Glauco Duarte Diniz – O que esperar do mercado imobiliário em 2023

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a expectativa para o mercado imobiliário em 2023 é, mais uma vez, positiva.

Para alguns, isso pode representar uma certa surpresa, mas para quem vive o setor há anos, essa perspectiva faz todo sentido. No artigo de hoje, temos números e argumentos que explicam esse otimismo.

O mercado imobiliário, sempre visto com ótimos olhos, sempre sinônimo de segurança, mesmo em momentos de crise, segue forte. Em 2023, não será diferente. Quer saber como isso é possível? Siga a leitura.

A expectativa para o mercado imobiliário em 2023 é de crescimento ou retração?

A boa expectativa para o mercado imobiliário em 2023 se explica, em certa medida, pelo que ocorreu em 2022. Números divulgados pela Brain Inteligência Estratégica mostram, por exemplo, que o desempenho do mercado vertical (prédios e edifícios) manteve-se estável. Vale ressaltar que o período é marcado por alta abrupta na Selic.

As estimativas para o começo de 2022 eram desastrosas, afinal, os juros haviam passado de 2,5% para 11,5%, entre o primeiro semestre de 2021 e o primeiro de 2022. Além disso, já havia a perspectiva de que a Selic atingisse os atuais 13,5%, como ocorreu. 

Nesse contexto, havia o temor de que a alta exorbitante dos juros dificultasse os bons números do mercado. Os números, entretanto, mostraram algo bem diferente. No caso dos lançamentos, por exemplo, a variação foi de -6%.

No 1º semestre de 2021, o setor lançou 132.995 unidades e no 1º semestre de 2022 foram 125.081. Já em relação às vendas, houve alta de 1,4%. Ou seja, o mercado apresentou uma micro queda em lançamentos e micro alta em vendas.

Ainda em relação às vendas, desde o terceiro trimestre de 2022, considerando 220 cidades brasileiras, incluindo as capitais, o mercado brasileiro está ao redor de 70 mil a 80 mil unidades novas a cada três meses.

O preço do metro quadrado subiu nos últimos cinco trimestres e os juros aumentaram seis vezes do segundo trimestre de 2021 ao segundo trimestre de 2022 e, ainda assim, o mercado se mostra estável. Se nem a alta de juros abalou o mercado imobiliário de 2021 para 2022, a expectativa de redução em 2023 só pode animar o setor.

Expectativa do empresariado

Um levantamento, também realizado pela Brain Inteligência Estratégica, em parceria com a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), mostra que os empresários estão otimistas.

Os dados foram coletados entre os meses de agosto e setembro de 2022. O foco da pesquisa, que ouviu empresários do setor imobiliário, era coletar suas percepções sobre o desempenho do setor e das empresas em 2022, além das perspectivas para o mercado imobiliário em 2023.

Dos 356 empresários ouvidos, e vale ressaltar que todos trabalham com incorporação e loteamento, 62% estão com expectativas otimistas em relação a 2023. Desses, 32% avaliam que 2023 será muito melhor que 2022 e 30% que será um pouco melhor.

Outros 22% acreditam que será igual ou próximo e apenas 13% acreditam que será pior. A pesquisa também mostra que 65% esperam lançar mais produtos em 2023. Além disso, 78% dos entrevistados disseram que a residência é o local em que eles mais gostam de estar.

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O que explica o otimismo

Um ponto importante que mostra a pesquisa da Brain é uma preocupação de 70% dos empresários com o cenário político, fundamentalmente, por causa do resultado das eleições. Ao mesmo tempo, entretanto, eles argumentam que podem fazer dinheiro no setor independentemente das cores da bandeira do próximo presidente.

Os empresários também acreditam na força do empreendedorismo no país e que conseguem ajudar a manter o mercado estável, mesmo num cenário que pode se mostrar adverso.

Outro fator essencial é que o mercado imobiliário é um setor de longo prazo. Além disso, a profissionalização do setor e o uso de inteligência são fatores que trazem segurança ao mercado imobiliário em 2023.

A resiliência do empresário que atua no ramo imobiliário, um segmento historicamente seguro de se investir, também contribui para a expectativa otimista. Em diferentes momentos do Brasil, mesmo em cenários de crise econômica, altas inflacionárias e até na pandemia de covid-19, os imóveis sempre protegem o patrimônio dos investidores.

O fator tecnologia

Outro elemento que impulsionou o setor em 2022 e vai impulsionar novamente o mercado imobiliário em 2023 é o desenvolvimento da tecnologia. Um dos principais é a assinatura digital. Essa novidade facilita de forma considerável o fechamento de novos contratos de imóveis que podem ser feitos pela via remota e tornando o procedimento mais ágil.

