Glauco Duarte Diniz – É o momento de comprar imóvel

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o melhor momento para comprar imóvel é quando o mercado está em baixa, com muita oferta e pouca procura, mas o cenário de um futuro próximo é o de aquecimento da demanda, influenciando um aceleramento dos preços dos imóveis.

Apesar da definição simples, a tarefa de diagnosticar estes momentos é mais fácil quando se olha para o que já foi vivido. Por exemplo, agora é fácil analisar que comprar imóvel em Indaiatuba há uns 10 anos atrás foi uma ótima escolha, visto que os preços não estavam em crescimento acelerado e, posteriormente, se viu uma intensa valorização, devido ao aumento das rendas das famílias e do crédito no âmbito nacional, e ao específico boom de Indaiatuba, a nível municipal.

Também não é difícil entender que quem esperou para comprar seu imóvel somente ao final de 2014, provavelmente deve ter ficado arrependido de não ter comprado antes, porque se pagou um preço elevado em um mercado aquecido, e que depois enfrentou o início da desaceleração dos valores imobiliários.

Identificar que o momento que está sendo presenciado será o melhor momento é mais complicado por exigir que as pessoas acreditem que o futuro será diferente. Certamente, há 10 anos atrás, quando o ciclo de crescimento se iniciava, a maioria das pessoas duvidaram que isso realmente aconteceria. Mesmo os indícios estando muito claros, como economia estabilizada, cenário internacional favorável, expansão do crédito, crescimento populacional de Indaiatuba, atração de novas indústrias ao município, etc.

O que separa um ótimo negócio de um investimento comum é o timing, ou seja, o momento certo. Enquanto uns realizam as melhores aquisições nas crises, a grande maioria espera a maré subir para olhar o mercado, e assim, se deparam com a demanda já aquecida e os preços inflacionados.

Acertar o timing é uma tarefa que exige coragem. Afinal, as notícias que circulam nas mídias são negativas e a conversa que toma conta com os amigos e familiares é que o momento é de poupar, não de investir.

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1) Os imóveis ficaram mais baratos

Em 2014 havia uma percepção geral de que os preços dos imóveis estavam altos. Isso ocorreu porque os valores dos imóveis cresceram muito mais do que os demais preços da economia, inclusive os salários.

A tabela a seguir ilustra esta situação. De agosto de 2010 a setembro de 2014 foram 86,2% de aumento nos preços dos imóveis à venda (Índice FIPEZAP), contra 28,2% no crescimento dos preços do restante da economia (IPCA).

Já no período seguinte, de setembro de 2014 a maio de 2016, o resultado é inverso. Enquanto que os imóveis à venda ficaram estagnados em 3,2%, os demais preços variaram 22,0%, quase 7 vezes mais.

Isso significa que, enquanto quase tudo está subindo, inclusive os salários, os imóveis estão com seus preços congelados há quase 2 anos.

2) O mercado imobiliário deve iniciar sua recuperação nos próximos meses

Se há algum fator que influencia diretamente o mercado imobiliário é a taxa de juros. O aumento dos juros encarece o financiamento imobiliário, além de tornar inviável o lançamento de muitos empreendimentos.

O gráfico abaixo demonstra o nível da taxa de juros SELIC, iniciando em setembro de 2006, quando possuía o mesmo valor atual de 14,25%. A partir de então seguiu-se um movimento de queda até maio de 2013, quando chegou a 7,25%. Posteriormente, até setembro de 2015 se viu um cenário de alta, parando nos 14,25% atuais.

A expectativa é que com a desaceleração da inflação que já está ocorrendo, nos próximos meses tenha início um novo movimento de queda na SELIC, o que deve trazer um grande estímulo ao mercado imobiliário.

As expectativas do mercado de julho de 2016 (Boletim Focus) projetam 13,25% ao final de 2016, e 11,25% ao final de 2017.

Para quem não acredita que o pior já passou, o mesmo relatório registra as expectativas de crescimento do PIB de -3,4% ao final deste ano, 0,4% maior do que o ano anterior. Para 2017, já é esperado um avanço de 1,0%.

3) Há muitas opções disponíveis e para todos os gostos

Devido ao momento ruim da economia, as construtoras tiveram aumento em seus estoques. Ademais, muitas pessoas também optaram por deixar o imóvel à venda para aumentar a liquidez de seu patrimônio.

Estes dois acontecimentos culminaram no aumento da disponibilidade de imóveis. Ao contrário de anos anteriores, atualmente há opções de todos os tipos, para todos os gostos. Muitos bairros que quase não possuíam mais imóveis à venda há anos, devido a sua alta atratividade comercial, hoje voltaram a ter.

Enfim, há diversas oportunidades à espera do excelente negócio. E elas só estão disponíveis ainda porque nem todos lerão esta análise. E muitos dos que lerão, não acreditarão.

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