Glauco Duarte Diniz – Onde o imóvel deve ser registrado

Segundo o Dr. Glauco Diniz Duarte, ao realizar a compra e venda de imóvel, alguns cuidados precisam ser observados para garantir que nenhum dos contratantes saia lesado — a começar pela escritura de imóvel. Esse documento é muito importante para garantir a validade jurídica do negócio e assegurar ao comprador, após o seu registro, os direitos inerentes à propriedade.

Muitas pessoas, no entanto, acabam deixando a escritura de imóvel em um segundo plano, pois os valores para a sua elaboração acabam gerando um custo alto para as partes. Essa, porém, não é a atitude mais correta.

Nesse sentido, para que você possa entender a importância e os cuidados necessários na hora de fazer a escritura do seu imóvel, elaboramos um post com as principais informações. Acompanhe!

O que é uma escritura de imóvel?

Uma escritura é o instrumento jurídico que registra declarações de vontade de uma ou mais pessoas, sendo necessária para garantir validade jurídica ao ato praticado pelas partes. A compra e venda de um apartamento, por exemplo, precisa ser formalizada mediante escritura pública e registrada na matrícula do imóvel.

Atualmente, existem diversos tipos de escrituras relativas a imóveis, dentre elas podemos citar: compra e venda; permuta; doação; divisão amigável de terreno; inventários e partilhas.

Cabe frisar que a escritura é tratada como elemento essencial para a validade de alguns negócios jurídicos, sem a qual não é possível concluí-los. Por exemplo, veja o que dispõe o Código Civil em seu artigo 108:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país”.

Quem é o profissional competente para redigir uma escritura pública?

Uma escritura pública somente pode ser elaborada em um Tabelionato de Notas — popularmente conhecidos como “cartórios” —, perante o tabelião, o qual é dotado de fé pública e precisa passar em um concurso de provas e títulos, além de cumprir os demais requisitos legais para poder exercer essa função pública.

É importante ressaltar que a escritura do imóvel pode ser feita em qualquer tabelionato do país, mas o seu registro, por outro lado, somente na cidade em que está localizado o imóvel. Por exemplo: convenciona-se a venda de um terreno localizado em Curitiba/PR, porém, comprador e vendedor residem em Porto Alegre/RS.

Nesse caso, é plenamente possível que a escritura de compra e venda seja lavrada em um tabelionato de Porto Alegre, porém, após a sua lavratura, o registro da escritura deverá ser feito em um cartório de imóveis de Curitiba/PR, tendo em vista que o imóvel está localizado nesta cidade.

Ou seja: a elaboração de uma escritura pode ser feita em qualquer lugar do país, mas o seu registro apenas onde está situado o imóvel.

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Qual é o procedimento para emitir uma escritura de imóvel?

Bem, o primeiro passo é ir até um tabelionato para solicitar um orçamento (caso queira) e a documentação necessária para a elaboração da escritura pública. Se desejar obter o orçamento, tenha em mãos o valor do imóvel.

A lista de documentos que deve ser apresentada não varia muito entre os cartórios, geralmente são solicitados os seguintes:

Documentos do vendedor (pessoa física)

Casado

• Identidade e CPF dos cônjuges;

• Certidão de casamento atualizada;

• Pacto antenupcial registrado (ou a escritura pública, se ainda não foi registrado);

• Profissão e endereço completo.

Solteiro

• Identidade e CPF;

• Certidão de nascimento atualizada;

• Caso mantenha união estável, é necessário apresentar os documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;

• Profissão e endereço completo.

Divorciado, Separado ou Viúvo

• Identidade e CPF;

• Certidão de casamento atualizada, com averbação de alteração do estado civil;

• Caso mantenha união estável, é necessário apresentar os documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;

• Profissão e endereço completo.

Documentos do comprador (pessoa física)

• Identidade e CPF (sendo casado, apresentar os documentos do cônjuge também);

• Certidão de nascimento ou casamento, conforme o caso;

• Se casado, apresentar o pacto antenupcial registrado ou a escritura pública quando o registro ainda não tiver sido feito;

• Profissão e endereço completo.

Documentos do vendedor ou comprador (pessoa jurídica)

• Contrato social consolidado e a última alteração contratual ou o Estatuto Social e a última ata de eleição;

• Inscrição no CNPJ;

• Identidade e CPF dos sócios administradores que tenham poderes para vender imóveis, junto aos comprovantes de profissão e de endereço;

• Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada.

Cabe ressaltar que, se uma das partes estiver sendo representada por meio de procurador, será necessário apresentar procuração, a qual deverá conter poderes específicos para a realização do negócio.

Quais são os cuidados e a importância da elaboração da escritura de imóvel?

