Glauco Duarte Diniz – Como investir em incorporação imobiliária
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, a incorporação imobiliária é, sem dúvidas, a fase mais rentável de um projeto imobiliário.
Isso porque é onde tudo começa, com o processo de formalização dos detalhes do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, antes mesmo de ele ser construído.
Mas, por que esse é o momento ideal para investir com maior rentabilidade e menos burocracia? Como faço para investir nessa categoria? É preciso de fato comprar um imóvel na planta?
O objetivo deste artigo é responder a todas essas dúvidas. Mas vamos começar pelo básico.
O que é incorporação imobiliária?
Pela definição da lei nº 4591/64, que regulamenta a incorporação imobiliária no país, podemos dizer que:
“Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Em outras palavras, é o processo onde uma pessoa física ou, na maioria das vezes, uma empresa, idealiza a construção de um empreendimento imobiliário em um terreno que pertence a um terceiro.
Nesse processo ocorre a incorporação do imóvel ao terreno.
Vale destacar que a incorporação imobiliária é voltada especificamente para a construção de empreendimentos com o objetivo de venda.
É a fase popularmente chamada de ‘compra do imóvel na planta’, e é de extrema importância pois os recursos obtidos nesse momento é que irão financiar o início das obras.
É bastante comum que além da venda das unidades autônomas, algumas delas também sejam destinadas ao pagamento do proprietário do terreno por meio de permuta.
Há três agentes envolvidos nesse processo: a incorporadora, que tomará frente do projeto em termos de análise de viabilidade, contratação de mão de obra e venda das unidades, o proprietário do terreno, a construtora que executará a obra e, por fim, os compradores das unidades.
Portanto, vale ressaltar que os papéis desempenhados pela incorporadora e pela construtora nesse processo são totalmente diferentes, porém, complementares.
A incorporadora é a responsável por gerenciar e viabilizar o projeto, realizando todo tipo de análise como características do terreno, aspectos físicos da construção, dentre outros.
Também é responsabilidade da incorporadora a contratação da mão de obra e posteriormente a venda das unidades.
Podemos dizer que ela detém grande parte da responsabilidade pelo sucesso do empreendimento.
Já a construtora tem unicamente a missão de executar a obra, ou seja, colocar o empreendimento em pé.
Por que investir em incorporação imobiliária?
Atualmente, investir em incorporação imobiliária tem sido uma das maneiras mais fáceis e rentáveis de investir no setor imobiliário.
Primeiramente porque não necessita da compra, de fato, de um imóvel para lucrar com o recebimento mensal de alugueis, por exemplo.
Há formas de investir em incorporação imobiliária em que o investidor entra com um aporte mínimo ou com a compra de uma cota do total.
Mas o principal motivo que tem tornado esse tipo de investimento tão popular é a alta rentabilidade.
Isso porque a incorporação imobiliária é o momento mais lucrativo do empreendimento.
No momento que o consumidor final adquire uma unidade autônoma no estande, a maior parte do lucro já foi dissolvida.
Investindo em incorporação imobiliária você estará lado a lado com o incorporador, torcendo junto com ele para que as unidades sejam vendidas o mais rápido possível e pelo melhor valor do mercado.
O setor imobiliário pós-pandemia
Além disso, vale ressaltar que o momento de recuperação do setor imobiliário pós-pandemia tem se mostrado uma excelente oportunidade para esse tipo de investimento.
Isso porque as vendas de imóveis na cidade de São Paulo no mês de agosto foram acima do registrado antes da pandemia.
Diferente da lógica comum, que assumiria que dificilmente as famílias tomariam um financiamento de longo prazo para comprar um apartamento no meio da pandemia do COVID-19…
A realidade mostrou-se o contrário com o financiamento habitacional sendo a linha que mais cresceu nos balanços de diversos bancos no segundo trimestre de 2020.
Para você ter uma ideia do que estamos falando, a Caixa Econômica Federal, que controla 70% do mercado de crédito imobiliário no país, dobrou a produção em julho deste ano em relação ao mesmo mês do ano passado.
