Glauco Duarte Diniz – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, quem tem renda “sobrando” encontra dúvidas sobre se investir em imóveis para alugar é um bom negócio. Depois da poupança, o investimento em imóveis é um dos mais tradicionais e procurados pelos brasileiros de todas as idades.
De acordo com pesquisa realizada pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e o SPC, os imóveis são a segunda opção dos brasileiros quando se trata de investimentos, com 18,2% da preferência nacional.
E será que essa é uma boa ideia para conquistar uma renda mensal? Continue a leitura e saiba mais!
Será que investir em imóveis para alugar é um bom negócio?
Antes de mais nada, é preciso considerar que o número de brasileiros morando de aluguel aumentou nos últimos anos.
De acordo com os dados do IBGE, em 2017, 17,6% dos imóveis ocupados eram alugados, sendo que 188 mil novas unidades eram destinadas ao aluguel (número maior que o do financiamento da casa própria para o mesmo período).
Esse aumento da procura pelo aluguel aconteceu por dois motivos significativos: o primeiro é a crise, que dificultou para muitas pessoas a conquista do sonho da casa própria. O segundo é a mudança de mentalidade, especialmente dos jovens. Muitos passaram a enxergar o aluguel como sendo a maneira mais rentável de poupar dinheiro, investindo o valor que seria destinado ao financiamento da casa própria em outros sonhos.
É claro que, além da demanda, existem outros pontos que precisam ser analisados para descobrir se investir em imóveis para alugar é um bom negócio.
Mercado imobiliário
Depois de um período complicado de crise, o mercado imobiliário está mostrando indícios de retomada. Isso significa taxa de juros mais baixa e aumento da confiança. Esse é um bom momento, portanto, para quem deseja comprar imóveis para alugar.
Contudo, é essencial ficar de olho na localização do imóvel. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o mercado passou por um período delicado para os aluguéis até 2016, com quedas significativas nos valores.
De uns anos para cá, no entanto, os valores começaram a aumentar. O índice FipeZap mostrou que, de 2017 até janeiro de 2019, o preço do aluguel teve rentabilidade média de 4,97% na capital paulista.
Para responder se investir em imóveis para alugar é um bom negócio, é preciso comparar a lucratividade desse investimento com outros em renda fixa, como poupança, Tesouro Direto ou CDB.
Ao fazer essa comparação, é muito importante que você se lembre de analisar os retornos líquidos, descontando impostos e taxas.
Assim é possível entender qual é o valor mais interessante de cobrar no seu aluguel, de modo que o retorno será mais vantajoso do que os demais investimentos.
Riscos do aluguel e de outros investimentos
Por fim, lembre-se de analisar os riscos que você terá ao comprar um imóvel para alugar ou investir. Em geral, os riscos do primeiro caso estão associados à taxa de vacância (ou seja, ao período em que o imóvel fica desocupado) e à depreciação do bem.
Já no segundo caso, tudo dependerá do tipo de investimento que você for fazer, pois será preciso considerar as flutuações da economia e as demandas do governo (no caso de compra de títulos do Tesouro Direto, por exemplo).
Para quem não tem muita familiaridade com investimentos, a compra de imóveis para alugar é a maneira mais simples de garantir uma renda mensal com tranquilidade.
Investimento em imóveis: como transformá-los em fonte rentável?
Como você viu ao ler o tópico anterior, existem muitos pontos que precisam ser analisados para responder se investir em imóveis para alugar é um bom negócio. Na verdade, tudo dependerá, basicamente, do imóvel que deseja comprar, da localização e das demais vantagens que o bem apresenta.
Escolha bem o imóvel
O primeiro ponto é escolher bem o imóvel em questão. É possível investir tanto na compra de imóveis residenciais como comerciais, já que ambos costumam ter boa demanda.
De qualquer forma, analise a qualidade da construção, os materiais usados no acabamento, as facilidades oferecidas pelo imóvel (condomínio, vagas cobertas, elevadores etc.), a metragem, a planta e outras características importantes.
Se você comprar um apartamento de 50 m², por exemplo, com certeza ele será destinado a jovens casais ou pessoas que moram sozinhas. Nesse caso, é importante que o imóvel seja adaptado às necessidades delas e que o aluguel cobrado seja compatível com a renda de quem você deseja atrair.
Se você está comprando um imóvel comercial para clínicas médicas, por exemplo, o valor cobrado para o aluguel poderá ser mais caro, e o imóvel também precisará ser adaptado às exigências desse público.
Avalie a localização
Outro ponto primordial que fará com que seu investimento traga retorno é a localização. Imóveis bem localizados apresentam aluguéis mais caros. Logo, não deixe de avaliar muito bem o bairro e a região onde ele se encontra.
Analise a possibilidade de expansão e o crescimento do bairro, as atrações de lazer e cultura, a infraestrutura, a rede de transporte público e outros pontos que sejam importantes para o seu público.
Voltando aos nossos exemplos. Se o seu apartamento for destinado a um jovem casal, é importante que ele fique em uma área com boas opções de lazer e facilidades no transporte, próximo dos pontos com maior concentração de trabalhadores e/ou estudantes.
Já no caso das clínicas médicas, é importante que o imóvel esteja em uma área que ofereça facilidades de acesso.
Lembre-se de avaliar também se existem pontos que poderão valorizar ou desvalorizar o seu imóvel com o passar dos anos, como as construções públicas.
Analise a taxa média de aluguel para a região
Saiba o quanto você poderá cobrar pelo aluguel analisando imóveis semelhantes ao seu. Assim será mais fácil avaliar se o retorno será ou não interessante.
E lembre-se de que esse preço médio poderá depender muito de acordo com os atrativos que o seu imóvel oferece. Se você incluir móveis planejados, ótimos acabamentos e outros itens, poderá cobrar um valor acima da média para a região.
Avalie os demais custos
Além da compra do imóvel, existem outros custos associados, como documentação, Imposto de Renda e reformas.
Caso o imóvel fique desocupado por um tempo, você terá de arcar com os custos de IPTU, condomínio e outros. Coloque tudo isso na ponta do lápis, garantindo que o que receberá com o aluguel será compatível com os investimentos feitos.
Como você viu, investir em imóveis para alugar é um bom negócio, pois a demanda crescente por esse tipo de moradia e a recuperação do mercado imobiliário indicam boa possibilidade de ganhos.
Contudo, é imprescindível que você avalie muito bem o imóvel que deseja comprar e a região onde ele se situa, garantindo que o investimento trará o retorno esperado.
