Glauco Duarte Diniz – Quem pode fazer incorporação imobiliária

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, o Incorporador Imobiliário pode ser pessoa física ou jurídica desde que esteja enquadrado em uma das possibilidades abaixo elencadas:

1) O proprietário do terreno; ou,

• Não há definição sobre o modo de aquisição, podendo ter sido por compra e venda, permuta, formal de partilha, ou qualquer outro;

• O título aquisitivo deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis;

• O proprietário deve estar na posse do imóvel;

• Não pode haver ônus impeditivos do registro da Incorporação (trataremos deste tópico especificamente em outro momento);

• Sendo pessoa jurídica é obrigatório possuir o objeto social Incorporação Imobiliária;

• Nos casos em que houver mais de um proprietário; ou o proprietário for casado, exceto se o casamento for pelo Regime da Separação Total de Bens (com pacto antenupcial); ou ainda, se o proprietário conviver em união estável; sendo o incorporador apenas um deles, os demais proprietários devem outorgar instrumento procuratório público outorgado para aquele que será Incorporador, onde constem poderes para alienação das frações ideais, bem como os requisitos exigidos pelo art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64.

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2) O promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário; ou

Neste caso o título aquisitivo deve conter obrigatoriamente as seguintes cláusulas:

• Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade;

• Cláusula de imissão na posse do imóvel;

• Cláusula de autorização (consentimento) para demolição e/ou construção;

• Cláusula que autorize a alienação em frações ideais, não podendo haver estipulações em contrário;

• O título aquisitivo deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

3) O construtor; ou

• Sendo pessoa jurídica é obrigatório possuir como objetos sociais: Incorporação Imobiliária e Construção;

• Deve possuir documento comprobatório de inscrição no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia);

• Neste caso deve possuir instrumento procuratório público outorgado por todos os proprietários do terreno onde constem poderes para alienação das frações ideais, bem como os requisitos exigidos pelo art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64.

4) Corretor de imóveis; ou

• Deve possuir documento comprobatório de inscrição no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);

• Neste caso deve possuir instrumento procuratório público outorgado por todos os proprietários do terreno onde constem poderes para alienação das frações ideais, bem como os requisitos exigidos pelo art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64.

5) O ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.

• O título aquisitivo deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

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