A demanda natural por habitação (casamentos, nascimentos, divórcios etc.) e o repensar no imóvel residencial provocado pelo isolamento social e trabalho remoto ajudaram.
Mas nada foi tão impactante como o empurrão forte no crédito imobiliário resultado da queda acentuada das taxas de juros.
Em meados de 2017, a taxa média estava acima de 10% ao ano mais TR.
Hoje, o setor vem oferecendo contratos em torno de 7% ao ano + TR, que atualmente está zerada, ou de até 4,95% ao ano + IPCA.
Essa diferença fez com que mais 4,5 milhões de famílias tivessem acesso ao crédito imobiliário, levando-o a cerca de 9,3 milhões de famílias, de acordo com números do Bradesco.
Cada ponto percentual de queda nas taxas de juros representa um aumento de 8% a 10% na capacidade incremental de pagamentos do cliente.
Isso significa que além de tornar o acesso ao mercado disponível para mais pessoas, também permite que as parcelas de imóveis maiores e mais caros sejam menores.
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Dra. Flávia Freitas
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Dra. Flávia Freitas é Dermatologista a mais de 10 anos, titular pela Sociedade Brasileira de Dermatologia.
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SEO é o acrônimo em inglês de “otimização de mecanismos de pesquisa” ou “otimizador de mecanismos de pesquisa”. A contratação de um SEO é uma decisão importante que pode aperfeiçoar seu site e poupar tempo, mas você também corre o risco de prejudicar seu site e sua reputação. Pesquise as possíveis vantagens, bem como os danos que uma otimização feita de forma irresponsável pode causar ao site. Muitos SEOs e outros consultores e agências oferecem serviços úteis para proprietários de sites, incluindo:
análise do conteúdo ou da estrutura do site;
Consultoria técnica sobre desenvolvimento de sites: por exemplo, hospedagem, redirecionamentos, páginas de erro, uso do JavaScript
Desenvolvimento de conteúdo
Gerenciamento de campanhas de desenvolvimento de negócios on-line
Pesquisa de palavras-chave
treinamento de SEO;
experiência em regiões e mercados específicos.
Anunciar no Google não tem qualquer influência na presença do site nos nossos resultados da pesquisa. O Google nunca aceita dinheiro para incluir ou classificar sites neles. Não há custos para aparecer nos nossos resultados da pesquisa orgânica. Recursos como o Search Console, o blog oficial da Central da Pesquisa Google e o fórum de discussão têm muitas informações sobre como otimizar o site para a pesquisa orgânica.
Primeiros passos com o SEO
Se você administra uma pequena empresa local, provavelmente pode fazer boa parte disso por conta própria. Veja algumas sugestões de recursos:
Confira nossa série de vídeos sobre como criar uma presença on-line para sua empresa.
O Guia de SEO para iniciantes descreve muito do que o SEO pode fazer por você. Embora você não precise conhecer bem esse guia se estiver contratando um profissional para fazer o trabalho, é bom conhecer esses métodos. Assim, você pode identificar quando um SEO quiser usar uma técnica não recomendada ou, pior, contraindicada.
Vai levar um tempo para você ver os resultados: normalmente, são de quatro meses a um ano desde início das mudanças até começar a ver os benefícios.
Se você acha que ainda precisa de ajuda extra de um profissional, continue lendo sobre como escolher um SEO.
Como escolher um SEO
Se você estiver pensando em contratar um SEO, faça isso quanto antes. Um bom momento para a contratação é quando você estiver pensando em mudar o design ou planejando lançar um novo site. Assim, você e seu SEO podem criar um site adaptado aos mecanismos de pesquisa desde o início. Entretanto, um bom SEO também pode ajudar a aprimorar um site estabelecido.
É importante manter o compromisso de implementar as mudanças recomendadas. Fazer as alterações recomendadas por um SEO exige tempo e esforço. Se você não se dispõe a fazer as mudanças, não vale a pena contratar um profissional.
