faça um bom planejamento financeiro e, por vezes, alguns sacrifícios para que esse sonho seja transformado em realidade. Para facilitar a conquista do seu objetivo, é fundamental que o comprador busque algumas maneiras de economizar. Nesse sentido, a aquisição de um apartamento ainda em construção pode se tornar uma ótima opção.
Ao adquirir um imóvel na planta, você deve estar ciente de que está comprando uma “promessa”. De modo a compensar os riscos, as construtoras costumam estabelecer um valor mais baixo do que seria cobrado pela mesma unidade pronta. Assim, além de economizar, ao realizar esse tipo de negócio, existe uma alta probabilidade de valorização do apartamento.
Com o objetivo de evitar passar anos acumulando dinheiro para adquirir o imóvel à vista, muitas pessoas recorrem à contratação de um financiamento imobiliário. Nesse caso, como o imóvel ainda não está construído, esse tipo de empréstimo tem algumas particularidades.
Como essa modalidade de financiamento funciona
A compra financiada de imóveis na planta é composta por duas etapas: pré e pós entrega das chaves. Durante o período de execução das obras, que gira em torno de 16 a 36 meses, o comprador pagará apenas os valores de entrada e as primeiras parcelas do imóvel.
A princípio, a entrada para imóveis na planta tem um valor superior se comparado ao da entrada de imóveis prontos. Isso ocorre porque essa quantia será utilizada pela construtora para tocar as obras e evitar que um dos maiores medos de quem opta por essa modalidade aconteça: o atraso no prazo de entrega firmado em contrato.
Ainda durante o período de conclusão das obras, o comprador pagará as primeiras parcelas do imóvel, tendo como opção diluir o valor da entrada entre essas parcelas. Outra diferença em relação ao financiamento convencional é que, antes da data de entrega das chaves, a construtora não poderá cobrar juros em decorrência do pagamento parcelado. Sobre essas parcelas, será aplicada apenas a correção monetária com base no Índice Nacional de Construção Civil (INCC).
Após a entrega das chaves, o comprador deverá decidir se pagará à vista o saldo restante ou se optará por um financiamento. Essa escolha também pode ser feita no ato da compra e assinatura do contrato, antes da entrega das chaves, mas comumente é feita só depois.
Como geralmente são poucas as pessoas que têm uma quantia suficiente para quitar o imóvel já na assinatura do contrato — o que seria o cenário ideal, claro — o financiamento é a melhor opção. Para quem optou pela compra na planta, nesse momento, surgem os principais benefícios dessa modalidade em comparação ao financiamento tradicional de imóveis prontos.
Benefícios do financiamento de imóveis na planta
Quando uma construtora inicia um empreendimento imobiliário, por vezes, ela também precisa se financiar. Diante disso, para quem está comprando o imóvel que será construído e opta por financiá-lo junto à construtora, várias vantagens podem ser obtidas em relação a itens como prazos, número de parcelas e taxa de juros.
Esses benefícios podem ser ainda maiores em casos como o da MRV que, por ter anos de atuação e estar bem estabelecida no mercado, conta com uma financiadora própria.
Outro fator também contribui para tornar a taxa de juros de um financiamento de imóveis na planta atraente: o tempo. Como se trata da aquisição de um bem que ainda não existe, para compensar esse ponto negativo, muitas instituições financeiras e construtoras reduzem generosamente a taxa de juros, chegando a, até mesmo, cortá-la pela metade.
Dicas para realizar um bom negócio
Na hora de contratar um financiamento de imóvel na planta, é necessário tomar alguns cuidados. Afinal, existem riscos que podem ser minimizados por meio de algumas ações simples. Veja!
Tenha um bom planejamento financeiro
Como dissemos, a missão de adquirir a casa própria não é algo simples, pois é necessário um alto investimento. A captação de todo o dinheiro necessário exige um bom planejamento financeiro.
Normalmente, para realizar a compra do imóvel na planta, a construtora exigirá do comprador um valor de entrada — que poderá ser parcelado. Nesse momento, é essencial conhecer as suas condições financeiras, pois não é uma boa ideia comprometer mais que 30% do seu faturamento para o pagamento das parcelas — trataremos mais sobre esse assunto adiante.
Após a entrega das chaves, será necessário quitar o valor restante do apartamento, sendo muito comum a contratação de um financiamento para a obtenção dos recursos. Assim, é fundamental ter as contas pessoais sob controle por alguns anos para não se endividar e conseguir honrar os seus compromissos.
Conheça melhor a empresa responsável
Sem dúvida, um dos momentos mais importantes para evitar que futuras dores de cabeças ocorram é a escolha adequada da construtora do seu futuro apartamento. Afinal, os cuidados devem ser redobrados quando se vai comprar um imóvel na planta.
É fundamental, por exemplo, escolher uma empresa idônea, que não esteja endividada e que tenha um bom reconhecimento no mercado. Desse modo, o risco de problemas e de que você não receba o apartamento comprado, na pior das hipóteses, é muito menor.