Na elaboração de uma escritura pública, além dos documentos acima citados, são solicitadas inúmeras certidões fiscais, tais como as negativas de débitos e de ações. Por isso, o primeiro passo é analisar com cuidado todas as certidões e verificar se não há pendências sobre o imóvel.

Estando tudo certo, o próximo passo será efetuar o pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis — o ITBI, que é devido ao Município de situação do imóvel. Aqui, é importante mencionar que o procedimento para emissão da guia de ITBI tem particularidades em cada cidade, assim, a regra geral pode variar de acordo com a região.

Salientando que a prefeitura tem o poder de impugnar o valor informado do imóvel, caso haja discordância, independentemente da vontade das partes.

Por exemplo: um tabelião solicita a guia de ITBI para o município X, informando que o terreno Y foi vendido e comprado pelo valor de R$250.000,00. O município, por sua vez, verificará nos seus cadastros as especificações do imóvel e, se concordar com o preço, emitirá a guia para pagamento.

Mas, se entender que o valor não corresponde ao preço de mercado, poderá aumentá-lo e, nesse caso, o ITBI será emitido com base no valor dado pela Prefeitura.

Quitado o ITBI e os demais encargos, a escritura será lavrada e deverá ser assinada pelas partes e pelo tabelião, a qual deverá ser remetida, em seguida, ao Registro de Imóveis para ser registrada na matrícula do imóvel.

O registro da escritura é uma das partes mais importantes do processo, pois é o momento no qual opera-se a transferência da propriedade, ou seja, é quando o comprador passa a ser “dono”.

Em razão disso, a escritura pública desempenha um papel fundamental no âmbito dos negócios jurídicos, já que garante certeza e validade ao negócio realizado.

Há sérios riscos para quem não opta pela escritura e registro do imóvel, pois (1) o vendedor pode falecer a qualquer momento e o imóvel irá para inventário; (2) poderá ser penhorado judicialmente; (3) o vendedor poderá vender o mesmo imóvel várias vezes, já que não há registro de venda na matrícula do imóvel.

Principais dúvidas sobre escritura de imóveis

Para esclarecer ao máximo suas dúvidas com relação à escritura de imóveis, separamos os questionamentos mais frequentes a respeito desse documento tão importante. Confira abaixo.

Qual é o custo de uma escritura de imóvel?

O custo dependerá da localização e do valor de compra do imóvel. Além disso, é preciso considerar não somente os gastos com a formalização da escritura pública, mas também o pagamento do ITBI e o registro do imóvel.

As cobranças de formalização e registro da escritura são feitas com base nas tabelas aplicadas pelos cartórios de notas do estado em que o imóvel estiver localizado. Já o ITBI, varia conforme o município e, geralmente, se mantém em torno de 1% a 3% do valor de compra do imóvel.

Somando-se aos gastos com as certidões necessárias para a emissão da escritura, os custos totais costumam ser, em média, 5% do valor do imóvel.

Quem é o responsável por pagar os custos com a escritura?

Não há legislação federal que obrigue uma das partes a arcar com os custos, mas o mais comum é que o comprador fique responsável pela formalização da escritura e pelo pagamento do ITBI. Porém, nada impede que esses valores sejam utilizados na negociação ou que as partes acordem por dividir as despesas.

É preciso fazer algum pagamento anual relativo à escritura do imóvel?

Não. Os custos com a escritura e registro incidem apenas uma vez, no momento de compra e transferência de propriedade. O único imposto cobrado anualmente, relativo ao imóvel, é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Qual é a diferença entre escritura e registo do imóvel na prática?

Imagine que você comprou um imóvel, formalizou a escritura em cartório, mas não se preocupou em efetuar o registro do imóvel. Se mudou para a nova residência e, alguns meses depois, alguém bate à sua porta dizendo que é o novo proprietário do imóvel. Infelizmente, se essa visita indesejável tiver registrado sua escritura na matrícula do imóvel, você terá uma grande dor de cabeça.

Isso porque, judicialmente, você nunca foi proprietário do imóvel. A escritura valida apenas a transação de compra e venda. O que realmente efetiva a transferência de propriedade é o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

O que fazer se houver erros na escritura?

É extremamente importante certificar-se de que não haja nenhum tipo de inconsistência na escritura do imóvel antes da formalização e registro. Contudo, se for identificado algum erro simples (como grafia de nomes ou informação que não altere medidas do imóvel, por exemplo), basta solicitar a correção diretamente ao cartório de notas, apresentando documentos comprobatórios.

Para retificações mais complexas, como mudanças nas divisas do imóvel, pode ser necessário recorrer às vias judiciais.

De qualquer forma, não deixe de corrigir qualquer erro para que não seja um problema em uma venda futura.

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