Glauco Duarte Diniz – O que o imóvel precisa ter para ser financiado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, no mercado imobiliário, um dos temas que mais geram dúvidas e enganos é o imóvel financiado. São muitos os mitos e verdades sobre este assunto, que confundem os compradores.

Afinal, será que “posso ampliar meu imóvel financiado?”; “posso construir em um imóvel financiado?” ou realizar uma “demolição?”. As questões acerca do imóvel financiado podem aparecer tanto antes de entrar em um financiamento quanto durante a quitação do empreendimento. E elas aparecem.

As dúvidas vão desde incertezas sobre parcelamento até a decisão entre financiar ou alugar um imóvel. E tem a tal da burocracia, outro fator que costuma gerar dor de cabeça em quem deseja adquirir imóvel financiado. Mas o que é de fato, verdade e o que é mentira quando o assunto é imóvel financiado?

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1. Todos os contratos de financiamento são iguais

Este é um verdadeiro mito.

Você pode pensar que esta é uma questão óbvia, mas muita gente tem essa dúvida. Elas pensam que as construtoras e bancos emitem contratos padronizados, apenas variando a quantia total do financiamento e o valor de cada parcela.

Olha só quanta coisa pode influir em um contrato de imóvel financiado:

• formas de pagamento;

• taxa de juros;

• composição de renda;

• possibilidade de trocar a titularidade no decorrer do financiamento;

• e muitas outras questões.

Então, mais uma vez: contratos de imóvel financiado iguais? Mito!

2. Há muita burocracia no financiamento

Infelizmente, esta afirmação não é mito.

Antes de ter um financiamento acordado, muitas comprovações e documentos precisam ser fornecidos por quem deseja o financiamento de imóvel. Eles vão ser cuidadosamente avaliados pela construtora e/ou pelo banco.

Pode ocorrer de seu financiamento de imóvel ser recusado em um primeiro momento. Porém, você pode recorrer, nesse caso, a alternativas diversas, como maiores taxas de juros e composição de renda, se este for o problema.

3 Todos os imóveis podem ser financiados

Não é verdade. Este é mais um mito.

Antes de um imóvel ser financiado, realiza-se uma averiguação detalhada da sua documentação para ver se ele está legalmente apto ao financiamento. Qualquer documento ou registro faltante (do imóvel ou do proprietário) e o imóvel é impedido de ser financiado.

Há ainda algo mais a considerar: o imóvel a ser financiado precisa estar em dia na parte habitacional. O que isso quer dizer?

A propriedade precisa ter condições adequadas para moradia, ser minimamente seguro e estar disponível para ser garantia de pagamento. Portanto, este é um mito.

4. Vale a pena antecipar parcelas

Esta é uma verdade quando o assunto é imóvel financiado.

A grande vantagem é ter a possibilidade de diminuição dos juros, o que conta muito para a economia da operação. Contudo, cuidado para que esta antecipação de recursos financeiros não venha a depredar seu orçamento.

5. Imóvel financiado na planta é melhor

Esta é uma verdade e mito ao mesmo tempo.

Ao financiar um imóvel na planta, em geral, o comprador pode esperar que a propriedade apresente uma boa valorização durante a construção. Além disso, o financiamento em si passa a ser oficial apenas quando o dono do imóvel recebe as chaves.

Então, enquanto a obra está sendo erigida, pode valer a pena pagar a entrada do imóvel e acumular dinheiro para um pagamento maior sem estourar seu orçamento.

Outra questão é que, de fato, imóvel financiado vendido na planta possui um valor mais em conta, devido aos riscos envolvidos na execução do projeto. Essas possíveis dificuldades são expostas no contrato entre a construtora e os compradores.

Por outro lado, nem sempre financiar um imóvel na planta pode ser a melhor opção. Tudo depende das suas necessidades e objetivos.

6. É preciso estar casado legalmente para compor renda

Olha aí mais um mito em termos de imóvel financiado.

É bastante comum que os casais componham renda para que o financiamento possa ser aprovado. Porém, isso não corresponde a norma alguma.

Em primeiro lugar, as normas de composição de renda são definidas por cada banco. E, em algumas modalidades, a pessoa pode compor renda com familiares como mãe, pai, cunhado ou cunhada, e outros.

O que deferirá – ou não – a permissão para a composição de renda serão as determinações da financeira e a linha de crédito.

7. É possível demolir ou ampliar o imóvel durante o financiamento

Depende. Esta pode ser uma verdade, mas também um mito.

Você deve saber que, na assinatura do contrato de imóvel financiado, estão incluídas 3 bases essenciais:

• o credor que é o banco;

• o devedor que é o mutuário;

• o objeto do contrato (casa, apartamento, terreno, imóvel comercial etc.)

Assim, o que vai garantir que o imóvel venha a ser transferido ao mutuário, quando da quitação do montante contratado, é o contrato de alienação fiduciária. Quer dizer, o imóvel financiado vai ser transferido somente após a dívida ser quitada: enquanto estiver sendo pago, o imóvel NÃO PERTENCE AO MUTUÁRIO.

É por este motivo que, se o imóvel financiado não for pago, poderá ser revertido para o banco como forma de execução da quitação do endividamento por inadimplência.

Então, se você está pagando as parcelas do financiamento, o imóvel ainda não lhe pertence e você não possui o direito, unilateralmente estabelecido, de alterá-lo a partir do que foi acordado, visto que significará mudanças no objeto contratual.

Mas a questão não é tão rígida assim: caso você identifique a necessidade de reforma ou ampliação do imóvel financiado, poderá conversar com o gerente de habitação, que é quem cuida do contrato de financiamento.

Você deverá solicitar dados sobre as cláusulas do contrato que versam sobre obras em imóvel financiado, e como a construção ou demolição pode ser feita sem que o contrato seja descumprido.

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