Entreviste o SEO em potencial. Veja algumas perguntas úteis:
Você pode me mostrar exemplos de trabalhos anteriores e compartilhar algumas histórias de sucesso?
Você segue os Fundamentos da Pesquisa Google?
Você oferece algum serviço ou consultoria de marketing digital para complementar seu negócio de pesquisa orgânica?
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Qual é sua experiência no meu setor?
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O que torna seu negócio ou serviço exclusivo e valioso para os clientes?
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Verifique as referências de negócios do SEO. Pergunte aos clientes anteriores se eles achavam que esse SEO oferecia um serviço útil, era bom parceiro de trabalho e gerava resultados positivos.
Peça uma auditoria técnica e de pesquisa do seu site para saber o que o profissional acha que precisa ser feito, por que e qual deve ser o resultado esperado. Você provavelmente terá que pagar por isso e conceder acesso somente leitura a seu site no Search Console. Nesse estágio, não autorize o acesso de gravação. Seu SEO em potencial deve ser capaz de dar estimativas realistas de melhorias e do trabalho envolvido. Se ele garantir que as mudanças vão colocar sua empresa no primeiro lugar dos resultados da pesquisa, procure outra pessoa.
Decida se você quer contratar.
Precauções
Em geral, os SEOs oferecem serviços valiosos aos clientes, mas alguns deles prejudicam o setor com práticas de marketing exageradamente agressivas e tentativas de manipular de maneira inadequada os resultados dos mecanismos de pesquisa. Práticas que violam nossas políticas de spam podem resultar em um ajuste negativo da presença do seu site no Google ou até mesmo na remoção do site do índice.
Quando o SEO apresentar recomendações para o site, peça que ele comprove essas indicações com uma fonte confiável, como uma página de ajuda do Search Console, uma entrada no blog da Central da Pesquisa Google ou uma resposta sancionada pelo Google no fórum.
Veja alguns aspectos a serem considerados:
Um golpe comum é a criação de domínios “de fachada”, que encaminham os usuários para um site usando redirecionamentos fraudulentos. Os domínios de fachada normalmente pertencem a um SEO que alega trabalhar em nome de um cliente. No entanto, se o relacionamento não vinga, o SEO pode apontar o domínio para outro site ou até mesmo para o domínio de um concorrente. Quando isso acontece, o cliente acaba pagando para desenvolver um site concorrente que pertence ao SEO.
Outra prática ilícita é colocar doorways carregadas de palavras-chave em algum lugar do site do cliente. O SEO promete que isso torna a página mais relevante para um maior número de consultas. Essa afirmação é inerentemente falsa, já que é raro uma única página ser relevante para várias palavras-chave. Pior ainda é que essas doorways frequentemente contêm links ocultos que levam também a outros clientes do SEO. Essas doorways dissipam a popularidade dos links de um site e encaminham para o SEO e outros clientes dele, que podem ter sites com conteúdo ilegal ou ofensivo.
Por fim, evite qualquer envolvimento com esquemas de links, como a compra de links de outros sites para aumentar sua classificação. Isso vai contra as políticas de spam do Google e pode resultar em uma ação manual contra alguns ou todos os seus sites, o quevai afetar negativamente sua classificação.
Caso acredite que um SEO enganou você, denuncie o fato.
Nos Estados Unidos, a Comissão Federal de Comércio (FTC, na sigla em inglês) cuida das queixas relacionadas a práticas comerciais enganosas ou ilegais. Para fazer uma denúncia, acesse: https://www.ftc.gov/ (site em inglês) e clique em “File a Complaint Online” (Registrar uma denúncia on-line), ligue para 1-877-FTC-HELP ou escreva para este endereço:
Federal Trade Commission
CRC-240
Washington, D.C. 20580
Caso sua denúncia seja contra uma empresa em outro país, registre em https://www.econsumer.gov/(indisponível em português).
