Glauco Duarte Diniz – Construtora ou incorporadora

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, os termos, que algumas vezes são confundidos e até usados como sinônimos não são a mesma coisa. É comum que uma empresa faça mais de um dos papéis descritos, mas é importante definirmos a diferença entre incorporadora, construtora, empreiteira e imobiliária.

Quem é do ramo já tem uma noção maior do que significam essas funções, mas nem sempre tem clareza para defini-las e é para isso que estamos aqui hoje.

O que é uma empreiteira?

A empreiteira é a menor participante de uma obra, é quem realiza determinados serviços, sem necessariamente ter em vista o todo. É bastante comum sua contratação por empreitada global ou por unidade.

Essa empresa tende a ter o contato mais direto com os trabalhadores e, por isso, tem muitas disputas trabalhistas em seu nome. Mas não se engane, a responsabilidade quando a empreiteira não cumpre a sua parte “sobe” para a construtora e até para o cliente.

As empreiteiras não são obrigadas a terem registro no CREA, assim mantendo uma operação mais enxuta. Por outro lado, não podem assinar ART e ficam na dependência de uma construtora para fazer serviços maiores ou mais especializados.

O que é uma construtora?

A construtora, por sua vez, é a responsável pela parte física de uma obra. Ela contrata pessoal para a execução das tarefas ou as terceiriza para uma ou mais empreiteiras. Ela aluga máquinas, equipamentos, dispõe da tecnologia necessária e ainda fiscaliza os serviços para garantir que não haja falhas como fissuras, rachaduras, descolamentos ou imperfeições em geral.

Como falamos no tópico anterior, ela tem uma carga maior de responsabilidade, já que engloba não só as demandas judiciais próprias, mas também das empresas que contrata. Tenha sempre em mente as regras básicas para seguir e evitar problemas trabalhistas.

Todas as empresas que realizam obras para clientes, como incorporadoras, no formato de contratação de serviço, são vistas como construtoras.

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O que é uma incorporadora?

A incorporação, quando falamos no ramo da construção civil, significa a formalização do registro imobiliário, sua integração partindo da matrícula original.

A maior empresa do grupo costuma ser a incorporadora. Isso porque ela é a responsável pela viabilização formal da obra. Entre os serviços que ficam sob o guarda-chuva estão:

• Estudo de viabilidade

• Compra (ou permuta) do terreno

• Angariação de recursos com investidores

• Contratação de construtora

• Contratação de imobiliária

• Fiscalização de cronograma e qualidade.

É comum que essa contratação entre incorporadora e construtora se dê por preço global, o que significa que no início da contratação adequa-se um escopo, preço e cronograma, em que a incorporadora fiscaliza e a construtora executa.

Se o planejamento for bem feito e tudo sair conforme esperado, a incorporação é, de longe, a etapa que mais agrega valor, ou seja, que mais dá lucro a um investidor, mas também acarreta seus riscos.

Agora para o último termo e finalizarmos a definição das diferenças entre incorporadora, construtora, empreiteira e imobiliária

O que é uma imobiliária?

Contratada pela incorporadora ou por proprietários de imóveis, a imobiliária tem como especialidade a administração, aluguel e venda desses produtos.

Sendo assim, é a ponta que conecta com o cliente final e por isso tem uma margem bastante avantajada no lucro final do empreendimento.

Como incorporadora, construtora, empreiteira e imobiliária se conectam?

Quanto mais especializada a empresa fica em uma coisa, maior a expertise naquela função e melhor ela executa o trabalho. Porém, todas essas empresas podem, na verdade, serem um só grupo.

As margens de lucro para incorporação e mediação imobiliária são grandes o suficiente para valer a pena, para muitas empresas, ter as duas sob o seu guarda-chuva, enquanto contratam construtoras e empreiteiras para a execução.

Dessa forma, toda a parte estratégica, desde elaboração de projetos e análise de viabilidade, até o marketing e venda de um conjunto de unidades, fica por conta de uma entidade só, enquanto a parte bruta e relativamente mais processual, é terceirizada.

Também existem empresas, como as mais tradicionais, que fazem todas as etapas dentro de casa mesmo. Isso é questão de gosto e de analisar o mercado e os concorrentes.

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