Assim, é fundamental pesquisar sobre o passado da incorporadora e, se possível, conhecer melhor os empreendimentos já feitos por ela. Esses dados podem ser encontrados nos órgãos de defesa do consumidor, no balanço semestral para acionistas e por meio de conversa com pessoas que vivem em apartamentos já finalizados.
Além disso, as avaliações e os comentários feitos nas redes sociais podem ajudar a identificar construtoras reconhecidas positivamente pelos usuários. Isso é algo interessante até mesmo para que você identifique o modo de agir da empresa com relação a diferentes situações: como ela se posiciona diante de um assunto delicado, por exemplo, se é atenciosa com o público, entre outros aspectos importantes.
Por se tratar de um imóvel em construção, é fundamental ter um bom conhecimento sobre o contrato de compra e venda. Nele, serão especificadas todas as informações sobre o negócio: tamanho do apartamento, valores, forma de pagamento, multas pelo atraso da quitação das parcelas, prazo de conclusão da construção, multa pelo atraso da obra, entre outros itens.
Outro documento importante é o memorial descritivo. Ele listará todos os aspectos do imóvel que você receberá, como os materiais utilizados durante a construção e o padrão do acabamento. O memorial é fundamental para verificar se o prometido pela incorporadora foi, de fato, cumprido.
Vantagens de financiar com a construtora
Agora que você entendeu um pouco melhor sobre como funciona o financiamento de imóvel na planta, chegou a hora de conhecer quais são as principais vantagens de fugir de intermediários e financiar diretamente com a construtora.
Facilidade na aprovação de crédito
Uma das grandes vantagens de financiar com a construtora é que, em linhas gerais, ela oferece muito mais facilidade na aprovação de crédito quando comparada aos bancos e às financeiras, especialmente depois do aumento das exigências bancárias após a crise econômica que assolou o Brasil nos últimos anos.
Com isso, os critérios, que já não eram simples, ficaram mais rigorosos, tornando a aprovação nessas instituições ainda mais complicada. Ao lidar diretamente com quem está construindo o empreendimento, você tem o benefício de a burocracia ser menor na hora de aprovar o contrato.
Isso ocorre porque a construtora é diretamente interessada em vender suas unidades e precisa angariar verba para finalizar as obras. Normalmente, basta apresentar as documentações básicas e cumprir algumas condições simples para obter a aprovação.
Melhores condições de pagamento
Além da maior facilidade na aprovação de crédito, é muito comum que, ao comprar um imóvel na planta diretamente com a construtora, você consiga excelentes condições de pagamento. Mais uma vez, vale o mesmo princípio: a empresa é diretamente interessada em vender as unidades e capitalizar o empreendimento.
Sendo assim, você conta com a possibilidade de negociar o valor de entrada ou de eliminar as alíquotas que os bancos impõem, por exemplo. Nessa alternativa, as duas partes podem, com mais facilidade, chegar a um ajuste com relação aos juros, descontos e até uma renegociação em casos de inadimplência.
Potencial de valorização do imóvel
Outra das vantagens de financiar com a construtora é que, além de gerar patrimônio, você adquirirá uma unidade com excelente potencial de valorização. Um imóvel na planta, por exemplo, é um dos tipos de propriedade que pode proporcionar o maior retorno financeiro para o comprador.
Além das inúmeras facilidades dessa modalidade de financiamento, você pode desembolsar menos dinheiro e, dessa forma, conseguir maiores lucros em uma eventual revenda. Essa situação é maximizada se você escolher um condomínio em uma área em crescimento ou que esteja recebendo investimentos públicos ou privados.
Possibilidade de personalização
Você sabia que, ao comprar diretamente com a construtora um imóvel na planta ou em fase de finalização, você tem muito mais possibilidades de personalizar a unidade do jeito que você bem desejar? Isso ainda é mais provável se o projeto for mais moderno e contar com uma planta versátil e menos paredes estruturais, por exemplo.
Como a empresa deseja vender e muitas coisas podem ainda não estar finalizadas, fica muito mais simples negociar uma cor diferente nas paredes, a utilização de alguns materiais nobres, como madeiras, aço inoxidável e mármore, e até mesmo a criação de um espaço amplo, mudando divisórias de lugar.
Como fazer um financiamento de sucesso
Depois de entender melhor como funciona o financiamento de imóvel na planta e de descobrir quais são as principais vantagens de fazer esse procedimento diretamente com uma construtora de confiança, você pode aprender algumas dicas extras para um financiamento de sucesso. Confira abaixo quais são elas.
Escolha bem a construtora
Um dos principais passos para fazer um financiamento de sucesso e valorizar o dinheiro que você conseguiu juntar começa na escolha adequada da construtora. Você, provavelmente, já ouviu falar de casos nos quais as pessoas não receberam as unidades que compraram, mas isso dificilmente ocorre com uma empresa consolidada no mercado.
Dentro desse contexto, faça uma boa pesquisa na internet, procurando a opinião de antigos clientes e a presença de eventuais reclamações em sites do gênero ou em órgãos de defesa do consumidor. Outra boa ideia é visitar obras antigas ou empreendimento finalizados do mesmo gênero que você deseja, para, assim, verificar sua qualidade.
