Glauco Duarte Diniz – O que é incorporadora de empreendimentos imobiliários

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, quando o assunto é compra e venda de imóveis, várias dúvidas vêm à tona. Dentre os questionamentos sobre esse mercado, foi percebido que duas perguntas se destacam:

• O que é uma incorporadora imobiliária?

• Qual sua diferença em relação às construtoras?

Você se identifica com esses questionamentos? Acompanhe este artigo e entenda todas as particularidades do assunto.

O que é uma incorporadora imobiliária?

A incorporadora imobiliária nada mais é do que a responsável pela construção e entrega de um empreendimento.

As incorporadoras imobiliárias são disciplinadas pela lei sob o nº 4.591/64 e pela lei sob o nº 10.406/02, que dizem:

Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

O que diz a lei sobre as incorporadoras imobiliárias? 

As incorporadoras imobiliárias são regulamentadas pela lei sob o nº 4.591/64, que continua valendo, naquilo que não conflitar com a lei sob o nº 10.406/02, ou seja, o Código Civil brasileiro.

Como a primeira lei é do ano de 1964, é necessário observar o princípio da hierarquia das leis e por essa razão o Código Civil brasileiro do ano de 2002 possui prioridade quanto a aplicação.

Lei sob o nº 4.591/64 – Incorporações imobiliárias

A lei sob o nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 trata em seu título I sobre condomínios em edificações e, também, em seu título II a respeito das incorporações imobiliárias. O presente título que trata as incorporações imobiliárias possui vários artigos vetados ou revogados pelo Código Civil.

Apesar disso, os poucos artigos válidos tratam sobre o que é e quais as iniciativas, responsabilidades, obrigações e direitos de uma incorporação imobiliária e de um incorporador.

Lei sob o Nº 10.406/02 – Código Civil

Já a lei sob o nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002 cita em seu título II questões relacionadas às incorporações imobiliárias. Nesse contexto, possuem poucos artigos que abordam o tema, além disso, atuam de maneira superficial acerca das particularidades da celebração de uma sociedade de pessoas que optam por constituir uma incorporadora imobiliária.

Diferença entre incorporadora imobiliária e construtora

Conforme a própria lei prevê, a incorporadora imobiliária é a responsável geral pelo empreendimento. Sendo assim, esta é responsável pela gestão de todos os processos que envolvam a divulgação, venda, pós-venda, contratos, prazos, contratos com bancos, entre outros.

Já a construtora é responsável apenas pela construção do empreendimento.

É a construtora que irá cuidar, então, da forma que o empreendimento será edificado, seguindo um projeto. Também é ela quem contrata os profissionais e responde pela segurança destes, além de materiais de construção e maquinário.

Dessa forma, juridicamente, a construtora só responderá por aquilo que der dano, ou seja, por vícios e defeitos na construção (trincados, infiltração, não seguir o projeto, entre outros).

Funções de uma incorporadora imobiliária

Sendo a responsável por quase tudo que envolve o empreendimento, podemos detalhar suas funções e responsabilidades, conforme segue abaixo:

Avaliação de mercado

Antes de qualquer coisa, a incorporadora imobiliária precisa avaliar se o projeto que ela deseja realizar é viável naquela região.

Por exemplo, não irá funcionar construir um empreendimento de alto padrão em um bairro de classe média. Ou construir casas e apartamentos em um local que não há tanta procura, pois o bairro está em desenvolvimento quanto a infraestrutura.

Todos e quaisquer valores devem ser calculados antes de se levar o projeto para um investidor.

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Busca por investimento

A incorporadora imobiliária tem uma ideia e/ou projeto do que deseja construir, então ela é a responsável por conseguir investidores para financiar essa ideia e/ou projeto. Podem ser bancos ou investidores particulares.

A verdade é que as incorporadoras imobiliárias não costumam investir com capital próprio, já que é mais barato investir com capital de terceiros.

É papel da incorporadora imobiliária divulgar o empreendimento para venda, seja na fase de pré-lançamento até a fase de imóvel pronto.

A incorporadora imobiliária pode contratar corretores e imobiliárias para fazer a divulgação do empreendimento.

Contratos de compra e venda

É função da incorporadora imobiliária a elaboração, revisão e alteração do contrato. Nele haverá cláusulas de responsabilidades para todas as partes envolvidas, inclusive suas responsabilidades.

Contrato com bancos 

Grande parte das vendas de imóveis são feitas por meio de financiamento bancário. Por isso, é papel da incorporadora imobiliária firmar parcerias com os grandes bancos, fornecendo as informações necessárias do projeto e acompanhando os eventuais financiamentos bancários realizados.

Pós-venda

Outra função da incorporadora imobiliária é fornecer funcionários capacitados para atuação quanto ao pós-venda. Assim, ela irá fornecer todas as informações necessárias, bem como, reclamações, cálculo das prestações, balões, saldo devedor, seguros, entre outros.

Processos

A maior parte de processos que possam surgir contra o empreendimento serão de responsabilidade da incorporadora imobiliária, uma vez que o papel da construtora é apenas a construção do imóvel.

E por ser papel da incorporadora imobiliária, ela também pode responder em alguns casos solidariamente junto com a construtora.

Além de responder por danos morais, danos materiais, lucros cessantes, cláusulas abusivas no contrato, atraso na entrega da obra, omissão de informações, entre outros.

Prazo de entrega

É fundamental entender que a responsável pela entrega no prazo da obra é a incorporadora imobiliária e não a construtora. Uma vez que quem capta os recursos e que estipula um prazo em contrato junto aos clientes é a incorporadora imobiliária.

Uma observação muito importante é que o comprador ou corretor imobiliário deve entender que o contrato será assinado com a incorporadora imobiliária e não construtora, por isso a primeira tem mais responsabilidade do que a segunda.

Há muitas incorporadoras imobiliárias que também são construtoras, isto é, ao invés de contratarem uma empresa terceirizada, elas preferem elas mesmas comercializarem e construírem o empreendimento. Sendo que elas serão do mesmo grupo, mas terão CNPJ’s e CNAE’s diferentes.

Dessa forma, mesmo que sejam do mesmo grupo, em caso de notificações extrajudiciais e/ou processos judiciais, cada uma responde conforme sua parcela de responsabilidade.

Incorporadoras imobiliárias e imobiliárias

Como dito, a incorporadora imobiliária pode sim contratar o serviço de uma imobiliária para a divulgação do seu empreendimento.

Geralmente as incorporadoras imobiliárias têm seus próprios consultores que vendem as unidades em plantões de venda.

Contudo, muitas vezes, os corretores são procurados para fazer a divulgação. Isso porque, como eles têm uma vivência muito grande no mercado imobiliário, podem agregar maior valor ao produto.

O corretor de imóveis é visto por muitos compradores como alguém com expertise no mercado imobiliário, portanto muitos se sentem mais confiantes ao comprarem de um corretor do que direto com a incorporadora imobiliária. Afinal, o corretor tem maior tendência em ser imparcial, já a incorporadora imobiliária não.

A incorporadora imobiliária remunera o corretor ou a imobiliária de forma comissionada. Geralmente o padrão da comissão gira em torno de 3 a 5% do valor do imóvel.

Concluímos que há grandes diferenças entre incorporadora imobiliária e construtora. Saber disso é fundamental antes e após a compra e venda de um imóvel.

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