Glauco Duarte Diniz – Como construir imóveis para alugar
Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, passam-se os anos, mas o investimento em imóveis segue sendo um dos preferidos dos brasileiros. Entre a crença de que um imóvel nunca se desvaloriza e as variações do mercado, muita gente se pergunta se vale a pena construir imóveis para alugar e gerar renda.
Para saber se essa é uma alternativa viável, muitos pontos devem ser levados em conta, uma vez que cada caso é um caso. Como imóveis podem variar em tamanho, infraestrutura disponível e localização, não há uma resposta universal. E, é claro, o momento econômico também conta muito para determinar a rentabilidade desse tipo de negócio.
No entanto, sempre é bom ficar atento a algumas condicionantes que podem ser decisivas:
1) Compare com a renda fixa
Para saber se vale a pena construir um imóvel com a finalidade de alugá-lo, é importante comparar os rendimentos do aluguel com os da renda fixa. Por mais que se tenha a ideia de que construir imóveis é um investimento seguro porque, em teoria, ele nunca se desvaloriza, esse tipo de operação apresenta alguns riscos como vacância prolongada ou depredação por parte dos inquilinos.
Nessa comparação, você deve considerar todos os custos envolvidos na construção do imóvel, como juros, taxas e demais impostos. E ao comparar com investimentos como o Tesouro Direto, lembre-se de que o aluguel deve conceder uma compensação pelos riscos listados no parágrafo anterior.
A incisão mensal do imposto de renda sobre o valor do aluguel pode ser mais feroz do que a mordida do leão aplica aos rendimentos frutos de aplicações financeiras. A alíquota sobre os aluguéis pode chegar a 27,5%, enquanto sobre os ganhos advindos das aplicações financeiras essa taxa pode chegar, no máximo a 22,5%.
No entanto, no caso dos aluguéis, valores mais baixos podem ser enquadrados numa taxa de isenção que não existe no caso das aplicações financeiras. Essas, entretanto, podem oferecer uma vantajosa alíquota de imposto de renda de apenas 15% para aplicações com prazo de resgate superior a dois anos. Ou seja, é preciso comparar muito bem vantagens e desvantagens de acordo com a sua realidade.
3) Tamanho é documento
Uma condicionante que influencia decisivamente na possibilidade de o seu imóvel ficar mais ou menos tempo vago é o tamanho. Quanto mais quartos, banheiros e área total o seu imóvel tiver, mais caro custará o aluguel e maior será a chance de ele passar um longo período aguardando um inquilino, ou seja, gerando custo ao invés de lucro.
A tendência atual do mercado nas principais metrópoles brasileiras são os imóveis de um ou dois quartos, que atendem à demanda do morador único, que tem se tornado mais comum.
4) Considere o comércio
Além do aluguel de casas, você também pode considerar a construção de pontos comerciais para alugar. Nesses casos, aumentam as chances de você conseguir fechar contratos mais longos do que os residenciais, que diminuem o risco de vacância do imóvel.