Para quem pretende investir, é um avanço poder visitar um apartamento ou casa de forma digital. Novidades como as gravações de vídeos em 360º, substituindo visitas presenciais e os deslocamentos, tornam a jornada de compra muito mais prática na atualidade.

Qual a tendência da taxa Selic?

A expectativa para o mercado imobiliário em 2023 é positiva, mesmo com a taxa Selic em patamares mais elevados. A Selic, como se sabe, é um dos principais indicadores do mercado e interfere no setor porque é a base dos juros no Brasil. Quando está muito alta, os juros sobem no país, inclusive para os financiamentos imobiliários. O mesmo se aplica aos empréstimos dos bancos para incorporadoras desenvolverem seus projetos em construção.

Sendo assim, como a perspectiva é positiva? A resposta é simples. Depois de 12 elevações consecutivas, o Copom (Comitê de Política Monetária) resolveu, em setembro e outubro de 2022, manter a Selic em 13,75%. Após sucessivas altas, o mercado entendeu que o ciclo de crescimento iniciado há 18 meses está perto do fim.

Para o mercado imobiliário, o ideal é operar com uma taxa na casa de um dígito, entretanto, a previsão dos economistas é que, no fim de 2023, a Selic esteja em 11,25%. Isso indica que as pessoas que precisarem de crédito habitacional encontrarão um custo de financiamento mais baixo que o atual, provavelmente a partir da metade de 2023.

Qual o impacto do resultado das eleições no setor?

Eleições, sobretudo gerais, que mudam o comando da presidência e o Congresso Nacional sempre geram um ambiente de incerteza e instabilidade econômica. No caso do mercado imobiliário em 2023, independentemente do resultado das eleições, a tônica é o otimismo e por várias razões.

Uma delas é que a demanda por moradias vai continuar alta. Depois da confirmação da eleição do ex-presidente, a XP Investimentos, por exemplo, registrou que ações de empresas do varejo e de construtoras de baixa renda tiveram bom desempenho. Foi o caso da Magalu (5,5%) e MRV (5,2%).

Para os analistas da XP, a tendência é que tais setores, e o de educação, sejam favorecidos pelas políticas do presidente eleito.

O movimento favorável ao segmento de imóveis foi percebido logo no primeiro pregão após o 2º turno das eleições. Nele, as ações das construtoras de baixa renda tiveram desempenho bem superior ao Ibovespa.

A simples possibilidade de retorno do programa “Minha Casa, Minha Vida” – hoje Casa Verde e Amarela – revigorou a expectativa de crescimento para 2023 no setor imobiliário. Com a retomada do programa, a tendência é que projetos de casas populares voltem a ser uma das prioridades no Brasil.

A volta do Minha Casa Minha Vida é uma boa notícia não apenas para o setor imobiliário e de construção civil. Num efeito cascata, o retorno também beneficia segmentos essenciais para a execução dos projetos, como hidráulico, elétrico, moveleiro e de arquitetura.

Perfil do consumidor vai mudar?

Quem está de olho no mercado imobiliário em 2023 também precisa se atentar ao perfil do consumidor. O que se observa, inclusive por causa da pandemia da Covid-19, é que as pessoas estão buscando melhorar suas casas e apartamentos. Elas precisam de mudanças por causa do trabalho home office, por conforto, ou para morar em locais maiores.

Diante desse contexto, as incorporadoras estão investindo em empreendimentos com espaço coworking. Outra tendência é que os condomínios se pareçam cada vez mais com mini cidades. A mudança no mercado de trabalho com o home office está fazendo as pessoas buscarem imóveis com as seguintes características:

• mais espaçosos

• área útil

• sacada

• luz natural

• ambiente para escritório

• condomínio com comércios e serviços

No que diz respeito ao gênero do consumidor, há um certo equilíbrio, pois ele é composto de 57% do gênero feminino e 43% masculino. Quando o assunto é faixa-etária, a maioria está acima dos 39 anos. Confira:

• 1% têm até 26 anos

• 14% têm de 27 até 38 anos

• 50% têm de 39 a 58 anos

• 34% têm 59 ou mais

Em relação ao estado civil os casados são a imensa maioria (62%), depois os solteiros (21%), separados (14%) e por fim os viúvos (3%).

Quanto à localização, a maioria quer ficar na cidade em que está, porém, em bairros diferentes. A maior parte procura um imóvel mediano, com 90m² a 119m², com duas vagas na garagem, três dormitórios e suíte.

Entre as demandas tecnológicas mais buscadas, estão as tomadas para carros elétricos. Já entre os conceitos de moradia, os condomínios clube estão em alta.

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