Glauco Duarte Diniz – Construção e venda de imóveis

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o mercado da construção civil passa por um bom momento no Brasil e com tantos empreendimentos sendo lançados, aliados ao grande volume de financiamento habitacional, tudo nos leva a crer que a construção civil é um bom negócio e que construir casas para vender pode ser uma boa alternativa financeira. Mas isto quando olhamos para grandes empreendimentos que tem por trás as construtoras já estabelecidas no mercado. A questão é se vale a pena construir casas pequenas, uma de cada vez e fazer disso um negócio.

Eu não tenho dinheiro, mas se eu tivesse algum montante financeiro para investir em algum negócio, a construção civil seria seriamente considerada e eu construiria sim casas para vender. O que eu faria e qual o modelo de negócio eu imagino ser viável:

Passo 1: Comprar terreno

Comprar terrenos é quase uma arte, exige cuidados e visão. Como a ideia é comprar para construir casa para vender, eu ficaria atento a localização e pensaria no perfil de pessoa que compraria minha casa e tentaria encontrar um terreno que atendesse a essa necessidade.

Nem toda casa construída para vender vende bem ou dá bom lucro, pois há muitos fatores envolvidos e um dos mais importantes é sem dúvida nenhuma o terreno, afinal, ele determinará a localização da casa e este é um dos fatores em que as pessoas mais levam em conta na hora de escolher uma casa para comprar.

Na minha cidade e acho que em qualquer cidade de porte médio ou grande, eu compraria terrenos dentro de condomínios fechados. A segurança tornou-se um item de extrema atenção quando as pessoas buscam imóveis para comprar e neste aspecto os condomínios levam vantagem em relação aos bairros abertos.

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Passo 2: Elaborar um ou dois projetos padrão

Cada casa precisa ter seu próprio projeto, mas você pode criar um modelo ou planta padrão e replicar várias vezes esta planta. Esta é uma técnica bastante usada na construção civil, especialmente quando há terrenos com medidas iguais e com os mesmos propósitos de construção.

O que quero dizer aqui é que você poderá criar dois projetos de boa qualidade, por exemplo e replicar em mais de um terreno. Claro que cada projeto precisará da sua devida adaptação e questões legais para cada terreno, mas o desenho, planta e projeto arquitetônico em si, pode ser reaproveitado.

Em termos de projeto, pense naquilo que as pessoas buscam hoje ou na necessidade de uma família típica em nosso país ou da cidade onde voc~e irá construir. Normalmente a resposta a isto é uma casa térrea de três dormitórios, sendo uma suite, sala, cozinha, lavanderia e garagem para dois casos. Este é um desenho praticamente padrão e quem atende a grande maioria das famílias brasileiras.

Passo 3: Construir

Depois disso eu faria a construção propriamente dita levando em consideração o aspecto compra de materiais e negociação com a mão de obra. Acredito que a resposta para a pergunta se a construção civil dá dinheiro é respondida em boa parte aqui. Não estou falando de comprar materiais ruins e baratos apenas, mas é “molhar a camisa” para encontrar um equilíbrio entre qualidade e preço e depois de fazer uma boa negociação com os profissionais que irão executar a obra, exercer uma administração presencial e efetiva para que prazos e condições sejam cumpridas.

Eu já construí duas casas e posso dizer que as diferenças de preços são enormes em muitos casos, então, nada de comprar no primeiro que vem a frente. O montante de dinheiro que se gasta na construção é muito alto e pequenos descontos podem significar uma quantia razoável no final da obra.

Uma boa dica é sempre comprar a vista, pois assim geralmente você já tem desconto, mas ainda pode negociar mais ainda. Comprar em quantidade também é bom. Cimento, ferro, blocos, areia, madeira e outros podem ser comprados para toda a obra e assim você consegue preços melhores.

Passo 4: Vender

Se a construção civil dá dinheiro ou não é respondida em parte na etapa da construção, acredito que a venda da casa pode contribuir muito com esta resposta também. Neste ponto é muito importante você saber quando gastou na compra do terreno, projeto  e na construção, ou seja, qual o custo da obra para você. Sabendo disso é possível determinar a margem de lucro levando em conta os valores praticados por venda de casas similares na mesma região.

Certa corretora de imóveis me disse que fica em torno de 30% mas barato construir uma casa do que comprá-la pronta, se isto de fato for verdade esta poderia ser sua margem de lucro, nada mal. Mas se for feito uma boa administração dos recursos, mão de obra e outros aspectos, eu acredito que esta margem poderia ser até superior.

Mas é importante ficar atento a esta etapa, pois a venda precisa ser feita de maneira asertiva, isto é, para o público alvo certo. Então se a sua construção é um tipo de casa popular, é muito importante criar as condições para o financiamento habitacional dentro dos programas de financiamento do governo, como o Minha Casa Minha Vida ou o novo Casa Verde Amarelo.

Se for uma casa de médio e alto padrão é preciso atrair este público.

Passo 5: Repetir

Voltar a fazer todo o ciclo, excluindo o passo 2 que já está pronto e iria reaproveitar os projetos, fazendo apenas a adaptação da documentação do novo endereço na prefeitura.

Agora, caso queira fazer projetos individuais, seja porque, quer mudar a proposta de cada casa ou porque o terreno sugere uma planta diferentes, basta repetir todos os passos.

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