Faça diversas simulações
As melhores construtoras do mercado, além de contarem com excelentes profissionais para orientar e ajudar os clientes, geralmente disponibilizam simuladores de crédito em seus sites ou na própria sede física da instituição. Isso é muito vantajoso, pois as simulações auxiliam muito na projeção da sua compra.
Com esse mecanismo, você pode, por exemplo, checar quais são as linhas de crédito disponíveis e qual será o valor das prestações e das possibilidades de entrada. Também é uma maneira de saber quanto da sua renda ficará comprometida e em quantos anos você quitará a dívida.
Separe toda a documentação necessária
Como dissemos, a documentação para financiar um imóvel diretamente com a construtora costuma ser muito menor do que a exigida pelos bancos e pelas instituições financeiras comuns. No entanto, providenciar essa papelada antes mesmo de ir até a empresa facilita a sua vida e acelera todo o processo.
Mesmo que isso possa variar de um local para o outro, costuma haver várias exigências em comum. Pesquise quais são os itens básicos necessários para tê-los em mão, pois essa atitude pode otimizar o seu tempo e agilizar a liberação do financiamento quando você escolher o imóvel que deseja.
Não comprometa mais de 30% da sua renda
Em linhas gerais, especialistas recomendam que você não comprometa mais de 30% da renda mensal com as prestações do financiamento. Embora você possa achar, em um primeiro momento, que consegue pagar parcelas superiores a esse montante sem problemas, o fato é que, sobretudo com o passar do tempo, elas podem pesar no seu orçamento.
A aquisição de uma propriedade é um comprometimento de longo prazo, e você não pode deixar de levar em consideração, mesmo que saia do aluguel, que existem outros custos, como a taxa de condomínio, as contas de energia e água, além das despesas comuns do dia a dia.
Como conseguir um bom financiamento
Depois de conferir todo esse conteúdo sobre o financiamento de imóvel na planta, você provavelmente está interessado em investir nessa modalidade de compra. No entanto, é bem possível que você não saiba como conseguir as melhores condições, e é justamente por isso que preparamos essas dicas abaixo. Confira.
Tenha uma boa relação com uma instituição
O primeiro passo para conseguir um bom financiamento de imóvel na planta é ter uma relação sólida com uma instituição financeira ou com a própria construtora, uma vez que a sua honestidade enquanto cliente e um bom histórico de pagamento pode facilitar a sua aprovação. Mesmo que você não acredite, muitos gerentes levarão isso em conta na hora de avaliar o seu pedido.
Mesmo que a sua renda não seja das maiores, as empresas podem deixar isso em segundo plano se você se mostrar confiável. Também não menospreze o poder de ter uma boa conserva com o gerente e de tratar bem os demais funcionários, pois tudo isso é analisado e considerado na hora de traçar o seu perfil.
Mantenha o seu nome limpo no mercado
Não é preciso ser nenhum gênio para saber que ter o nome sujo no mercado, com o CPF listado em serviços de proteção ao crédito, por exemplo, pode dificultar absurdamente a obtenção de um empréstimo, ainda mais se os valores envolvidos forem tão elevados, como é o caso da grande maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil.
Por isso, o ideal é que você mantenha o seu nome sempre limpo. No entanto, se por uma eventualidade isso não aconteceu, é imprescindível pagar as suas dívidas e solicitar imediatamente sua retirada desses cadastros. A maioria das instituições financeiras tem preferido olhar a saúde financeira como um todo do que um mero holerite.
Consiga e comprove alguma renda extra
As instituições e os gerentes aprovam ou não um financiamento com base, sobretudo, na capacidade que o requerente demonstra ter de arcar com as prestações, analisando o risco que ele pode trazer para aquela organização. Além disso, é notório que, no Brasil, muitas pessoas acabam ganhando mais do que realmente conseguem comprovar.
Diante dessa realidade, é muito interessante que você, se for possível, consiga alguma renda extra, pois isso reforça o seu compromisso e a sua capacidade de arcar com as parcelas do seu débito. Para isso, você tem algumas opções, como usar um extrato bancário, eventuais recibos e extratos de cartões de crédito.
Seja realista quanto ao valor do financiamento
Por fim, você não pode deixar de ser realista em termos de valores no seu financiamento de imóvel na planta. Como regra, você só deve solicitar um valor que seja condizente com o que você recebe, pois esse também é um fator que será analisado pela instituição na hora de conceder ou não a sua aprovação.
Quem estiver analisando o seu perfil, logicamente, achará estranho se você solicitar o suficiente para comprar uma mansão, mas tem rendimentos que são mais condizentes com um imóvel pequeno. Quanto mais ponderado e prudente você for, maiores serão as chances de você conseguir um “sim” para o seu financiamento.
Devido aos grandes benefícios expostos, como o preço mais baixo e a possibilidade de valorização, é cada vez mais comum a aquisição de imóveis na planta. No entanto, devido às dificuldades encontradas para quitar a compra à vista, pode ser necessário contratar um financiamento.