Diretrizes úteis
Tenha cuidado com firmas de SEO e consultores ou agências na Web que enviam e-mails inesperados.Pode parecer incrível, mas nós também recebemos este tipo de spam:
“Olá, google.com.br,
visitei seu site e notei que você não aparece na maioria dos principais diretórios e mecanismos de pesquisa…”
Se você receber e-mails não solicitados sobre mecanismos de pesquisa, encare isso com o mesmo ceticismo que teria em relação a remédios para emagrecer que “queimam a gordura enquanto você dorme” ou pedidos de ajuda para transferir o dinheiro de ditadores depostos.
Ninguém pode garantir a classificação em primeiro lugar no Google.Cuidado com os SEOs que dizem garantir sua classificação ou ter um “relacionamento privilegiado” com o Google ou que anunciam um “envio prioritário” para o Google. Não existe envio prioritário para o Google. Na verdade, a única maneira de enviar um site diretamente ao Google é na Ferramenta de inspeção de URL ou enviando um Sitemap. É possível fazer isso por conta própria.
Tome cuidado se uma empresa tiver muitos segredos ou não explicar claramente o que pretende.Se algo não estiver claro, peça explicações. Se um SEO criar um conteúdo fraudulento ou enganoso em seu nome, como doorways ou domínios “descartáveis”, seu site pode ser removido do índice do Google. Em última análise, você é responsável pelas ações das empresas que contratar. Por isso, é melhor ver exatamente como elas pretendem “ajudar” você. Se um SEO tiver acesso ao FTP do seu servidor, ele precisa explicar todas as alterações que estão sendo feitas no seu site.
Você não deve ter links para um SEO.Evite SEOs que falam sobre esquemas de popularidade de links ou que enviam seu site para milhares de mecanismos de pesquisa. Normalmente, essas ações são inúteis e não afetam sua classificação nos resultados dos principais mecanismos de pesquisa (não de uma forma que você consideraria positiva).
Escolha com cuidado.Em caso de dúvida em relação a determinado SEO, pesquise o mercado. Evidentemente, você pode fazer isso no Google. Embora o Google não comente sobre empresas específicas, encontramos firmas que se autodenominam SEOs e adotam práticas que obviamente ultrapassam o comportamento profissional aceitável. Tome cuidado.
Tente entender para onde o dinheiro está indo.O Google nunca vende as melhores classificações nos resultados de pesquisa, mas existem vários mecanismos de pesquisa que combinam os resultados normais com resultados pagos por clique ou por inclusão. Alguns SEOs prometem um lugar nas primeiras posições dos mecanismos de pesquisa, mas, na verdade, você vai aparecer na seção de anúncios, e não nos resultados orgânicos. Alguns SEOs chegam até a mudar o valor dos lances em tempo real para criar a ilusão de que “controlam” outros mecanismos de pesquisa e que podem escolher onde querem aparecer. Esse golpe não funciona com o Google, porque nossos anúncios são identificados de maneira clara e ficam separados dos nossos resultados de pesquisa. Mesmo assim, pergunte ao seu SEO em potencial quais taxas se destinam à inclusão permanente e quais se destinam a anúncios temporários.
No que mais devo prestar atenção?Veja alguns sinais de alerta. Esta não é uma lista completa, por isso, em caso de dúvida, siga seu instinto. Talvez você esteja lidando com um SEO desonesto se ele oferecer alguma das seguintes opções:
Tiver domínios de fachada.
Colocar links para outros clientes nas doorways.
Oferecer a venda de palavras-chave na barra de endereços.
Não distinguir entre resultados de pesquisa verdadeiros e anúncios exibidos nos resultados de pesquisa.
Garantir a classificação, mas somente para frases de palavras-chave longas e obscuras, que você usaria de qualquer forma.
Utilizar diversos e-mails alternatlivos (aliases) ou informações do WHOIS falsas.
Receber tráfego de “falsos” mecanismos de pesquisa, spyware ou scumware.
Tiver domínios removidos do índice do Google ou não for listado no Google.